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老破小的春天到来了？
昨天，发了一则通知，“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造”，北京老破小的重大利好似乎到来了。
按照通知的说法，要“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。
北京二环里，有大量的老旧小区，部分建成时间都已经60-70年了，小区环境也非常差。按照通知的说法，这样的小区，似乎要迎来城中村改造的重大机遇了。
所谓特大、超大城市城中村改造，北京属于超大城市，肯定可以列入城中村改造的名单里吧。
也有说法，认为城中村改造就跟当年的棚改一样。棚改棚改，拆地拿钱，喜笑颜开，各方皆大欢喜。当年的棚改，直接把房价拉爆了。
所以，城中村改造，类似棚改，利好老破小，房价又要涨，便可以穿成一串了。
这么想，完全没有问题，说起来似乎也很有道理。
然而，听起来有道理，不等于真的有道理。我认为，所谓城中村改造，在北京跟当年的棚改，性质并不相通，当年是既有货币补贴，也有回迁房的平米数，一手拿钱，一手拿房。
北京的城中村改造，大概率没有之前的好事了。
其一，城中村改造，不等于老破小改造。
所谓城中村，按照字面意思，往往指的是小产权房。
对于二环里的老破小，之前北京也有发布过老旧小区改造、改善的意见。对于危房，也有相应的改建意见，改建办法。
老破小，很多是商品房、公房，跟城中村的小产权房，完全是两码事。
其二，帝都已经没有拆迁说法，取而代之的是腾退搬迁。
2023年3月31日，北京出了个《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》征求意见稿，其中，对征收“集体土地”的补偿方案提出了修改，将“拆迁”改为“搬迁”，房屋拆迁许可证制度被废止。
拆迁成为历史，搬迁走上前台。
大拆大建，高额货币补偿的做法被取代了。
其三，帝都的城中村改造，不是为了刺激房价。
北京即便推行城中村改造，出发点也不是刺激房价。如果要刺激房价，只要把认房认贷调整一下，威力就足够大，没有必要绕个弯，通过城中村改造来刺激。
帝都的定力是最强的，最近房产市场行情这么差，愣是没有任何表示，定力之强，无出其右者。
其四，对于危旧楼房改造，帝都已经明确了标准。
4月20日，北京发布《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》。这则通知里，对于危旧老楼能不能改建的问题，给出了明确标准。
对于改建的危旧楼房，要“一楼一策”。
按照通知的说法，有的危旧老楼，只能腾退置换，异地安置；有的危旧老楼，可以改建。
哪些只能腾退置换呢？
位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区内的危旧楼房，应进行腾退置换，引导居民异地安置。
二环里，主要是得“静下来”，估计大部分会引导腾退置换。
除了上面提到的这些区域，其他地区，在符合规划用途管控和风貌保护要求，且周边条件允许的情况下，可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。
东西城二环里的房子，按照上面几个标准一划拉，似乎能达到改建标准的危旧老楼，就很少很少了。
我有种预感，二环里一座危楼要符合改建标准，难于上青天。每多一个条件，符合改建标准的就少了一大片。