一条可怕的经济链
在央视报导的《牛肉干旅行记》中，牛肉干生产厂家告诉记者，在牛肉干价格构成中，生产成本只占十几个点，加上几个点的利润，也就是说生产厂在这个价格体系中只拿到20%。而零售商（主要是大型超市）各种费用加到一起能拿到40%以上。
即使不是大型超市，一般的小店零售商在这个分配体系中拿走的份额也并不比大超市少多少。就在这个节目中，一个自己做休闲食品小店的商家告诉记者，他们的零售价是在批发价基础上加40%。
为什么，在这个分配体系中零售商拿走的份额远远高于生产方？生产厂家告诉记者：渠道为王。零售商掌握着商品变现最关键的环节，所以，它们当然要在这个分配体系中拿走大头。实际上我们考察零售业会发现，不止是食品，包括所有的快速消费品，其零售价格的分配体系中，终端零售卖场都要在这个体系中分走最大的一块收益。
现在我们得到第一个结论：做生产不如做零售（贸易、流通）
零售商的日子又过得怎么样呢？除了极少数获得垄断地位的大型卖场（如沃尔玛、家乐福），大多数零售商日子并不好过。2012年1月，天涯社区经济论坛，一个做商业的网友发表了一个帖子《我来说说真实的商铺的倒闭情况》，帖子描绘了成都做零售服装业的真实情况：
“概括点说，08年以后新开的服装商城几乎全部倒闭！！！！
1.染坊街小商品城开业就歇菜，商家全部关门撤走.
2.新中心三四楼坚持了几个月，一开业几乎所有的商家都在转让.
3.新尚美成坚持了两三个月，二三楼的商家全部撤走，只剩一二十家商家在一楼坚守。
4.香槟广场半歇菜一半的商铺都在转让
5.尚嘉潮代 完全歇菜
6.优客商城 开业不到一月，商家已经罢市一次，估计坚持不了多久了
7.地一大道 刚开业 预计很快就步后尘
8.群光广场旁的一个童装城，叫什么忘了，半歇菜
9.汇美皮草广场，开业两三个月，过道上有几个人一眼就能看清，这个冬天没有老板赚钱的，过了冬天卖什么我不知道，压的货嘛，皮草生意，你们懂的。
10。EGO潮流广场，这个算唯一的例外了，开发商舍得投入，快男快女场地赞助，请范冰冰等噱头还是做够了的，广告营销也比较有特点，算是炒起来了，不过也只有一层负一层生意较好，楼上也很冷清。生意好吗？呵呵，别急，生意好了房租直接翻倍，不论生意好坏你都只是案板上的肉。”
分析这些商铺倒闭的原因，大致就是2个。租金高、转让费高；销售收入下滑、消费不景气。零售商虽然在商品价格分配体系中拿大头，但是，这也得商品卖出去后才能实现，当销售不理想时，刚性房租与其他成本就成了零售商的沉重负担。
这样看来，做零售商还不如做一个商铺老板，旱涝保收，收益稳定。
那商铺老板的日子就很光鲜吗？考察成都商铺租金收益，我们发现，所有的商铺租金收益与购买商铺的投资比较，大致就是3%——4%，也就是说，商铺投资回报周期需要25年以上！其租金收益也就比存银行的利息高一点，甚至还比不上银行的理财收益，更跑不过疯狂的CPI了。
商铺投资收益低，原因当然是商铺价格这个分母太高。那么，我们是不是可以说，开发商出售价格高昂的商铺成为商铺链条的最大收益者呢？
事实却并非如同人们想想的那样。如果我们考察城市黄金地段开发企业开发的商业资产。我们会惊异的发现，即使这些商业如果出售可以获得非常高的收益（一般投资回报比能达到3%以上的黄金地段商铺就不愁买家），但是实力雄厚的开发商一般对这些商业资产的选择是持有而不是出售。比如，龙湖地产，目前在全国持有的商业资产超过200万平米，万达持有的商业资产则超过1000万平米。这里就有一个无法解释的逻辑：开发企业正常融资成本大致在10%左右，为什么开发商愿意用10%左右的资金成本来沉淀只有3%回报的商业资产？
