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最近几场直播，一直有人问这个问题：
26年之后，新出生人口少了，新入学人口也少了，学区房是不是就崩了啊。
之前我在视频里、文章里，也反复说过这个问题。现在，有一个现实案例，大家可以感受下。
按照网上统计数据，2023年2月1日至24日，德胜片区的成交量是72套，预计到月底，成交量80套问题不大。
德胜片区，是这两年受多校划片影响的重灾区。
随着大棒挥舞，德胜片区的房价起起伏伏，已经好几遍了。
最近三年，德胜片区学区房的价格变动情况大致是这样的：
先是2020年4-6月份，731出台，大量家长集中杀入西城，德胜片区的房价也开始暴涨。
7月份开始，德胜房价暴跌，持续到11月。
随后，德胜片区学区房的成交量，开始大幅上涨；价格也随之上涨。2021年3-5月份，德胜学区房价格到达最高点，成交量同样达到高点。
2021年6月底、7月初，多校划片落地执行，德胜大量学生被调剂出区。于是，德胜学区房价格再度暴跌。
22年3-5月份，德胜区域的房价，再次开始修复上涨。
22年7月份，再次有大量学生被调剂，德胜房价再次下跌。
单纯看这个成交量，大家可能没什么概念，我挑了几个不同时间德胜片区的成交量，做个对比，就一目了然了。
第一个时间段是2020年：
2020年11月，成交125套；
2020年12月，成交207套。
第二个时间段是2021年：
2021年1月，成交161套；
2021年2月，成交77套；
2021年3月，成交109套。
2021年8月，成交38套；
2021年9月，成交18套；
2021年10月，成交41套。
第三个时间段，2022年
2022年1月，成交59套；
2022年2月，成交24套；
2022年3月，成交61套；
2022年8月，成交39套
有人辞官归故里，有人星夜赶科场。学区房也是，有人卖出，有人买入。
经历了21年7月、22年7月两次大规模的调剂后，有的家长依然义无反顾的买入德胜。
这些家长，显然不是因为人傻钱多，而是充分权衡深思熟虑后的决定。
按照现在的政策，买了学区房，可能摇号被调剂；如果不买学区房，彻底就上不了这个学校。
归根结底，还是为了获得优质的教育资源。
学区房是大部分中产家长们的信仰。
虽然学区房这玩意，跟孩子的学习成绩可能八竿子都打不着，但不怕一万就怕万一。
所谓学区房，没法提供个人发展的上限，但可以提供一个大致的下限。所以，对于很多家长来说，
学区房是刚需。
面临这种情况，应该采取什么样的对策呢？
其一，买学区房、落户要尽早。
举个例子，娃2021年入学，你2020年甚至2021年才买学区房。很有可能会被多校，划到别的学校去。相反，如果是2024年入学，你2020年就买了房，到了入学时候，即使多校划片，因为落户时间够早、买房时间够早，所以被调剂的概率自然会降低。虽然说划片跟买房、落户时间没关系，在没有公布摇号规则之前，谁清楚呢？
其二，评估网络的放大效应，谨慎选择。
我们看到网上有大量的被调剂、多校的信息，漫天遍野，似乎被调剂的人特别多。要知道，被调剂的更有发声的想法，希望改变现实。那些顺利入学，没被调剂的，绝大多数都不会跑到网上发声。被录取的占比99%，这些人里，在网上发声的可能1%都没有；被多校调剂的有1%，这批人里，基本全部都会发声。信息量严重不对等，很容易给人造成错觉：似乎大量学生都被多校了。
其三，派位有规则，就近入学。
除非学位实在不足，多数派位都会在学区内解决。对某个学区，如果买房时间早、落户时间早，如果学位充足，派位时很大可能会被优先派到。这点跟那则段子有异曲同工之处：两人在森林里遇虎，一人赶紧取下更轻便的运动鞋换上。另一人骂道：“你干嘛呢，再换鞋也跑不过老虎啊！”“我只要跑得比你快就好了。”
其四，入学高峰26年后结束。
按照北京新出生人口的数据，这一波的入学人口高峰，大致会持续到2025年左右，到了2026年，适龄入学儿童只有11万左右。那时，学位严重过剩，会有大量的学位空置、废弃。不仅不用多校划片，大概率又回到单校划片了。