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海淀的老破小急售房子，价格大跌了100万，下跌幅度将近13%。
今天，有个粉丝发了一条消息，谈到他房子所在小区的价格情况，形势很不乐观，价格走势很扎心。
按照粉丝的描述，知春东里61.5P同户型，最新成交价695W，一周前720W，一个半月前796W。
从796万到695万，这一切发生在45天之内，整整下降了101万。
知春东里这个小区，主要房子建于上世纪88-90年左右，房龄有30余年了，可以归为有一定代表性的老破小。这个小区对口人大附实验小学，原先的早早培就在这所学校，后来被叫停二楼。
原先领涨的海淀老破小，价格也出现大幅度回调了。
借着粉丝说的这个小区，正好做个详细分析，就像解剖麻雀一样，窥一斑而知全豹，更好的了解最近几年房价的变化情况。
为了方便大家阅读，我整理了这个小区从2016年起的成交数据，筛选出同样面积的房子，做了一张表，如下：
通过上面这张表，我们可以看到，知春东里小区房价的变化有几个时间节点：
第一波发生在2016年，从年初的418万变到年底的636万，短短一年，整整上涨了218万，上涨幅度52%。
虽然有17年的317措施的巨大冲击，但该小区的房价在2017年年中、2018年，一直很坚挺，保持在630万左右。
此后到2020年上半年，价格略有上下起伏，但幅度都不大。一直到2020年下半年，小区房价再次开启上涨，从2020年5月19日的630万，半城了20年10月份的699万。
到21年初，房价已经涨到了770万。
到23年4月，成交价达到796万。
从20年5月的630万，到23年4月的796万，价格涨了166万，上涨幅度26%。这个价格，比起17年的高点，上涨幅度恰好也是26%。
今年元旦后，我在文章里写过、直播时也说过，23年很多区域的房价比17年高点上涨20%左右，个别高的甚至30%。
注意，这里的参照物是17年317高点。
从知春东里这个小区的情况看，房价涨幅确实到了之前说的20%的幅度。
只是，涨幅又吐回去了。
如果从17年高点算起，现在696万的成交价，涨幅只有10%了。
说到这里，各位读者可以对比下自己所在小区的房价变化情况，就像我列的图表一样，简单的选几个时间节点，比如16年下半年、17年317、20年初、20年底或21年初、以及当下时间。
这几个时间节点的房价一对比，小区的保值增值能力也就很清晰了。
如果房价还没有超过317高点，说明小区的保值增值能力比较差。
如果房价在317高点上涨了20-30%，说法小区保值增值能力较强。哪怕是曾经涨过，现在又降下来了。
如果小区房价涨了10-15%，说明小区增值保值能力还不错。
为什么上涨20-30%只能归为保值增值能力较强呢？因为过去这三四年，有些小区的房价，比17年高点上涨了50%左右。
对于卖房人来说，现在这个节点，不是卖房的好时候，你得接受降价、折让、被动的选择。
对于买房人来说，当下是比较好的买房时机，大概率可以抄到房价的阶段性底部。
以知春东里为例，现在696万的价格，基本回到了20年底的房价。21、22、23年一季度的涨幅，全部消掉了。
最后，粉丝做了一个预测，估计房价得到10月底起色。
5-6月份火烧眉毛、十万火急卖房的卖家，直接把小区房价砸出来一个大坑，房价恢复，的确需要时间。
我认为，房产市场的恢复时间要早于10月底。
到7月底，基本着急卖房拿钱，愿意大幅度降价的房子，大部分就成交了，剩下的，多数没那么着急，价格上也会咬的更紧。