击上方蓝字｜关注环球办公
前沿办公资讯，为您提供有价值、有温度的观点干货，100000+人订阅的微信大号。
已经许久没有如此多的人，像2日晚上一样关注一场房企的专题会议了。
12月2日中午，许家印跳楼的消息在网络疯传，上了好几个热搜，据媒体统计，该传闻至少反转了5次。
传言来得快，辟谣来得也快。
当日下午一点多，许家印在恒大集团大佬群的50秒语音截图被刻意放出。
晚上七点，许家印现身恒大集团保交楼专题会议，现身说法，令传言不攻自破。
尽管是虚惊一场，但许多人不禁要问，许家印究竟干了些什么，为何会“被自杀”？
今天，我们透过这位大佬的创业史，来看看白手起家的许家印到底经历了什么？
01
不同于含着金汤匙出生的公子哥们，许家印的人生从一开始就是“困难模式”。
1958年，许家印出生在河南省周口市太康县一户贫苦人家。太康自古以来就是中原名邑，草莽英雄吴广、山水诗人谢灵运都来自这里。同样一片黄土地上，许家印刚刚出生后不久，母亲就因病去世了。
“你们这些从小就有母亲看着长大的人，是多么幸福啊！”在功成名就之后，许家印也还是会在恒大的会议满怀羡慕地对下属说。
从小缺少母爱给自己带来了什么？许家印总结为“独立”和“倔强”。和其他孩子不同，他没有辍学务农，而是始终坚持读书。
他也曾是干尽了粗活累活的庄稼汉，最落魄的时候甚至当过掏粪工。1978年许家印高考成功，毕业后在钢铁厂度过了十年时光。
后又趁着改革开放的东风来到深圳做起了业务员，在1992年就为公司拉到过10万元的订单。
当然，倔强的许家印不会甘于永远为人打工。
1996年，许家印成立恒大集团，眼光犀利地将目标盯准了房地产。
彼时的广州，大多数楼盘开发商仍主打大户型，偶尔会在拐角处盖几套小户型，也只是为了充分利用面积。
许家印在经过市场调研之后决定：恒大开发第一个项目“金碧花园”，主打小户型。
在他看来，当时中国人的手里并没有那么多钱，只做大户型市民们很可能没钱购买，这样不利于迅速回笼资金。
如他所愿，“金碧花园”开发完毕之后迅速售罄，恒大也因此拥有了大量现金流以持续开发。
凭借着许家印的一系列精准运作，恒大集团成为了中国市场上的一匹黑马。
1999年，许家印将恒大推至广州地产企业10强；
2004年，恒大跃居中国地产企业10强；
2009年，恒大在香港联交所成功上市，创下705亿港元总市值的成交纪录。
02
2008年，对于恒大来说是值得纪念的一年。
回顾2007年，中国房地产的狂乱之年。
房价扶摇直上，新老地王频出，楼市股市高潮迭起，碧桂园上市后，短期内股价翻番，保利地产上市一年，股价涨幅800%，囤地和融资成为业内最热门的词汇。
万科董事局主席王石在2007年10月的一次活动中表示，万科一直坚决反对囤地，在一个房价、地价向上走的市场，囤地、捂盘确实提高了利润率，但也降低了周转率。
王石说：
我的建议是这样，很多人都问我现在该不该买房子？我说你三四年之后再买吧，因为这几年中国住宅质量一直在改善，但是和发达国家比，质量上还有很大缺口，我觉得三四年之后会有大的改善。
在那个时候去买，不要从价格上去买，如果是价格，三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的，市场一定会被惩罚，不是惩罚消费者，是惩罚房地产开发商，惩罚社会，当然惩罚当中，高价买了房子的，也会跟着贬值。
与王石的不囤地战略不同，2007年，恒大开启了疯狂囤地模式。
2007年8月，恒大以25.3亿的价格，竞拍到重庆科技学院的项目。10月，恒大以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%的股份。按照这种至刚至阳的威猛路子，恒大在各地铺开战线，成为全国最大的“地王”。
而在此之前，恒大相继与德意志银行、美林、淡马锡、瑞信等国际投行签订协议，获得了近10亿美元融资。
随着恒大的土地储备规模剧增，国际投行对恒大地产的公司结构进行改造——在集团下面设立大量空壳公司，将恒大拥有的土地储备与开发项目转换成一系列“资产包”，进而向国际投资者兜售。
一位业内人士称，如此一来，海外注册的恒大地产就成了一只巨大的资本老母鸡，这些空壳公司则成为一个个待价而沽的资本蛋。恒大负责前端的拿地和中间的制作，国际投行负责后端的包装和销售债券。
