点击关注长鲸说房，获取最新资讯
【重要提醒】最近微信推荐机制调整，大家可能会收不到推送，别忘了给长鲸说房加上星标⭐哦！
今天是2023年上半年的最后一天。
2022年底，很多人都充满憧憬，疫情终于过去，2023年，总算熬出来了，想必是个好年景。
从实际结果来看，23年熬出来了，是真的。好年景吗，是一个大大的问号。
身边的朋友，各行各业，纷纷感慨时日艰难。
22年底的憧憬依稀还在眼前，23年上半年已经呼啸而去了，就像一头野驴装上了发动机，跑的不见踪影。
很多人，包括我在内，对于北京调整房产措施，有一点憧憬。就像靴子一样，落了一只后，总在想第二只啥时候落下来。
于是等啊等啊等，几次三番，靴子依然淡定的没有落下来。
终于，大家的耐心全都消耗一空了，管它落下来，还是不落下来。刚吃吃，该睡睡，躺平吧。
今年1-6月份，短短的六个月时间，北京楼市狂飙突进，经历了一波剧烈的过山车行情。
先是从谷底升到巅峰，然后又再次跌入谷底，大起大落，但凡小心脏，都经受不了如此刺激。
北京楼市，涨了跌，跌了涨，经历一轮周期也就半年时间。楼市的周期，似乎也被强行加速了。
上半年，北京房产市场的成交数据如下：
从6月份的成交量来看，最近六年来，今年6月的成交量可能排名倒数第一或者倒数第二。
从1-6月的成交量来看，自3月份开始，成交量急剧下滑，环比成交量一直在下降。从3月的22192套，到4月的13928套，5月12982套，6月11000套左右。
一月不如一月，行情越来越差。
对比下最近六年来，上半年的成交量，23年上半年表现其实不错。今年1-6月，总成交量大概83725套左右。这个数字，仅次于21年的109515套，大幅度高于其他年份。
成交量还可以，为何北京房产市场极度悲观呢？
我认为很重要的一点是：
预期极差。
经济全线拉垮，很多人对未来预期很悲观，在做出买房之类决策时，倾向于保守策略。疫情的疤痕效应，越来越严重。
举个例子，我们看看今年端午节出游数据，全国国内旅游出游1.06亿人次，同比增长32.3%，按可比口径恢复至2019年同期的112.8%；实现国内旅游收入373.10亿元，同比增长44.5%，按可比口径恢复至2019年同期的94.9%。
对比结果是：出游人数增加了12.8%，收入却下降了5.1%。
结论是：消费降级了。
前两年，很多人都在提消费升级，现在全部打回原形，不仅没升级，反而还降级了。
上半年北京楼市行情有几个分界点：
其一，市场快速升温。23年1月上旬，是北京房产市场的起跳阶段，市场快速修复，成交大涨，交易活跃。
实时成交量来看，市场已经火热了。23年1月1日至1月16日，短短半个月时间，北京楼市异常火爆，实时成交量近万套。
按照当时的统计数字，占垄断地位的某中介公司半月的实时成交量是4700套左右，该中介公司的市场占比基本为50%上下，整个北京市场预计实时成交近万套了。
其二，行情火爆，抢房大战。
2-3月份，北京楼市迅速转变成卖方市场，抢房大战爆发，成交量一下子就爆了。反映在数字上，2月15315套，3月22192套。
楼市行情如此火爆，以至于原先传闻的各类放松措施，统统不见踪影。毕竟，没有任何放松都那么火爆了，要是再来点火上浇油，谁能控制住？
其三，预期落空，成交暴跌，库存量不断破纪录。
2-3月份的火爆，本质上是疫情延后的购房需求，叠加了小阳春的结果。那会，市场上普遍的在预期适当的放松下措施，大家憋了太久了，都想喘口气。
然而，预期的各种措施，统统不见踪影，皮球马上就瘪了。北京楼市迎头一击闷棍，马上被敲的急转直下。
预期落空后，4月成交量马上暴跌37%。与此同时，二手房挂牌量不断打破记录，终于在这两天，超过了12万套，算上后台不显示的，有14万套。5-6月，成交量环比快速下降。
关于下半年的北京楼市行情，做了一个简单预测：
其一，北京楼市回归正常交易状态，量、价都不会暴跌。
从交易量、交易价格，下半年大概率都会回归疫情前正常年份的情况，不会出现暴跌。到年底，总成交量保持在14万套，问题不大。
这个数字是什么水平呢？一年14万套，一个月1.2万套，基本是北京市场冷热的平衡线。
如果成交低于1万套，市场偏冷；如果成交高于1.5万套，市场变热。
其二，可能、大概、也许有的北京房产放松调控的措施，可以小幅度引导预期转好。
现在大部分人已经非常淡定了，不管可能不可能，大概还是没大概，大家已经麻木了。
管它有没有放松，就这样吧。
其三，双方博弈，快速筑底。
7月底8月初，北京楼市基本完成筑底。
着急卖房的人，在5-7月份会快速出售，哪怕大幅度降价。
时间越往后，火烧眉毛着急卖房的人就越少，卖家就越不肯降价。
二手房，是一个充分博弈的交易市场。买卖双方你一刀，我一刀，砍出一个双方都能接受的成交价格。
8-9月份，市场成交量和成交价，大概率处于横盘状态。
10-12月，房子成交量逐渐恢复，成交价修正，开始恢复正常。
北京楼市在市场的无形指挥下，经过一番自我修复，再度回到正常交易状态。