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网上看到一条帖子，说：中关村老破旧东南小区，两年降价200万。
然后有两张配图：一张显示的是今年6月11日成交价839万；另一张显示2021年1034万。
第二张图没显示小区名称，也没显示是否为成交价，两张图这么一对比，看着的确挺唬人。
乍一看到这两张图片，我也很吃惊，虽然此前我也多次说有些区域房价下调厉害，但降价幅度达到20%的，却是首次见到实例。
这个降价幅度太夸张了，我对这个成交价差距表示怀疑。
尤其是配上那句：2021年高价买入的人，现在看亏大了。
既然心里存疑，于是我翻了下东南小区过去这些年的成交记录。
从成交记录来看，类似面积成交价最高位870万，时间是2020年10月19日。在2021年，60平米的成交价也就828万。
在成交记录里找来找去，同样面积的房子，并没有看到成交价再900万以上的记录。常理推测，既然有成交价1034万的房子，成交价在900-1000万这个区间的，应该也有很多。然而，位于这个价格区间的房子，没有找到。
有人会抬杠，说：你这成交记录不全。
对，即便是成交记录不全，也不至于没有出现一套同样面积、成交价在900万的记录。
2016年，该小区最高成交价已经达到760万。2017年317之后，成交价最多下降了100万。
到2018年，成交价跳到了840万。此后2019年至2020年10月份之前，东南小区该面积的房子成交价基本在740万左右。
2020年10月之后，同面积的成交价大部分就超过800万了。
到了21年12月，成交价也就828万。
如果当下的成交价是839万，比起870万的成交价，确实下降了一截，大概3.5%左右。但要说比21年下降了200万，并没有到那么夸张的地步。
从最近7年的成交价来看，839万也是一个高点价格。
与2017年的成交价682万相比，价格上涨了157万，涨幅23%。
这个涨幅，虽然没法跟豪宅次新的涨幅相提并论，那些房子涨幅动辄40-50%，但是放眼北京房产市场，东南小区跑赢了大盘，比大多数小区的涨幅还要好一些。
1034万这个价格是怎么来的？此处存疑。即使真的从1034万降到了839万，也是极其特别的案例，不是普遍现象。
至于说很多人在21年买在了价值千万的高点，现在亏的不得了，就更离谱了。
东南小区再如何不堪，毕竟处于海淀核心地段，且是一小的学区房，价格比较坚挺。
当下，北京楼市行情不好，各种消息，纷繁复杂，需要去甄别那些真正有用的消息，千万别被传言给蒙蔽了双眼，导致决策失误。