这种运作模式，使得恒大急速膨胀。
按照恒大与投行签订的“对赌协议”，如果恒大地产在2008年3月底之前完成上市，那么这些投行的回报不超过股票发行总值的35%，如果在6月底之前完成，回报不超过40%，如果在2009年完成，则回报不少于70%。若恒大无法上市，将以现行市盈率回购相关投资者的股份。
港剧《大时代》里有句台词，股票是人的游戏。同样，一家企业的发展风格，也彰显出老板的人性特色。
许家印
随着投行资金到位，重庆、上海、广州等项目相继开启，许家印敢想敢做，用杠杆原理操作资金链。根据相关规定，土地出让金和股权购买款，都有分期付款制度，这给了许家印周转资本的时间和空间。
上海项目，恒大支付了3亿元，广州项目，恒大支付了1.3亿元，重庆项目，恒大支付了2亿元。
余下还有70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满。
资金缺口如何来堵？搞IPO，行业里叫首次公开募股，俗称上市圈钱。
为达到上市条件，吸引资本注入，2008年伊始，恒大便高歌猛进，许家印画出一幅十倍增长的蓝图，上半年开工在建面积达1006万平方米，预计销售业绩127亿元。
曾经年少爱追梦，蓦然回首钱已欠。
2008年初，恒大欠了银行100多亿元贷款，以及40多亿元土地出让金。
根据2007年9月30日的恒大资产负债表，恒大地产总资产148亿港元，负债140亿港元，负债率高达95%。
屋漏偏逢连夜雨，2008年全球性金融危机爆发，许家印上市之路受阻，此时的恒大，已有40多亿订单，还需融资15亿元。
而随着美国几家大投行濒临破产，华尔街一片恐慌，各大基金惊慌失措，投行摩根士丹利（大摩）为了自保，拼命压低招股价格。
需要资本救急的许家印火烧眉毛，召开紧急会议，经再三权衡，因无法承受资本折价，许决定发布公告，鉴于国际资本市场波动不定，取消原有时间发售股票，搁置上市。
消息传出，业界震惊，许家印被打了一个措手不及。
当时，恒大铺了个巨大的摊子，全国三十二个楼盘，906万平方米在建，两三个项目的销售收入，支撑20多个项目的建设，资金缺口高达150亿元。
03
如果说许家印性格中的第一特质是敢于梭哈的赌性，那么第二个特质就是他捅破天花板的人际交往能力。
面对100多亿的资金缺口，他跑到香港求援。
在杨受成的引荐下，许家印见到了香港新世界发展有限公司前董事会主席郑裕彤。
不得不说，许家印是天生的社交牛逼症，为了拿到救命钱，许家印陪着郑裕彤打了3个月的锄大D。
锄大D是香港流行的一种纸牌玩法，讲究各自为战，以大打小，有时也可强强联合。
杨受成点拨许家印，记住，牌局见人品。
此后的三个月里，许家印每周都去浅水湾道12号报道，在锄大D的牌桌上，除了郑裕彤，许还结识了刘銮雄和张松桥。
最终许家印获得了5亿美元的驰援，解了燃眉之急，还成了大D会的成员之一。
同时，在2008年10月，许家印决定让恒大地产再次启用屡试不爽的降价促销“魔法”，在全国18个城市的楼盘以全线七五折的价格销售。
恒大当时拿出了近2万套住房，采用超低价销售策略，同时还有200多万平方米的建筑面积让利于消费者，回笼了50亿元资金。
这一招在去年初也被许家印再次祭出来回笼资金，当时各个App的开屏广告基本上都是恒大的卖房促销活动。
2009年10月，许家印宣布，恒大地产再次启动在香港联交所首次公开募股。在恒大地产首日路演午餐会上，84岁的香港新世界发展集团董事会主席郑裕彤力挺恒大地产。
在香港拥有巨大影响力的郑裕彤的公开表态，让恒大地产顺利地完成了香港首次公开募股的路演，并获得了国际配售11倍超级认购，公开发售部分超额46倍。
2009年11月5日，恒大地产终于实现了在香港联交所主板挂牌交易。
在恒大地产上市挂牌仪式和上市庆祝仪式上，香港新世界集团董事会主席郑裕彤、新世界发展集团总经理郑家纯、华人置业集团董事会主席刘銮雄、中渝置地董事会主席张松桥等社会名流到场祝贺，给足了许家印的面子。
而在恒大上市当日，许家印则以422亿元的身家，超过当天公布的福布斯富豪榜的首富王传福，首次问鼎中国内地的首富宝座。
香港联交所交易大厅，许家印高举美林、淡马锡等一干投资人士的手，对现场数十家媒体说：这才是大赢家！
04
经过2008年那次“豪赌”，恒大跨领域发展，犹如一只巨大的八爪章鱼。
