这是一篇揭示武汉购房暗藏秘密的文章！
前些年，老家镇上规划CBD，镇长要向一线城市看齐，结果可想而知，浪费了好几张CBD效果图，不过大家理解镇长，毕竟带领父老乡亲发家致富的心意是好的。哪一天，如果镇长告诉你，我们镇要向一线楼市看齐，也玩限购！那一定是镇长脑子坏了！
为何？因为大家都明白规划比较主观，可以理想主义与画饼。但限购是楼市基于市场反馈形成的政策，来不得半点主观。所以这篇文章的配图是基于武汉限购范围来写的！限购比规划靠谱！
01
武汉限购范围特点：主城+光谷
东西湖，沌口，江夏已部分放开限购，上图中所示部分即是武汉限购最严格范围，限购主体为三环内+东湖高新，辅以少量三环外围区域。
在武汉，东湖高新区政治地位并不像其产业经济表现那么亮眼，他与“武汉经济开发区”，“临空经济区”几乎同级别，后面还有“长江新区”这样的追兵！
为何唯独光谷限购力度与主城区同级别？问题似乎不难回答：光谷在人气等各方面，和其他三环周边区域比较，早已鹤立鸡群！
不过以上回答不全面，还有一个隐秘因素，先卖个关子，关注图叔公众号，近期将另写文章揭晓！
02
房价评估的两大标准：
1.以“规划理论”为标准：利用规划理论判断房价，自然要看城市规划结构，武汉官方公布的城市结构为：“一主四副，两江四岸”。在这套体系指导下，三环周边房价应是相似的。和光谷房价鹤立鸡群的现实状况有很大冲突，以“一主四副”为依据评估武汉房价，通过不了市场检验，自然很难立足。
“一主”：主城，以“两江四岸”为核心
“四副”：光谷、车谷、临空经济区、长江新区
“一主四副”的存在意义，更像父母 “一碗水端平”的智慧。老父亲有四个儿子在外，有的过得有声有色，有的风餐露宿。无论儿子们在外混得怎么样，老人家盖新房，一定会给每个儿子留间一样大，朝向一样好的房间。但最终在外混得怎么样，还是要看自己。
2.以“发展现状”为标准：发展现状主要参考对象即人口分布，武汉人口热力图格局中，存在三大人口集中区：
人气最高是大汉口（汉口+汉阳）片区，为何将两镇合称为“大汉口”？由于汉江狭窄桥密，汉口与汉阳已趋于融合。现在流行的说法：“汉口有两个睡城，分别叫后湖和四新”。这个梗一定程度验证了两镇一体化发展趋势。
人气次之是大武昌片区：武昌西侧为天堑长江，东侧为密集湖区，图叔称之为湖区分割线（后文有讲），由于水域分隔，武昌形成独立功能区。
大光谷片区，由于近年来快速的人口导入，已成为人口密度第三级，光谷的崛起，使得武汉人口密度呈三足鼎立格局。
当然， 房价的高低不仅与规划和现状有关，从长远上看，最终支配房价的主体还是人群。认同某片区域的群体越大，素质越高，这片区域势必匹配更高的房价，这也就是后面要讲的“区域认同”对房价的作用。
03
探寻武汉的“区域认同”
1. 武汉，还是得从“水”说起
任何城市都习惯优选滨水水域打造城市主界面，以期望成为城市名片，案例比比皆是就不再赘述，缺水域的城市甚至会挖个湖弥补遗憾，比如郑州郑东新区！
建设中的郑州北龙湖，该湖为人工湖
以水见长的武汉，更不会脱离这个规律。人们逐水而居的追求，使得任何城市的滨水界面显得尤为金贵。但到了武汉，似乎有点变味！沙湖萎缩，南湖断头路，月湖杂草丛生等一系列对水域不太友好的现象频现，虽可解释为武汉的城市管理还需进步，但究其根源，在于武汉水域广布，滨水界面少了稀缺性。
每个生活或工作在武汉主城区滨水界面人都觉得自家风景独好，更是觉得这里应该打造成城市形象。但武汉主城长达百公里的滨水界面若全作为城市形象展示面，即使再发达的城市也难以消受。于是，武汉只能选择抓大放小，均衡惠及武汉老三镇，“两江四岸” 由此而生。
广阔长江，壮阔桥梁，起伏的天际线，构成了“两江四岸” 极具空间特色的城市名片，老三镇也因此联系更为紧密，曾经的“长江天堑”成为主城区的“区域认同”的纽带。
2. 武汉，缘起于水，受制于水！
武汉，占尽“水域广布”的优势，但物极必反，过多的水域造成了城市的“空间割裂”，发展用地紧张。历史上三镇规模有限，他们所在地理单元均能满足自身城市发展需要。改革开放后，城市规模急剧膨胀，水域逐渐成为限制城市发展的重要自然因素。汉口的发展难以突破府河，汉阳经开区被水域环抱有如困兽之斗，武昌的发展也被限定在长江与湖区连绵带之间。老三镇的发展均不同程度受到了水域制约，找到发展空间突破口，迫在眉睫！
3. “里子”和“面子”被割裂的武汉
