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冯周扬旗下拥有近50套高端江景民宿，整体月入住率高达97%，在职业房东的道路上沉淀2年时间。奶爸整理了一些采访时资料，将他两年职业房东的心得都分享出来，一定不要错过哦。
一、入住率97%是怎么做到的？
北奢江景民宿将近50套民宿，将近97%以上的入住率，这是怎么做到的呢？
在职业房东眼里，民宿的入住率只是销售额的一个影响因素，我会用一个这样的公式去衡量我们整体的利润，毕竟利润才是我们的最终目标。
总销售额=入住率X房间数X客单价
客单价和入住率存在一定的反比关系，比如单价高了，那么我们的入住率就会低一些；单价低了，入住率高一些。因此，在制定价格的时候，需要把控整体的流水和入住率，制定一个合理的区间，整体收益自然也就上去了。
二、多套房源如何管理？
您有近50套民宿，在管理上想过哪些办法呢？
冯周扬：我采用的是集中式管理
1.集中式管理
如果你的房源，集中在一个区域。15分钟就能到达的两三个小区里面，集中式管理管理起来非常方便。
（1）人员配置
一个人能够管理的房源数量是有限的，一个人的管理数最好在10-20套之间，这样能够保证服务没有问题。如果再多就做不好服务了，例如接送客人、维修等服务环节。
每个人覆盖的房源量在10-20套之间，是可以保障相对比较好地控制管理成本的基础上，又做到能够和客人实时沟通，提供比较稳定的服务。
（2）超过50套怎么办
其实一个人的精力是非常有限的，当房源超过50套的时候，我们就可以设立一个主管来负责协调各个区域的管理员，也就是采用N+1模式。
三、淡季时只能调整价格吗？
有很多房东反映，在淡季的时候入住情况不怎么好，除了调整价格没有好的手段，关于这一点您怎么看呢？
冯周扬：其实做职业房东2年时间，我也算经历过几次淡旺季了，就针对淡旺季分享一下自己的心得吧：
（1）淡季只能调控价格吗？
不一定。其实对于纯旅游城市而言，淡旺季区别非常明显，例如厦门、三亚等等；而一些非纯旅游城市，例如成都、重庆等等，淡旺季不是特别明显。
（2）怎么样做，提升淡季的流水？
在旺季的时候，我都知道房源是供不应求的，我们只要进行调价、回复房客咨询、接客人入住就好了。但是在淡季需要有很多风险需要去规避，因为这直接影响到你在下一个旺季的数据。
线下：
优先解决房源在旺季的时候没办法解决的一些问题：
房间内的难以去除的污垢、旺季客人难以忍受的问题：例如床嘎吱响、灯的光线太暗、密码锁识别不好用、沙发套脏了等等。
淡季的关键其实在于调整房源的状态：
集中处理一些隐患问题，从而将房源品质整体提升上去。也就是说，把产品的状态保持到更好的状态，防止产生差评。
仔细倾听入住后客人反馈的问题，然后提出方案，实施，执行。
线上则需思考，如何在淡季竞争激烈的情况下，让用户选择你的房子？
从客人的角度出发：
价格：淡季往往会遇到价格低，但是相对更挑剔的客人。建议参考民宿周边20个房东的定价，大家将价格调整在一个比较平均的区间。
从自己的入住率出发：
评比自己房子和其他人的差距，从而确定价格区间。
房源标题：
构思一个响亮而又文雅的名字，突出房间的特点：江景、三房、风格、地标等。初期想好之后，建议尽量就不要换了。
民宿平台会根据你房源关键词、搜索量、点击量、销售量、回复率、点评率等综合权重，来给每个房源排名，在标题里，常常可以包含一些核心关键词，能够更好地帮助房客搜索到你的房源，从而为房源带来更多的咨询量。
房源介绍：
用心写周边的吃喝玩乐、车站、景点、交通等等，最好详细介绍好，让客人感受到你的态度。
写房源描述的时候可以自由变动，最主要的是写入真实的介绍，把房子、小区优点写进去，可以对字体加颜色，进行有效排版。
四、民宿规模化运营常见问题？
您在规模化运营中遇到过哪些问题，是怎么解决的呢？
冯周扬：其实谈到规模化运营，还是基于集中管理和分散管理的区别，我个人建议是把房源集中到一起管理的。
1.优点
（1）方便接待线下的客人
如果房源比较分散，你就没有办法接待每一位客人。而客人很可能存在找不着位置等问题，就会比较生气，情绪比较差。
将房源集中在一起，尽可能让管家线下接待客人，能够赢得客人的第一好感，让客人更加满意。
（2）方便解决房客遇到的问题
任何房源，即便做得再好也有可能会发生一些意外：
例如小孩子被反锁在屋里、设备出了故障等等。所以，遇到这种情况如果管家就在附近，很快就可以解决，这样也能够最大化减少客人的不满意。
五、房源如何获得平台持续曝光？
