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北京楼市，是一个极度分化的市场。
房子的圈层分布，遵循的不是二八定律，而是一九定律。
楼市分化，这句话很多人都在说，具体分化体现在哪些方面，大部分人又说不出个所以然来，只是跟着人云亦云。
所谓楼市分化，我认为主要体现在两个方面：一个是价格，一个是面积。
其一，先来看看北京楼市价格的分化。
在4月2日的文章里，我曾经写过这方面的话题。恰好今天拿来做个对比。
北京楼市挂牌销售的二手房，有 54.63%，即一半以上的比例，房价在500万以内。
从这个数据来看，北京的房价，跟媒体上报道的动辄总价千万差别很大。
1000万以内的房子，占比竟然高达88%。这都不是二八定律了，几乎就是一九定律。
只要你买的房子总价超过1000万，就可以位于前12%行列。
从北京楼市的房价来看，分化非常突出。
其二，关于北京楼市房子面积的分化。
具体表现在哪些方面呢？我们从3月份的网签数据来看个究竟。
3月份，二手房网签量总共24840套。
其中，将近80%网签的房子，面积在100平米以内。其中，有将近31%的网签房子，面积在60平米以下；将近56%的房子，面积在80平方米以内。
北京人民的居住条件，并没有想象中的那么美好。
从3月份二手房的网签数据看，面积140㎡以上的房子，占比竟然只有8%。至于面积超过120㎡的房子，占比也就14%左右。
北京核心城区的房子，价格呢，是真贵；面积呢，是真小；品质呢，是真差。
在北京核心城区居住的很多人，居住品质是比较差的。
看完北京楼市房子价格和面积的分布情况，我们可以简单总结几点：
其一，所谓北京楼市分化，真的很严重，遵循一九定律。
不管从房子价格分层来看，还是从房子面积分层来看，基本都是10%左右的比例属于顶尖比较好的那部分。
北京楼市有两个50%，一是价格在500万以内的房子，占比超过50%；二是面积在80㎡以内的房子，占比50%。
以前，我们经常提到二八定律，这个定律在很多领域都适用，但是具体到北京房产市场，一九定律似乎更加贴切。
其二，核心城区的房价和面积，这两个指标，背后代表的是不同买房阶层。
北京核心城区，比如东西城，跟远郊区县的房子不具有可比性。不同质的物品，没法进行量的比较。你没法用远郊区县140平以上的大宅，跟东西城50平的老破小做对比。
同样是核心城区，房子总价和面积，所反映的就是不同买房阶层的购买力。
其三，很多在北京常住的人，都有类似的爬藤买房之路，一步步的置换改善。
很多京漂一代，尤其是没有太大家中支持的京漂一代，买房基本都遵循了类似的路径：先是买个稍微远点的刚需上车房，满足自住需求；过几年，又开始置换改善，或者换更好的学区，或者置换更大的面积。
这么一步步置换，从小到大、从价格便宜到价格高昂的房产置换过程，像极了升级打怪、一关关前进的路。