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今年的小阳春，开了个好头，行情火爆，开了个好头。
3月份的成交数据出来了，网签数量22192套，创造了六年来3月份网签量的最高值。
如何判断北京楼市的真实情况？
要解答这俩问题，我们先来看看最近六年来，每年3月份的二手房网签数量：
能够超过今年3月网签量的时期，还得追溯到2017年3月，当时二手房网签量是25952套。17年的房价是什么水平，经历过的人都有直观的感受。就算没有亲身经历的人，从各种记录文字中，也能体会到当时行情的火爆。今年3月份的网签量，甚至超过了2021年的22172套。21年3月，也是北京楼市交易非常活跃的月份，成交量上涨，成交价上涨。
当然，17年3月份，同样令人刻骨铭心的是317横空出世。时下很多措施，都是当时出台的。
从二手房网签量来看，今年3月份的行情确实火爆，这是事实。
然而，网签量有一定的滞后性，不能代表实时的成交情况，所以用来描述当下的楼市情况，并不完全准确。
我们可以参考另外一个指标，实时成交量。
按照网上的不完全统计数据，某个大中介3月份的实时成交量大概是8000套左右。考虑到该中介市场占有份额50%左右，全北京二手房成交量就是16000套左右。
在之前的文章里，我曾经反复强调过，北京楼市的晴雨表，成交量是最重要的指标。
按照多年的成交数据，房产市场行情与成交量，大致有这样一个对比关系：
成交量超过2万套，房产市场温度很高，交易活跃，属于楼市火爆时期。
成交量在1.5-2万套之间，则市场有热度，楼市属于高温阶段。
成交量在1-1.5万套左右，属于市场冷淡期
成交量在1万套以下，属于市场冰冻期。
不管是看网签量的指标，还是看实时成交量的指标，今年3月的行情都比较火爆。
至于3月份网签量和成交量火爆的原因，大致有这两点：
其一，延后购房需求的爆发。
之前大量签约成交的买房人，因为种种原因，没有办理网签手续。于是，就延长到了3月份来办理。
其二，大量的置换改善需求，推动了成交量不断升高。
这一波北京市场行情，置换改善群体做出了相当大的贡献。很多人是一买一卖，有的甚至是卖二买一。
在看到3月份成交火爆的同时，必须看到当下的北京楼市上空，依然乌云密布。
原因很简单，供给暴涨，挂牌量实在太高了。
目前，前端显示的挂牌量已经超过了11万套。从1月中旬到现在，我们一路看着挂牌量从10万，跌到9.6万，又涨到10万，直到现在，突破了11万。
如果算上各种原因没有展示的房源，数量早已经超过了13万套。
当下的北京楼市，令人非常纠结，一方面成交量大，交易活跃；另一方面挂牌持续抬高，不断创出新纪录。
二手房供给速度，远远超过了房产市场的去化速度。
供给远大于需求，价格自然就很难上涨。
所谓量在价先，一则是二手房成交量大，二则是去化速度快，需求大于供给。
当下的北京楼市，交易量起来了，价格也起来一点，但因为新增供给量大，所以价格就被压制住了。
看到这里，有人问，既然供给大于需求，接下来房价是不是要降了？
今年，不要对房价下降报太大指望。
从一线市场的反应看，核心区域的房价，已经上涨了一截，当下形成了买卖双方博弈的态势，双方拉锯。
一方面，市场上诚意卖的房子，已经被扫光，剩下的和新增的，价格多少涨了一些；另一方面，因为供给量太大，房价要继续上涨，后力难继。
这也解释了，为何成交量这么大，房价没有像往年那样快速上涨。
当下的北京楼市，非常微妙，不少区域，已经处于横盘状态。
4月份的成交情况如何呢？
做个简单预测，在北京房产政策不变的情况下，4月的网签量和实时成交量将弱于3月份。