房地产市场动荡，很多地方房价大幅下降，还有可能反弹吗？

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近两年房地产市场动荡，很多地方的房价出现大幅下降，还有可能反弹吗？来看看哪些因素影响了房价，年轻人“躺平”是怎么影响房价的？首先我们要知道，影响房价的因素很多，在经济学上认为导致房价下跌的根本因素有4种：城镇化水平达到上限；房地产税要来了；国内外形势危急；货币政策转向。那么，现在的房价下跌是怎么产生的？年轻人的“躺平”属于哪一种？先看第一个原因，城市化水平达到上限，意思就是大城市的人住满了，没有人再到城市安家落户了，也就几乎不会再有新的购房需求了，所以房价必然下降。目前中国总体的城市化水平为65%左右，参考韩国的城市化水平再20年间一直维持在82%，说明我国城市化水平还有上升空间。不过在一些大城市的城市化水平早已超过了82%，比如高达99.8%的深圳，还有兰州和杭州都是83%。所以，一线城市之外的房价下跌并不是城市化导致的。
第二个房地产税是什么？房地产税是对拥有房产的住户收税，这必然导致很多人失去购房意愿，最终导致房价下降，美国就是这样的模式。目前我国的房地产税据说要在今年的两个城市开展试点，既然还没有施行，所以也不太可能影响房价。第三个国内外形势指的是，国家内部贫富分化严重、生育率极低和劳动力不足的形势，外部形势则是贸易摩擦和新冷战导致经济危机。而国内外形势又会影响第四个因素货币政策，因为经济形势越来越复杂，这意味着经济结构转型迫在眉睫，以往那种“大水漫灌”式的货币政策已经不行了。而当货币政策收紧，我们就不能再像以前那样大肆发放贷款，让房地产行业负债投资，也不能再让居民有更多贷款来买房了。显然，年轻人在高房价面前选择“躺平”的做法，主要是影响了国内的人口和经济问题，最终影响了国家的货币政策。所以说，“躺平”的做法并非盲目的，而是年轻人熟悉了客观经济规律后的选择。
“躺平”从两个方面有效降低了房价。一方面，年轻人抗议996和007，放弃努力工作，自己放弃了劳动积极性，从而减少了自己的劳动剩余。劳动剩余可能不好理解，举个例子，在古代你种出100斤粮食，税赋非常繁重，要上交70斤，这回打击农民的劳动积极性，第二年他可能就只生产出70斤了，或者故意隐瞒自己的高收入，也就是逃税。但是房地产却可以让你心甘情愿地交出劳动剩余，甚至会为了买得起房而心甘情愿地996，创造出更多财富，越是省吃俭用，那他贡献的劳动剩余就越多。所以高房价掏空6个钱包和未来的收入，可以显著加快经济增长。而国家从房地产身上赚到的钱又可以投入到高铁、城市建设和高新技术研发上去，发展得好的话就是一个良性循环。有一句话说得好“如果一项资产只涨不跌，那它就一定会沦为投机标的，从而带上金融属性。”过去10多年的房地产就是这样只涨不跌，地产大亨们不仅把全部资产梭哈，还要通过杠杆负债无限度地修楼盘和炒房，导致房地产泡沫越来越大。但是带有金融属性的东西，就不可能只涨不跌，因为房地产通过杠杆收获地收益都是以无数人的负债为代价换取的。越来越高和越来越多的负债总共有一天要暴雷，总有人会将这个炸弹提前甩出去，那个时候就是房价大跌的时候。所以房价下跌有一些明确的指标：1.居民负债率；2.房价收入比；3.财政收入增速房价收入比不是年轻人能够改变的，在深圳这样的大城市房价收入比高达40倍，也就是说普通人要比正常情况下努力40倍才可能买得起房。在居民负债率方面，一般认为贷款占比达到70%，大部分人就没有购房欲望了，房价就会下降了，很多人都是这样通过贷款买房的。但是年轻人“躺平”的做法非常聪明，因为他们意识到极高的房价收入比下，大家再努力也不太可能买得起房。于是，大家直接省掉了负债的阶段，主动打消了购房欲望，同样达到了让房价下跌的目的。其实，从日本90年代的房地产泡沫破灭种我们就该吸取教训，消灭年轻人的欲望的危害有多大。日本年轻人不仅数量少，而且就业机会不稳定，形成经济与就业的恶性循环，从根本上导致房地产一蹶不振。以往我们一直在防止房地产泡沫破灭，其实房产泡沫破灭带来的危害远没有“躺平”带来的危害大，而我们似乎没有意识到应该及时阻止年轻人躺平。房地产泡沫不是不能破，而是不能破得太晚，要我们自己主动去戳破，让年轻人看到希望。我不知道现在房地产泡沫破灭得晚不晚，但我知道“防止年轻人躺平”的窗口期很短，一旦错过时机，我们在30年内都有可能陷入像日本那样的情况。#大有学问##一线城市房价全部下跌##如何看待社会躺平现象##影响房价的因素有那些#

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