笔者曾经在重庆某区县遇到这样一个开发商。他在当地黄金地段开发建设了一个小区。小区住宅销售价格大致是4000元/平米，基本全部卖完，沉淀了几千平米的商铺。2011年遭遇最严厉的宏观调控，开发企业无法从银行取法获得贷款，新开工项目又遭遇限贷——销售也出现难题。迫于无奈只得求助于高利贷，融资成本大致是年息50%。这样高的利息时间长了确实不堪重负，最后他只有忍痛出售原准备用来养老的商铺。出售价格大致是4万元/平米，大家猜猜他能拿到多少利润？在同样地段住宅卖4000元/平米都能赚钱的情况下，出售4万元/平米的商铺，他能拿到的利润仅仅只有1万元/平米！期于部分都被各种名目的税收拿走了。
现在我们明白了开发商为什么愿意持有商铺了，原因很简单，开发企业持有商铺的成本远远低于实际出售价格。其实际持有成本收益率应该在12%——15%。一旦变现，销售收益大部分都要被政府拿走。但是，持有是需要具备相当强的资金实力的——或者说具有获得较低融资成本的资金能力，如果融资依靠高利贷，那么即使出售只拿一小部分，也远比借高利贷划算。
所以，做开发还不如做金融。
好了，通过上面的分析，我们就能编织一条中国社会的经济链条：
政府→金融业→房地产→商铺持有者→零售业→制造业
这是一条可怕的经济链条。支撑中国经济的脊梁，承担了70%以上的税收，解决70%以上就业的制造业，在整个经济链条中，竟然处于最末端！
这个经济链条就能够很好的解释，为什么制造业纷纷抽出资金去投资地产、金融，为什么我们会出现产业空心化危机。
PS:谁能帮我完善一下这个链条
政府→金融业→房地产→商铺持有者→零售业→上游制造业→下游制造业
（即在上游制造业、下游制造业上面有一根虚线，指向金融业、房地产）
谢谢，如果完善直接回贴即可，或者发我的油箱flp713@163.com
在央视报导的《牛肉干旅行记》中，牛肉干生产厂家告诉记者，在牛肉干价格构成中，生产成本只占十几个点，加上几个点的利润，也就是说生产厂在这个价格体系中只拿到20%。而零售商（主要是大型超市）各种费用加到一起能拿到40%以上。
即使不是大型超市，一般的小店零售商在这个分配体系中拿走的份额也并不比大超市少多少。就在这个节目中，一个自己做休闲食品小店的商家告诉记者，他们的零售价是在批发价基础上加40%。
为什么，在这个分配体系中零售商拿走的份额远远高于生产方？生产厂家告诉记者：渠道为王。零售商掌握着商品变现最关键的环节，所以，它们当然要在这个分配体系中拿走大头。实际上我们考察零售业会发现，不止是食品，包括所有的快速消费品，其零售价格的分配体系中，终端零售卖场都要在这个体系中分走最大的一块收益。
现在我们得到第一个结论：做生产不如做零售（贸易、流通）
零售商的日子又过得怎么样呢？除了极少数获得垄断地位的大型卖场（如沃尔玛、家乐福），大多数零售商日子并不好过。2012年1月，天涯社区经济论坛，一个做商业的网友发表了一个帖子《我来说说真实的商铺的倒闭情况》，帖子描绘了成都做零售服装业的真实情况：
“概括点说，08年以后新开的服装商城几乎全部倒闭！！！！
1.染坊街小商品城开业就歇菜，商家全部关门撤走.
2.新中心三四楼坚持了几个月，一开业几乎所有的商家都在转让.