地产、体育，遍地开花；开影视公司，开动漫产业，恒大啥事儿都想掺和一脚。
我们现在熟知的恒大足球、恒大汽车、恒大冰泉等都是当时的业务战略。
其中恒大的“金元足球”，是许家印在房地产之外最浓墨重彩的一笔。2010年，许家印用厚厚的钞票，砸出了一个刷新亚洲足球圈的巨无霸——广州恒大足球队。
让许家印没想到的是，他的这些战略非但没能让恒大获得利润回报，反而严重拖累了恒大的财务状况。
盲目扩张，导致资金周转不开，给今天的恒大，埋下了大大的隐患。
2019年，恒大金服改名恒大财富，对本公司员工层层摊牌销售任务，为完成绩效，恒大员工不仅自己购买公司的理财产品，还将其推荐给身边的亲朋好友。
2020年8月，中国要求房企控制负债规模，具体来说，有三条红线：
一、剔除预收款后，资产负债率不得大于70%；
二、净负债率不得大于100%；
三、现金短债比小于1。
这三条红线，如果踩了其中一条，年负债增速不得超过10%，如果踩了两条，不得超过5%，如果三条全踩，不得新增有息债务。
三条红线，恒大全踩，总负债超过1.97万亿元。
再就是时代变了，“房住不炒”，房地产行业遭遇了几十年不遇的萧条时期，房企融资和借款变得困难。
在后来的紧急全员大会上，许家印承认恒大目前的困境源自2017年的战略误判。
困局之下，全力保交楼成了许家印目前唯一的“救命稻草”。
在辟谣自杀的1分钟视频中，许家印说：
“今年1至11月，恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼，12月份必须保质保量完成交楼4.4万套。这个月还剩29天，时间紧、任务重，恒大全体员工要坚定不移地履行我们的主体责任，永不放弃地努力拼搏，确保完成全年交楼任务。”
恒大的自救动作还远不止看到的这些。
今年11月，恒大作价75.4亿元卖掉了金光闪闪的深圳湾恒大总部；
10月，承载了许家印足球梦的广州番禺地块被广州城投拿下。
各地政府也在加速回收恒大的地块，据不完全统计，从2021年恒大陷入资金困局至今，恒大已有超1.2万亩、折合逾800万平方米土地被政府无偿收回。
既然是“赌”，自然有输有赢。
负债和杠杆居高不下的恒大集团现金流遭遇枯竭，到期债务无法按时偿还，触发债务违约条例。
至此，恒大集团走下神坛，许家印梦断深圳湾。
不知此时此刻的许家印，能否忆起多年前郑裕彤在牌桌上讲的那句话：
玩牌，玩牌，牌运一变，牌局就变了。
05
许家印和恒大，是如何走到这一步的呢？
我们从刚才的回顾就能看出来，这些年来的多元化布局，让恒大有了太多无谓的投资。
现在，恒大的负债已经无力偿还。恒大欠债很多，也很杂，包括欠银行的，欠供应商的等等。
大体来讲，恒大衰落在两点。
第一就是前期多元化投资，烧钱太多。
第二，就是出现危机时，许家印没有意识到，拖泥带水，导致了恒大现在的积重难返。
现在，许家印只能等国家接盘了。
很多人或许会说：投资界不是有一个名言吗，叫“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，多元化投资没错啊。
这是误会了多元化投资的意思，多元化投资的本质，是系统投资。
比如，我投资俩项目，一个是雨衣，一个是太阳镜，这叫多元化投资，结果就是不论下不下雨我都赚钱。
而很多企业做的多元化投资，就是在自己不熟悉的领域冒险，就是瞎投资。
同时我们也要看到，资本即是解药，也是毒药。
无尽地扩张，对调控决心的低估，最终戳破了绚丽的泡沫，恒大财富的挤兑引爆了整场危机。
耳聪目明的房企，早已始积极地降本增效，主动推进“去杠杆”改革。
但习惯了“胜天半子”的许家印，显然不打算放慢恒大的奔跑速度。
相反，为了应对债务，他选择了更加大胆，更加激进的计划——回A股上市。试图继续刀尖上跳舞，以融资打败债务。
总之，2022年的冬季，对恒大而言，无疑是一个严冬。
恒大能否渡过难关，能否复苏，还很难说。
希望恒大早日度过这一关吧，其后面还牵涉太多无辜的买房者，老百姓。
许家印扩张到崩盘，你怎么看？欢迎下方评论区留言！
-END-
商业观察/职场干货
经营管理/思维提升
关注后添加小助理进群
▽
鸟哥好文，延伸阅读
●不懂复盘，再努力都是低水平重复
●13万人失业！硅谷裁员风暴下谁能幸免？
●没有深夜痛哭过的人，都不足以谈创业
●瑞幸，彻底变了！
↑用华为终端，办公更安全高效