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北京的房产市场，从冰冻，到火热，再到拉锯，变化太快。
22年12月下旬开始，随着阳康的人越来越多，房产交易市场迅速活跃，成交量快速攀升。春节后，火热的态势继续蔓延，一直持续到3月份。
按照网签量计算，2、3月份一共有3.7万套房子完成了网签手续。
以实时成交计算，2、3月份，成交了大概3.2-3.4万套房子。
这个成交量大致是什么概念呢？2、3月份，即使以挂牌量10万套估算，意味着市场上每个月有16%左右的房子被卖掉，房子去化速度非常快。
按照两个指标来看，春节假期结束的后的2、3月份，北京楼市都很火爆。
在两个月的火爆之后，当下的北京楼市逐渐降温，又开始进入买卖双方激烈博弈、反复拉锯的阶段了。
22年12月及之前，北京楼市是个买方市场，买房人可以在市场上挑挑拣拣，享有主动权。
23年元旦开始，北京的房产交易，快速切换成卖方市场的模式，很多被疫情耽误买房的人，开始在市场上抢房。
买卖双方，在很短的时间内就完成了身份角色切换。切换速度是如此之快，以至于有的人根本不适应。
如今，逐步下降的成交量与居高不下的挂牌量，形成了鲜明的对比，北京楼市的节奏又开始切换了。
卖方市场，在一步步向买方市场转化，双方又陷入博弈、拉锯状态。
二季度的北京房产市场，大致是一个什么样的形势呢？做个简单分析：
其一，从政策层面看，大概率不会出容易引起大起大落的措施。
一直憋到3月31号，一季度的最后一天，才出来一个“带押过户”。这个对于扩大需求、更有效的刺激需求，并没有太大作用。
二季度，平稳依然是主题，出台大幅度刺激的措施，可能性极低。同时，房产市场已经如此差了，更不可能出台打压的措施。
其二，过去几个月，领涨的是改善房，不管是学区改善，还是刚需自住改善，抑或是两者兼顾。
过往，北京房价上涨时，往往面积小的强学区领涨，面积大的强学区房紧跟。这一波行情，情况跟以往有所不同。
就我对一线市场的深入了解和观察，一居占坑学区房的价格，变化不太大，反而是那些两居、三居等总价更高的强学区房或者品质改善住房，价格上涨更加明显。
最近买房的粉丝，也可以分享下一线的实际交易案例。
其三，涨上去的房价，下跌难度大。
北京的房价，水分极少。
自17年至今，北京是全国房产控制最严格的地方，房价也是水分极少的城市。在一波波的房价上涨行情中，北京落在了其他城市后面。
其四，楼市房价分化，有的猛涨一波，有的依旧纹丝不动。
昨天的文章里，我分析了当下挂牌的11万套房源里，各个价格区间的房子情况。总价500万以内的房子，占比竟然有54%，这点大大出乎预料。
核心区域的强学区房，或者品质改善房，价格都已经上涨了不少。
大家可以对比下自己小区的房价，跟20年、17年做个比较，如果上涨了，恭喜！如果房价纹丝不动，就得好好考虑一下了。