诡异!90%的城市,房价上涨了!


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作者:子非鱼
4月15日,国家统计局披露了3月份70个大中城市新房与二手房价格变动数据。
数据呈现出了诡异一幕:普涨。之所以说诡异,是因为这与最近民间机构披露的情况刚好相反。
01
普涨局面形成
新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个,比上月分别增加9个和17个。
上涨城市数量,均创下最近两年来新高。

也就是说,70个大中城市中,有91.4%的城市新房价格在上涨,81.4%的城市二手房价格在上涨。基本形成了普涨局面。
02
武汉新房领涨,遵义二手房领涨
从城市角度来看,3月份武汉新房以1.3%的涨幅领跑全国,昆明、徐州、郑州、南宁、重庆、北海、遵义、天津、湛江位居涨幅榜前十。
新房环比下跌的城市只有4个,大连、丹东、泉州、牡丹江,其中3个在东北。

制图:城市财经;数据:国家统计局
3月份新房形成的普涨局面,直接原因是成交量走高所致。
受去年压抑的需求集中爆发,再加上房贷利率处在历史低位,叠加各种限购政策松绑的影响,二三月份新房成交量不断增加。
这一点,从央行公布的房贷跳涨数据可以明显看出来。
央行数据显示,一季度人民币贷款增加10.6万亿元,同比多增2.27万亿元。分部门看,住户贷款增加1.71万亿元,其中,短期贷款增加7653亿元,中长期贷款增加9442亿元。
通过计算可以得出,与房贷直接相关的中长期贷款3月份为6348亿元,这一贷款规模创下13个月来新高。

制图:城市财经;数据:央行
从城市角度来看,贵州遵义3月份二手房价格以0.9%的涨幅领涨全国,同时位居涨幅前十的城市分别是哈尔滨、成都、西安、北京、上海、昆明、无锡、杭州、扬州。
70个大中城市中,二手房环比下跌的城市只有长春、南昌、包头、锦州、宜昌、呼和浩特、唐山、牡丹江、泉州、乌鲁木齐、吉林、岳阳、丹东13个城市。

制图:城市财经;数据:国家统计局
相比于新房,二手房更能反映市场的真实变化情况。因为新房价格变动,受新房上市项目影响较大,豪宅盘的数量多寡,市中心与郊区上新数量变化,都会干扰。
从二手房数据来看,一大半城市的房价开启了上涨模式。
03
与民间机构普披露的数据对撞
但是,这与机构披露的数据对不上。
以诸葛找房研究中心披露的数据来看,整体来看,热点城市目前二手房挂牌量当中,涨价房源只占17.5%,降价房源则超过了80%。

比如,以国家统计局口径中位列涨幅榜前十的成都、西安、北京、上海、杭州来看。
成都目前二手房挂牌房源中,有超80%在降价。

西安二手房挂牌量已经冲到了18.3万套(诸葛找房平台数据),其中调价房源中有85%左右在降价出售。

当下杭州二手房挂牌房源中超过90%在降价。

其他热点城市,大体也是如此。北京目前二手房涨价房源占比22.7%,降价房源占比77.3%。

上海与北京的情况非常相似,二手房房源中上涨比例只有22.8%,下降比例则高达77.2%。

南京二手房房源中,降价占比79.96%。

苏州2月末的降价房源占比也接近80%。

从权威媒体的报道来看,也是如此,大多数业内人士分析当下的中心城市二手房成交量走强,结论都比较一致:以价换量,推动了二手房成交量走高。
比如克而瑞分析的成都,3月份二手房成交量虽然继续创新高,高达28818套,但是价格并没有起来,反倒下降了。
挂牌价降了,回到年底低水平。2月的挂牌价小小疯狂了一把,3月就回归了市场,挂牌均价约1.77万元/㎡,跟年底差不多,是近两年偏低水平。
到底该相信谁的数据?是国家统计局还是民间机构。我更偏向于后者。
因为后者分析的情况与当下的市场较为吻合。
从最近官方披露的宏观经济数据来看,3月份CPI和PPI双双跳水,3月份住户部门存款飙涨,一个季度的存款增量和2021年全年存款增量相当。
这意味着,在宏观大环境仍不明朗,大家仍不敢消费投资,仍忙着存款。
二三月份的成交量走高,主要是压抑的需求集中爆发,再加上中心城市持续降价让利促成的结果。
民众收入尚未复苏,就业尚未复苏,市场的供应量仍高企,怎么可能成交量稍微有起色,房价就普涨?
04
成交量开始乏力
而且,更为关键的是,在当下的宏观环境下,这一势头已经不可延续。
君不见:
第一,北上广深杭等热点城市,3月下旬开始就出现了成交乏力的现象。
北京:华夏时报披露,在北京供需两旺的3月份,伴随而来的是北京二手房挂牌激增,目前已经超过了11万套。
同时,进入3月下半月之后,来咨询房产的客户数量有所减少。

上海:2月27日至4月2日,连续5周成交量持续下降。其中,3月27日—4月2日这一周,上海成交了4704套二手房,较3月首周(5811套)少成交1107套二手房。
深圳:2023年第13周(3月27日至4月2日),深圳二手房录得量为990套,环比减少3.2%,二手房录得量再次下滑,自此,深圳二手房录得量在连续五周超1000套之后跌破1000套。
广州:合富数据显示4月首周,广州新房成交下滑了16%,未能延续二三月份的热度。
杭州:3月下旬杭州的案场来访和成交热度较2月明显回落,即便是品牌房企的主推项目,来访量和成交量亦下滑30%-40%。
诸葛找房公布的最新一周新房和二手房成交数据,重点15城总成交量都出现了跳水。


第二,中心城市重启救市模式。
三月份以来,中心城市又重新启动了救市模式。以厦门、沈阳、郑州、合肥等为代表的城市,纷纷放松限购。
北京最近也在酝酿大招,开启一区一策,准备提出多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策,并由库存量大的房山区率先试点。
杭州则在这两天继续收缩限购圈,放松了钱塘区的限购,同时降低了落户门槛,35岁大专学历即可落户,并完全放开了桐庐、淳安、建德三县市的落户。
可见,在去年压抑的需求释放进入尾声后,市场逐渐显现出了原本该有的样子。
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