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作者：子非鱼
01
武汉楼市创新高
1月份才说将房地产定性为困难行业的武汉，2月份新房成交量居然创下了新高，翻覆之间变化这么快，咋回事？
根据武汉住房保障和房屋管理局统计数据显示：
2023年2月，武汉新建商品房成交12421套，面积140.3万平米，创17年来新高。与1月相比，新房成交套数增长87.2%，同比去年2月，成交套数大涨108.5%。
成交量创17年来新高，的确够让人震惊的。于是，很多主流媒体抓住这个字眼，开启了宣传模式。比如金融界、观点网。
我这么说，并不是说武汉楼市没有回暖。而是强调，武汉官方和主流媒体可能是话没说清楚，也可能是有意为之，有意来了一个模糊的说法，让人断章取义。
事实上，所谓的创17年新高，其意思是创下了过去17年来2月份单月新高，也即和过往16年的2月份相比，今年2月份武汉成交量创下了新高度。
1.24万成交量究竟如何？
去年武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米，同比分别下滑42%和43%，是近8年来成交量最少的一年。
平均每个月的成交量9692套。去年是低谷，1.24万套，也只是比低谷好了一些而已。
要知道，武汉正常年份的月均新房成交量在2万套左右，2016年高点时期，平均每个月的成交量在3万套左右。
1.24万套，连去年12月份成交的17264万套还差得远，更别说与正常年份的数据对比。
02
武汉局部走暖而已
总的来说，武汉在2月份能够成交1.24万套新房，确实很不错。
主要有两个原因，一个是宏观大环境的改善。
去年是啥情况，今年是啥情况，不用我细说。去年是低估，低估之后必然是反弹，于是，我们无法避免热点城市的成交量被技术性放大。
压抑了三年的需求，在这个春天得以释放，再加上信心有所回升，于是我们可以看到，不仅武汉的成交量在回升，热点城市整体都在回升。
克而瑞披露的数据显示，重点30个城市2月份新房成交量，无论环比还是同比，涨幅均超4成。
另一方面，则是武汉在1月份将房地产定性为困难行业后，采取了一些行动。
比如，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。
这个操作，加快了新盘入市节奏。
再比如，武汉还推送了一波房票。提出，购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。
在这种背景下，再叠加宏观环境改善释放的需求涌入楼市，推动了热点城市的成交量走高。引发了核心区新房的成交量回暖。
才有了位于光谷的文投万和竞界开盘售罄，成为武汉兔年第一个日光盘。而新世界汉江云赫、中建大公馆、华润二十四城、武汉城建未来中心、钢旅蓝郡等楼盘也成为各自区域板块的热点代表。
但武汉的回暖，和北上广深一样，只是局限在核心板块而已。
在之前写北京的文章中，我说过，目下京沪穗深核心区的成交量在回暖，但外围区仍在想办法去库存。比如北京房山区的几十个楼盘联名搞出了一个“30天无理由退款”，比如深圳龙岗区有开发商推出了赠送60万首付活动，比如广州的南沙、增城和从化仍在降价换量。
武汉亦是如此。1.24万成交量中，主城区、部分性价比高的楼盘，人气与成交提升明显，主城区成交套数占比64.3%。
第七次人口普查时，武汉常住人口为1232.65万人，其中主城7区（江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区）人口640万，占总人口的一半，但面积只占全市的九分之一。
人口密度大，购买力尚可，是武汉核心区能够率先走强的根本原因。
换句话说，包括武汉在内的诸多热点城市，目前都只是局部回暖，楼市整体的基本面没有根本性改善，这一点，从最近官方的几个动作中能够得到佐证。
最近证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。
2月24日，人民银行、银保监会又起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，提出：
允许企业规模化购房来帮助去库存。一方面鼓励企业规模化购房用作宿舍。另一方面，鼓励租赁企业规模化购房来做租赁业务。并且给予这些企业金融支持，贷款期限最长30年，贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。
这些举动都在说明，楼市仍需要依靠政策托底。如果已经全面回暖，就无需多此一举。
那关键问题来了，武汉以及其他热点城市能否形成全面回暖？我的观点，仍没有变：
关键还是得看经济和收入复苏的程度。在这方面，仍充满着较大挑战。
一方面，目前，受国际复杂局势和全球经济疲软仍在底部挣扎影响，我们的出口最近出现了跳水。
财新网披露，包括中国在内的全球各大港口集装箱空置严重。
另外，2月28日，香港统计处披露：2023年1月，香港对外贸易出现了70年来最大的跌幅（1953年9月以来）。其中出口下跌了36.7%，进口下跌了30.2%。
香港是中国内地与世界的中转站，香港的货物出口主要来自内地。换句话说，香港出口大跳水，就是内地出口情况的直接呈现。这一点，在本号昨天推送的文章《出口，大跳水》（点击此处可查看文章）中，有详细分析。
另一方面，如今世界秩序撕裂，火药味十足的局面下，不确定性仍是主色调。俄乌战争仍没有看到尽头，而且北约对俄罗斯的制裁越发严厉，拜登近日访问乌克兰和波兰，日本首相也准备去基辅会见泽连斯基。欧美对乌克兰的新一轮军事支援已启动。而中美之间的博弈，也越发激烈。
这些都是我们经济和收入复苏路上的障碍和不确定性。
总结来看，站在更高角度看，宏观层面上的经济和收入，压力太大了。整个世界局势和世界经济的疲软压制着我们的出口，现在国家是在印钞推动大基建拉动经济，但这条路效益越来越差了。一旦经济回暖达不到预期，收入复苏达不到预期，房地产回暖就没有了后劲。
03
武汉构不成全面回暖的基础
就武汉而言，当下的首要问题，仍是去库存和解决问题楼盘。
库存量方面，克而瑞披露的数据显示，武汉目前的商品房库存量仍位居全国第二，仅次于青岛。
武汉官方披露的数据显示，截至当年10月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套。
去化周期长达16.4个月，外围区很多板块的去化周期长达20个月。
这还没有算上二手房，武汉目前的二手房挂牌量在20万套左右，新房加上挂牌二手房，消化周期得翻倍。
问题楼盘方面，去年年中发生的楼市风波，郑州被卷入了漩涡中心。事实上，武汉的问题楼盘数量较郑州有过之而无不及。
克而瑞披露的2022年年末数据显示，武汉问题楼盘数量、套数和面积均位居全国第一，其次才是西安、郑州。
因此，本号对武汉楼市后续的判断是：
第一，如果后续经济和收入复苏能够达到预期，武汉核心区将形成全面回暖的形势，房价筑底进入缓慢增长周期。外围区房价也会逐渐筑底。
第二，如果后续经济和收入仍不明朗，那无论是核心区还是外围区，等过了这段小阳春躁动期，以价换量仍会是主流。
以上判断，不仅适用于武汉，也适用于其他热点城市。
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