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从2022年12月份至2023年5月份，短短半年时间，北京楼市经历了一波强烈的过山车行情。
从谷底到巅峰，又再次跌入谷底，但凡小心脏的人，经受不了如此刺激。
天下大事，分久必合合久必分。
北京楼市，涨了跌，跌了涨，经历一轮周期也就几个月时间。楼市的周期，似乎也被强行加速了。
先来看下北京房产市场的成交数据：
从5月份的成交量来看，最近六年来，今年5月的成交量排名倒数第二，比22年高一点。缘由倒也简单，22年5月正是北京集体放假的时刻。
从单月成交量来看，今年小阳春的5月，有点拉垮，北京楼市好像废了。
从1-5月份的成交总量来看，形势则完全不同。最近六年，1-5月份成交量最高的年份是2021年，91333套；排名第二的则是今年，72725套，这个数字，远超其他年份，比排名第三的2018年，也高出1.2万套。
上半年，北京楼市的成色如何，既要看单月成交量，也要看汇总成交量。
这一点，我在5月15日的公众号文章里，就提出来了。因为领先优势太大，在5月中旬时，今年1-5月的成交量，就已经排名第二了。
单月成交倒数第二，跟汇总成交正数第二，恰恰说明了北京楼市的过山车行情是如何刺激。
这一波北京楼市行情有几个分界点：
其一，市场起跳阶段。
22年12月下旬至23年1月上旬，是北京房产市场的起跳阶段，市场快速修复，成交大涨。
22年12月，二手房网签量只有8773套，那会大家都在抢药，在轮番经历刀割嗓子眼等各类酷刑，根本没多少人有功夫关注房产市场。
到了12月下旬，随着大量的买房人、卖房人阳康，成交一下子就开始活跃起来了。
随后，1月春节到来，网签成交量也只有8308套。
然而，从实时成交量来看，市场已经火热了。23年1月1日至1月16日，短短半个月时间，北京楼市异常火爆，实时成交量近万套。
按照当时的统计数字，占垄断地位的某中介公司半月的实时成交量是4700套左右，该中介公司的市场占比基本为50%上下，整个北京市场预计实时成交近万套了。
其二，行情火爆，抢房大战阶段。
2-3月份，北京楼市迅速转变成卖方市场，进入抢房大战时期，成交量一下子就爆了。反映在数字上，2月15315套，3月22192套。
楼市行情如此火爆，以至于原先传闻的各类放松措施，统统不见踪影。毕竟，没有任何放松都那么火爆了，要是再来点火上浇油，谁能控制住？
其三，预期落空，成交暴跌，库存量不断破纪录。
2-3月份的火爆，本质上是疫情延后的购房需求，叠加了小阳春的结果。那会，市场上普遍的在预期适当的放松下措施，大家憋了太久了，都想喘口气。
然而，预期的各种措施，统统不见踪影，原本传闻试点的房山，不仅辟谣没放松措施，还象征性的要求一个月无理由退定金。
这一把，退了个寂寞。北京楼市迎头一击闷棍，马上被敲的急转直下。
预期落空后，4月成交量马上暴跌37%。与此同时，二手房挂牌量不断打破记录，终于在这两天，超过了12万套，算上后台不显示的，有14万套。
其四，双方博弈，快速筑底。
3月份还是卖方市场，4月下旬，就开始变成买方市场，河东河西三十年，买卖主动权一个月就变了。
着急卖房的人，在5-6月份会快速出售，哪怕大幅度降价。6月之后，十万火急卖房的人估计会快速变少，卖方对价格咬的越来越死，不肯轻易降价。
二手房，是一个充分博弈的交易市场。买卖双方你一刀，我一刀，砍出一个双方都能接受的成交价格。
简单说下，关于下半年的北京楼市行情预测：
其一，北京楼市回归正常交易状态，量、价都不会暴跌。
从交易量、交易价格，下半年大概率都会回归疫情前正常年份的情况，不会出现暴跌。到年底，总成交量保持在14万套，问题不大。
这个数字是什么水平呢？一年14万套，一个月1.2万套，基本是北京市场冷热的平衡线。
如果成交低于1万套，市场偏冷；如果成交高于1.5万套，市场变热。
其二，可能大概也许有的北京房产放松调控的措施，可以小幅度引导预期转好。
最好的窗口是3月份，4-5月份，人们预期转空，房产市场受到更大冲击，之后再出台措施，效果就会大打折扣。