冯周扬：其实做民宿只要肯花时间花精力，一定能做好。我还是简单说一说吧，房源要获得持续推荐和曝光，需要做哪些功课：
1.拿房子有哪些技巧？
所以我们在选址时，就应该优先选择流量最高的区域（流量高的区域，在各个平台都能够看到），通过看平台热门区域的排序，就可以针对性地选址拿房。
2.装修上应该怎么办
现在民宿装修分为两种策略，而我自己一直坚持第二种策略。
（1）在已有装修的基础上，做一些软装。这类房间呢，成本相对较低，但是过一段时间后比较容易出问题，所以建议规模化运营的房东尽量选择第二种模式。
（2）第二种模式就是在原来的基础上重新翻新，翻新房间的装修，可以做到更高的品质，也能保证房间有更好的入住体验。
3.拍照
（1）建议要请专业的摄影师拍出了精美的照片，（这样房客在浏览众多房源的时候，您的房子就会脱颖而出。点击进去再一一浏览，那整间民宿的好感度在客人心里就会迅速上升拍照）
（2）奶爸之前也一直有和大家说过拍照的一些技巧，各位要可以翻一下记录。房东本人还可以拍一些生活的纪实，比如民宿周围的美景、周围有什么美食可以打卡品尝、还可以邀请模特为民宿拍摄……总之放上一些有新意的照片总是不会错。
4.房源的标题和介绍
如果你的房源信息标题写的不够吸引人，那么客户根本不可能对你的信息感兴趣，更不要说去仔细看你的房源信息了。所以房源信息标题是很重要的，我们一再给大家强调房源信息标题，希望大家能写好标题，写好了标题，不但能吸引客户，而且对于搜索引擎来说，你的标题写的越详细，那么客户越容易通过搜索引擎搜索到你的房源信息。只要有客户搜索到你的信息，那么就不愁没有客源了
如果你把房源信息标题写好之后，那么你还要写好你的房源展示信息，大多数人都不愿意写好这部分信息，往往简单地写几句就写不下去了，有的时候也是为了图省事，因为要发布很多条信息，所以每条信息都写得很简单，大家一定不要怕麻烦，详细写好你的房源信息对你促成客户成交是非常有帮助的
5.平台的运营
很多房东做不好，其实就是在平台的运营上没有做好，在做平台运营时，我们主要关注这样一些因素：
（1）信息回复率
在平台运营上，需要尽量做到每条信息都要回复。提升信息回复率和回复速度。
这也是平台评估非常重要的一个项目，所以尽量能及时回复就及时回复。
另一个技巧就是，在回复客人的时候。我们需要抓住客人的需求点，有理有据回答客人的问题，有礼貌地回答客人的问题，尽量促成订单交易。
（2）订单转化率
两套房子，一个10个人浏览成1单，另一个10个人浏览成5单，这对于平台而言，两台房源重要性是不一样的。显然后面这个房子平台会优先推荐。
所以我们在平台上需要做到前面几点，把房源最好的状态展现给用户，平台排名才能持续提升。
（3）订单确认率及确认时长
这是在所有平台都是非常重要的指标，如果没能及时确认订单，发生取消，就会视为拒单，可能几个月的努力都会白费。
所以一定要及时管理好房态，及时确认订单，否则房源的排名可能蹭蹭就掉下去了。
（4）客人是千人千面的
平台上什么样的客人都有，而我们做服务尽量是做到什么样的人都要接待，用心接待。碰上不错的房客，可以提醒房客给一个好评或者送红包，要一个好评。
同时，对于客人的评价，我们需要做好回评工作，从而形成一个很好的良性循环。形成良性循环后，才能产生持续的曝光。
END
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我是民宿奶爸，家里两娃，为了陪伴两宝成长，也厌倦了朝九晚六的工作，和宝妈辞职出来民宿创业，从0经验3万投入第一套城市民宿，经营了15套，本意一切为了孩子不想再上班，但却意外实现了小小的时间自由（还没财务自由），这次我们没有把生活弄丢，做城市民宿让我们一家四口幸福感满满，如果你也想通过民宿创业，不管是兼职还是全职，欢迎添加微信一起交流，知无不言言无不尽；微信号：BB1683370
奶爸的民宿房源一直在拓展，同时带学徒教人做民宿，自创的城市民宿十大流程，从选址、调研、风控、软装搭配到上架、运营以及后期的私域流量打造、新媒体推广等全闭环流程，奶爸的陪跑实操课，短短3个月，已经帮助超过30位小白学员在深圳、佛山、东莞、珠海、杭州、上海、苏州、太原、长沙、西安、成都等全国接近30个城市成功落地，学员平均15天就可以成功上架一套城市民宿，如果你对城市民宿感兴趣，想从事民宿创业，或者你有闲置房源想做民宿托管，请添加奶爸微信咨询，微信号：BB1683370
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