作者：子非鱼
01
房贷还款可延期
在放开之后，在房地产扎堆利好之下，在很多人都觉得市场已经见底的背景下，深圳多家银行发布了一个消息：
房贷还款可延期。
时代周报披露，深圳工商银行、建设银行等国有大行支持房贷延期还款申请，最长可延期半年，同时以中信银行为代表的部分股份行和城商行也支持个贷延期还款业务。
申请延期内，利息照计，到期后一并还上。多数允许延长半年，兴业银行允许最长延期3年。
这个消息的重点，不在于深圳推出房贷可延期这项业务，毕竟在这方面，深圳只是一大批允许房贷延期的城市之一。
早在央行和银保监会已经明确表态：灵活调整受疫情影响人群房贷还款计划。
此后的4月份，工、农、中、建、交、邮储六家国有大型商业银行就表态，受疫情影响，满足条件的客户，可申请房贷延期还款。民生银行、兴业银行、平安银行等，也表示可以延期，并保护客户征信权益不受影响。
此后哈尔滨宣布，各主要银行机构针对个人住房按揭贷款推出金融支持政策，给予借款人调整还款计划、延长还款期限等支持，减轻借款人近期还款压力。
后来郑州、重庆、广州等一大波城市官宣，深圳只是后知后觉者。
这个消息的重点在于，在理论上楼市最紧迫、最困难的时刻，深圳没有跟进，反倒是在大家都以为市场开始见底的时候，深圳选择跟进，令人很是懵圈。
本号以为，深圳这个行动背后，释放了一个强烈信号：
尽管情绪见底，但市场短期内仍会在底部，回升还需要时间。深圳这次出招，允许延期还贷，是不想让一部分人，倒在了黎明到来之前。
02
多空博弈的深圳楼市
作为每一轮楼市风向标的深圳，在防疫大放松之后，尤其是在房地产“三箭齐发”的背景下，很多人会想当然地以为，深圳楼市又要起势了。
但事实可能不是如此，深圳楼市正在遭遇多空博弈，而且空明显比多要强烈。
自去年深圳率先发布二手房指导价之后，房价从去年年初至今一路跌跌不休。
中原地产和乐有家等中介机构披露的数据显示，深圳的二手房价格已经回到了2019年的水平，2021年年初是深圳房价的最高水平。
乐有家披露的数据显示，过去一年，深圳房价跌幅最大的片区是位于宝安的新安，跌幅高达27%。此外南山区的南油、大冲、科技园，福田的华强北、百花、石厦、香蜜湖、华强南、农科中心，罗湖的布心、翠竹，宝安的翻身等，成交价跌幅都超过了20%。
龙岗区横岗街道的水晶之城，一年跌了30%。福田区八卦岭片区的鹏盛村跌幅也接近30%，华强南的御景华城花园、华强北的金茂礼都，一年时间也跌走了四分之一。
同时，乐有家最新披露的数据显示，42%的二手楼盘挂牌价低于指导价，同时也有58%的楼盘挂牌价仍高于指导价。
但实际成交价，基本都低于指导价。指导价在去年还是压制手段，到了今年已经变成了很多业主的保命价。
当然，在诸多利好释放下，11月份深圳的二手房成交量在9月与10月连续低于两千套的情况下，再度回到了2000套以上，为2168套，但仍是最低水平，和6000套的荣枯线相距甚远。
这些数据告诉我们，深圳楼市仍在挣扎之中。尽管最坏的时候已经过去了，但春天并没有到来。
不要再用惯性思维来理解当下的楼市。
第一，深圳在此时推出房贷延期业务，显然是在告诉我们，楼市仍是底部挣扎。
第二，深圳过去两年的态度也显示出了这座城市强烈的控制房价的意愿。
君不见，在一大波中心城市放松限购，乃至北京、上海都对部分板块限购适当放松的背景下，深圳从来没有放松过，甚至其他托底的手法都没有。
因为深圳已经明白，高房价已经对这座创新之都产生了挤出效应。
有人说，高房价是优秀城市的标配，这没错，但凡事都得有个度。深圳的房价已经位居世界前列，在2021年调整之前，位居内地第一，现在退居到了内地第三，仅次于京沪。
但深圳的房价收入比依旧是全国第一，一个在深圳拿着普通薪酬的人，想要在深圳购买一套普通大小的房子，需要不吃不喝40多年，如果算上吃喝，基本无望。
高房价已经对深圳的产业、人进口产生了挤出效应。
产业方面，据天眼查数据显示，深圳制造业企业吊销及注销数量持续上升，2018年-2020年分别为225家、976家、3116家，同比分别增长492%、334%、219%。同时也有企业迁入，但每年迁入增速远不及迁出。
人口挤出方面，2021年之前，深圳每年都是以几十万的常住人口增量位居全国第一，七普数据显示，从2010年至2020年深圳常住人口增加了713.6万人，平均每年增加70多万人。
然而，这种势头在去年戛然而止，2021年深圳常住人口增量仅增加了4.78万人，排名掉到了20名开外。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
正因如此，深圳才在这一轮救市中岿然不动，必须坚决遏制住房价。
所以，不要被中介和一些以买房为主业的自媒体人带偏了，成交量会逐步回暖，但房价大涨一个试试，随时给你增加调控。
第三，当下市场，仍没有回暖的基础。
当下的房地产市场，并不是防疫放松，吼了一嗓子，就能立刻像打了鸡血一样精神抖擞。房企的债务问题仍是大问题，房企出清仍会继续，只不过相比之前好了许多而已。
03
各类城市后市预判
12月份，宏观环境大变化之下，各类城市会如何走？
首先，我们要明白，诸多利好政策下发，以及防疫科学优化，增加了民众对未来的信心和憧憬，但憧憬和信心复苏，不等于收入复苏，更不等于万事大吉。
防疫优化之后，后面的适应是更大的挑战。经济和收入复苏，仍存在着较大不确定性。尤其是全球经济进入了衰退，世界格局依旧动荡，疫情是束缚经济发展的主要因素，但不是唯一因素。
在这种背景下，尽管最坏的时候已经过去了，但不是立马就能迎来春天。
对于各类城市的预判，本号认为：
第一，所有的城市都不会大涨，这是城市化进入后半程，人口已经负增长决定的。
第二，北京、上海、深圳三座城市成交量会开启复苏模式，房价短期内会开始筑底，但回升还不会那么快，后续随着经济复苏确定性加强，会回到缓慢爬升通道。
第三，广州这个一线城市与杭州、南京、苏州、宁波、武汉等强二线城市，成交量开始筑底，但房价会在惯性力量下已经收入复苏仍需时间的背景下，继续调整一段时间，之后再进入横盘阶段。
第四，其他弱二线城市和三四线城市，则会进入漫长的调整阶段。因为三四线城市房屋严重供大于求，同时人口又在加快流失。其中会有相当一批三四线城市，房价会逐渐鹤岗化。
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