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作者：子非鱼
4月15日，国家统计局披露了3月份70个大中城市新房与二手房价格变动数据。
数据呈现出了诡异一幕：普涨。之所以说诡异，是因为这与最近民间机构披露的情况刚好相反。
01
普涨局面形成
新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。
上涨城市数量，均创下最近两年来新高。
也就是说，70个大中城市中，有91.4%的城市新房价格在上涨，81.4%的城市二手房价格在上涨。基本形成了普涨局面。
02
武汉新房领涨，遵义二手房领涨
从城市角度来看，3月份武汉新房以1.3%的涨幅领跑全国，昆明、徐州、郑州、南宁、重庆、北海、遵义、天津、湛江位居涨幅榜前十。
新房环比下跌的城市只有4个，大连、丹东、泉州、牡丹江，其中3个在东北。
制图：城市财经；数据：国家统计局
3月份新房形成的普涨局面，直接原因是成交量走高所致。
受去年压抑的需求集中爆发，再加上房贷利率处在历史低位，叠加各种限购政策松绑的影响，二三月份新房成交量不断增加。
这一点，从央行公布的房贷跳涨数据可以明显看出来。
央行数据显示，一季度人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元。分部门看，住户贷款增加1.71万亿元，其中，短期贷款增加7653亿元，中长期贷款增加9442亿元。
通过计算可以得出，与房贷直接相关的中长期贷款3月份为6348亿元，这一贷款规模创下13个月来新高。
制图：城市财经；数据：央行
从城市角度来看，贵州遵义3月份二手房价格以0.9%的涨幅领涨全国，同时位居涨幅前十的城市分别是哈尔滨、成都、西安、北京、上海、昆明、无锡、杭州、扬州。
70个大中城市中，二手房环比下跌的城市只有长春、南昌、包头、锦州、宜昌、呼和浩特、唐山、牡丹江、泉州、乌鲁木齐、吉林、岳阳、丹东13个城市。
制图：城市财经；数据：国家统计局
相比于新房，二手房更能反映市场的真实变化情况。因为新房价格变动，受新房上市项目影响较大，豪宅盘的数量多寡，市中心与郊区上新数量变化，都会干扰。
从二手房数据来看，一大半城市的房价开启了上涨模式。
03
与民间机构普披露的数据对撞
但是，这与机构披露的数据对不上。
以诸葛找房研究中心披露的数据来看，整体来看，热点城市目前二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。
比如，以国家统计局口径中位列涨幅榜前十的成都、西安、北京、上海、杭州来看。
成都目前二手房挂牌房源中，有超80%在降价。
西安二手房挂牌量已经冲到了18.3万套（诸葛找房平台数据），其中调价房源中有85%左右在降价出售。
当下杭州二手房挂牌房源中超过90%在降价。
其他热点城市，大体也是如此。北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。
上海与北京的情况非常相似，二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。
南京二手房房源中，降价占比79.96%。
苏州2月末的降价房源占比也接近80%。
从权威媒体的报道来看，也是如此，大多数业内人士分析当下的中心城市二手房成交量走强，结论都比较一致：以价换量，推动了二手房成交量走高。
比如克而瑞分析的成都，3月份二手房成交量虽然继续创新高，高达28818套，但是价格并没有起来，反倒下降了。
挂牌价降了，回到年底低水平。2月的挂牌价小小疯狂了一把，3月就回归了市场，挂牌均价约1.77万元/㎡，跟年底差不多，是近两年偏低水平。
到底该相信谁的数据？是国家统计局还是民间机构。我更偏向于后者。
因为后者分析的情况与当下的市场较为吻合。
从最近官方披露的宏观经济数据来看，3月份CPI和PPI双双跳水，3月份住户部门存款飙涨，一个季度的存款增量和2021年全年存款增量相当。
这意味着，在宏观大环境仍不明朗，大家仍不敢消费投资，仍忙着存款。
二三月份的成交量走高，主要是压抑的需求集中爆发，再加上中心城市持续降价让利促成的结果。
民众收入尚未复苏，就业尚未复苏，市场的供应量仍高企，怎么可能成交量稍微有起色，房价就普涨？
04
成交量开始乏力
而且，更为关键的是，在当下的宏观环境下，这一势头已经不可延续。
君不见：
第一，北上广深杭等热点城市，3月下旬开始就出现了成交乏力的现象。
北京：华夏时报披露，在北京供需两旺的3月份，伴随而来的是北京二手房挂牌激增，目前已经超过了11万套。
同时，进入3月下半月之后，来咨询房产的客户数量有所减少。
上海：2月27日至4月2日，连续5周成交量持续下降。其中，3月27日—4月2日这一周，上海成交了4704套二手房，较3月首周（5811套）少成交1107套二手房。
深圳：2023年第13周（3月27日至4月2日），深圳二手房录得量为990套，环比减少3.2%，二手房录得量再次下滑，自此，深圳二手房录得量在连续五周超1000套之后跌破1000套。
广州：合富数据显示4月首周，广州新房成交下滑了16%，未能延续二三月份的热度。
杭州：3月下旬杭州的案场来访和成交热度较2月明显回落，即便是品牌房企的主推项目，来访量和成交量亦下滑30%-40%。
诸葛找房公布的最新一周新房和二手房成交数据，重点15城总成交量都出现了跳水。
第二，中心城市重启救市模式。
三月份以来，中心城市又重新启动了救市模式。以厦门、沈阳、郑州、合肥等为代表的城市，纷纷放松限购。
北京最近也在酝酿大招，开启一区一策，准备提出多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，并由库存量大的房山区率先试点。
杭州则在这两天继续收缩限购圈，放松了钱塘区的限购，同时降低了落户门槛，35岁大专学历即可落户，并完全放开了桐庐、淳安、建德三县市的落户。
可见，在去年压抑的需求释放进入尾声后，市场逐渐显现出了原本该有的样子。
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