3.新尚美成坚持了两三个月，二三楼的商家全部撤走，只剩一二十家商家在一楼坚守。
4.香槟广场半歇菜一半的商铺都在转让
5.尚嘉潮代 完全歇菜
6.优客商城 开业不到一月，商家已经罢市一次，估计坚持不了多久了
7.地一大道 刚开业 预计很快就步后尘
8.群光广场旁的一个童装城，叫什么忘了，半歇菜
9.汇美皮草广场，开业两三个月，过道上有几个人一眼就能看清，这个冬天没有老板赚钱的，过了冬天卖什么我不知道，压的货嘛，皮草生意，你们懂的。
10。EGO潮流广场，这个算唯一的例外了，开发商舍得投入，快男快女场地赞助，请范冰冰等噱头还是做够了的，广告营销也比较有特点，算是炒起来了，不过也只有一层负一层生意较好，楼上也很冷清。生意好吗？呵呵，别急，生意好了房租直接翻倍，不论生意好坏你都只是案板上的肉。”
分析这些商铺倒闭的原因，大致就是2个。租金高、转让费高；销售收入下滑、消费不景气。零售商虽然在商品价格分配体系中拿大头，但是，这也得商品卖出去后才能实现，当销售不理想时，刚性房租与其他成本就成了零售商的沉重负担。
这样看来，做零售商还不如做一个商铺老板，旱涝保收，收益稳定。
那商铺老板的日子就很光鲜吗？考察成都商铺租金收益，我们发现，所有的商铺租金收益与购买商铺的投资比较，大致就是3%——4%，也就是说，商铺投资回报周期需要25年以上！其租金收益也就比存银行的利息高一点，甚至还比不上银行的理财收益，更跑不过疯狂的CPI了。
商铺投资收益低，原因当然是商铺价格这个分母太高。那么，我们是不是可以说，开发商出售价格高昂的商铺成为商铺链条的最大收益者呢？
事实却并非如同人们想想的那样。如果我们考察城市黄金地段开发企业开发的商业资产。我们会惊异的发现，即使这些商业如果出售可以获得非常高的收益（一般投资回报比能达到3%以上的黄金地段商铺就不愁买家），但是实力雄厚的开发商一般对这些商业资产的选择是持有而不是出售。比如，龙湖地产，目前在全国持有的商业资产超过200万平米，万达持有的商业资产则超过1000万平米。这里就有一个无法解释的逻辑：开发企业正常融资成本大致在10%左右，为什么开发商愿意用10%左右的资金成本来沉淀只有3%回报的商业资产？
笔者曾经在重庆某区县遇到这样一个开发商。他在当地黄金地段开发建设了一个小区。小区住宅销售价格大致是4000元/平米，基本全部卖完，沉淀了几千平米的商铺。2011年遭遇最严厉的宏观调控，开发企业无法从银行取法获得贷款，新开工项目又遭遇限贷——销售也出现难题。迫于无奈只得求助于高利贷，融资成本大致是年息50%。这样高的利息时间长了确实不堪重负，最后他只有忍痛出售原准备用来养老的商铺。出售价格大致是4万元/平米，大家猜猜他能拿到多少利润？在同样地段住宅卖4000元/平米都能赚钱的情况下，出售4万元/平米的商铺，他能拿到的利润仅仅只有1万元/平米！期于部分都被各种名目的税收拿走了。
现在我们明白了开发商为什么愿意持有商铺了，原因很简单，开发企业持有商铺的成本远远低于实际出售价格。其实际持有成本收益率应该在12%——15%。一旦变现，销售收益大部分都要被政府拿走。但是，持有是需要具备相当强的资金实力的——或者说具有获得较低融资成本的资金能力，如果融资依靠高利贷，那么即使出售只拿一小部分，也远比借高利贷划算。
所以，做开发还不如做金融。
好了，通过上面的分析，我们就能编织一条中国社会的经济链条：
政府→金融业→房地产→商铺持有者→零售业→制造业
这是一条可怕的经济链条。支撑中国经济的脊梁，承担了70%以上的税收，解决70%以上就业的制造业，在整个经济链条中，竟然处于最末端！
这个经济链条就能够很好的解释，为什么制造业纷纷抽出资金去投资地产、金融，为什么我们会出现产业空心化危机。
PS:谁能帮我完善一下这个链条
政府→金融业→房地产→商铺持有者→零售业→上游制造业→下游制造业
（即在上游制造业、下游制造业上面有一根虚线，指向金融业、房地产）
谢谢，如果完善直接回贴即可，或者发我的油箱flp713@163.com