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作者：子非鱼
01
武汉限购再缩圈
关于前几天媒体剧透武汉楼市要进一步放松的消息，被坐实了。
多家权威媒体透露，根据武汉住房保障和房屋管理局透露：
为协助12月份开展的房交会，从12月8日开始至31日，住房限购范围缩小到二环线以内，其余区域将全面解除限购。后续将根据市场成交情况而定。
房交会期间，除了限购放松外，购房还可以享受优惠补贴和利率最低。
这是武汉今年第二次限购缩圈，之前解除了江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区四个远城区的限购政策，只保留了核心区域的限购。
现在进一步放松，将核心区缩小到了二环线以内。在这次调整之后，二环线外的古田、后湖、青山、四新、白沙洲和光谷等板块也将取消限购。
解除限购后，二环线以外所有区域购房不再需要社保要求，并且首付只需20%。
武汉这次进一步放松限购背后，其实是因为：
一方面，在之前的一轮放松之下，并没有达到预期效果，房子依旧卖不动，库存依旧高企，房价依旧在调整，土地依旧卖不动。总之一句话，武汉楼市太难了。
另一方面，在防疫优化大放松的背景下，厦门已经率先放松了限购，放开了岛外限购，南京则降低了二套房首付比例，都在试图借助新一轮机遇，快速实现楼市复苏，
武汉也不例外，很明显，是想通过这次房交会，试图在2022年结束之际，来一波翘尾行情，从而给2023年的楼市来一波开门红。
02
武汉楼市太难了
关于武汉楼市，今年写过好几篇专门分析的文章，但由于说得太真实，在压力之下，被迫删了好几篇。
用一句话来形容武汉今年的楼市：武汉楼市成为了今年长江以南中心城市中，楼市调整的典型代表。
武汉楼市所遭遇的问题是，成交量降不停，房价降不停，二手房挂牌量高企，土地难卖。
何以如此？武汉可是响当当的中部第一城，其经济规模中部第一，尚没有城市可以挑战，在全国排名第九。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
同时，武汉还是科教重镇，拥有华中科技大学、武汉大学两所国内位居前列的大学。
这样的城市，为何会成为调整的典型？根本原因在于武汉天量库存。
武汉的库存量今年以来始终位居全国第二位，仅次于第一位青岛，11月末，武汉的狭义商品房库存量高达2169万平方米。广义商品房库存量（包含已建好尚未卖出、已开工尚未预售、尚未开工）接近1亿平方米。
这样体量的库存，在之前的炒作氛围中或许没事，但遇到今年这种情况，所有的问题都暴露出来了。
成交量方面，根据克而瑞数据显示，2022年前1-11月成交量同比下降51%，价格同比下降3%。目前武汉新建商品住宅库存消化周期达到31.7个月。
房价调整方面，武汉新房10月份较去年同期下跌了6.3%，二手房较去年同期下跌了5.8%，较2020年下跌了2.7%，是40个房价至少回到三四年前的城市之一。
制图：城市财经；数据：国家统计局
乍一看，官方披露的数据似乎调整力度并不大，但我多次强调过，官方披露的数据，只是让你看个趋势，真正降了多少，还得看实际成交过程中的价格变动。
今年以来，武汉新房打折遍地，工抵房遍地，且降价力度有点出乎人的预料。
二手房更是如此。华夏时报用了一个词概括武汉二手房价格调整情况，“内卷式降价”。
价格不断调整，更是引发了武汉的投资客们挂牌离场。武汉今年年中的二手房挂牌量就冲破了20万套，成为挂牌量仅次于重庆的城市，后来链家网不再披露武汉的二手房挂牌数量，也就无法查询。
制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
二级住房成交市场表现如此，一级土地成交市场又怎能好得起来。
中指院披露的数据显示，武汉今年前三轮集中供地卖地完成率仅只有41%，也就是说，还有60%的土地没有卖出去，这对于土地财政依赖度高达120%的武汉来说，怎能受得住。
于是，我们看到了，为了多卖地，中心城市纷纷放弃了两集中供地模式。
武汉已经完成了第四轮和第五轮集中供地，第六轮集中供地公告已经挂出，成为目前唯一一个准备开启第六轮集中供地的城市。
其他中心城市的土地完成率也不理想，多个城市完成了第四轮集中供地，开启了第五轮集中供地，坚持不到两年的两集中供地，已经形同虚设，没有城市再遵守了。
03
武汉楼市后续走势
12月份，宏观环境大放松的背景下，楼市确实迎来了喘息的机会，特别是房地产“三箭齐发”，让部分房企又有钱了。
但是：
一方面，融资放开，是部分房企有钱，不是民众有钱了。
另一方面，防疫大放松并不等于民众收入立马就能恢复。
后续放松之后的适应，仍是大挑战。而且，我们的经济增速承压不仅是疫情的缘故，还有自身结构性的问题，以及外部世界秩序遭遇挑战等因素，俄乌战争只是世界秩序撕裂的序幕而已。
国际金融协会表示，随着各国央行大举加息以应对通胀，2023年将是非常糟糕的一年，全球经济增长表现可能会跟2009年一样疲弱，欧元区经济可能萎缩2％，因为俄乌冲突可能持续到2024年。
同时，继摩根大通、高盛、花旗等之后，摩根士丹利也加入了看衰明年经济前景的华尔街机构队伍。美东时间周三，大摩经济学家表示，2023年全球经济增长可能会非常缓慢，美国和欧洲可能会陷入衰退。
中国是全球化中的重要成员，经济复苏进度和全球经济紧密相关。当外部经济疲软时，需求会减弱，这无疑会加大我们的复苏压力。
所以任正非才会说，全世界的经济在未来3到5年内都不可能转好，未来十年是一个非常痛苦的历史时期，全球经济将会持续衰退。
综上可以得出一条结论是：
在防疫大放松的背景下，最坏的时候确实已经过去了，但未来的复苏，仍充满着各种挑战，不要盲目乐观。
在这种背景下，楼市又岂能立刻迎来发展。武汉虽然是强二线城市，但库存是武汉楼市最大的问题。
后续，降价跑量去库存，依旧是武汉楼市的主基调。
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