但在旧城发展受到制约的时候，市府必然重点推进新区建设，多数城市倾向于将“城市形象建设”与“高新产业聚集”两大因素叠加，这两大因素，一个叫“面子”，一个叫“里子”。
这样的案例很多，深圳南山区和前海，成都高新区和天府新区，杭州钱江新城，苏州金鸡湖等等，这些都是城市主导的“城市形象建设”与“高新产业聚集”两大因素叠加的成果。
网图：深圳前海
网图：成都天府新区
网图：杭州钱江新城
网图：苏州金鸡湖
武汉在试图向外扩张的同时，没有像其他城市将传统市中心视如弃子，毕竟，两江交汇之处过于耀眼，是武汉灵魂所在。但传统核心区用地的局限性，使“两江四岸”城市形象提升只能以“旧改”为主导形式艰难推进。
同期的光谷，却已向东野蛮生长二十公里！
光谷向东形成了约20公里建设带
“主城区的发展受制，光谷的野蛮生长”导致了武汉城市格局相较于同类城市存在独特性，也就是：“城市形象建设”与“高新产业聚集”两大因素被割裂。两江四岸壮丽的景象永远是武汉对外展示的第一镜头，聚集了占武汉大半壁江山的可研教育单位和高新技术企业的光谷，却一直在镜头外。而老光谷，也就是关山，在城市形象建设上远落后于国内其他新区，只能以素颜示人，光谷需要一个全新的形象为自己代言。
城市建设让人觉得“没面子”的关山
4.光谷！地狭而来，沃野而去！
湖区分割线（严西湖-东湖-南湖-汤逊湖等）的存在，使得武汉限购区内被分为东西两大地理单元。光谷仅通过三处“地狭”与主城区联系。其中以“两湖地狭”为主，“南三环地狭”和“东三环地狭”为辅。地峡以东的光谷，几乎完全被水域围合，有着武汉主城不曾拥有的完整广袤地块。
光谷与 “两江四岸”不仅隔着十几公里的直线距离，更存在湖区分割线这座天然屏障，使得光谷无法与老三镇一起参“两江四岸”这个武汉名片的建设。
4.光谷的天时地利人和！
光谷作为武汉新秀，无法在城市窗口中展示，确实是太可惜了。但上帝为你关上一扇门的时候，必然为你开了另一扇窗！光谷想起东边的沃野，掉头东拓打造“光谷中心城”，由于有毗邻主城区最为完整的地理单元，发展空间瞬间与传统城三环伯仲之间，占尽了天时地利人和。
天时--“人口年轻”：光谷是全国最人口构成最年轻、最活跃的区域之一，近180万人口中，37岁以下人群占了约七成，是一座当之无愧的“青年之城”。
地利--“地域广阔”：武汉不缺水域，缺完整的地域，既然大自然赏赐给了光谷如此稀缺且临近主城的完整地块，自然对光谷的发展会有更大的期待。广袤的土地，为光谷形成独立完整且体量足够大城市体系奠定了基础。
人和--“文化包容”：相对独立的地理单元，高校众多，天南地北的人们集合与此，使得光谷形成了南方城市少的，有以普通话为主流语言的区域。
我们切不可小觑普通话对光谷的积极影响，作为一座移民城市，一座普通话成为主流语言的城市，给光谷人带来了归属感只有每一个光谷人自己知道。
天时地利人和的光谷，正在构建着武汉继“两江四岸”之后，另一个全新的区域认同，一个专属于武汉光谷人的区域认同，即“光谷中心”。这种认同将推进“两江四岸”与“光谷中心”双核格局的形成。武汉房价判断的第三套标准，也就自然藏在下面这张图里！
最后，光谷图叔声明，本文非“割裂武汉”言论。历史上的武汉也是双核城市，只是时代车轮滚滚向前，新时代赋予了新武汉双核新内涵，从“汉口”+“武昌”双核，转化为更大范围的“两江四岸”+“光谷中心”双核。从地理空间上说，武汉主城发展空间受水域制约，一直在探寻发展空间的突破口，而其中最大的突破口就在光谷，光谷肩负武汉突围，肩负武汉参与国际竞争的使命，自然是武汉非常重要的组成部分。
“两江四岸”侧重政治经济商贸，“光谷中心”侧重科学产业教育。武汉双核，终将带着自己的使命引领武汉向前。
文末彩蛋：
光谷中心城及周边一览图再度公开：
距上轮一览图公开已近半年，近段时间图叔对一览图进行了全面优化升级，相对于以往版本，主要调整如下：
●区域方面：新增了科学岛区域，红莲湖区域；
●细节方面：对老旧社区进行了轮廓深化；增加了地铁口分布；深化了光谷五路地下空间，中央生态大走廊等设施等；
●教育方面：区分了幼儿园地块，对小学/初中/高中进行了色块区分；
●图底样式进行了优化，图面感官上更精致；
●部分信息进行了更新。
光谷图叔一览图局部版取图方式：
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