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最近，见了几个买房粉丝，在咨询的时候，不约而同的表示了对老破小的担心与害怕。
担心老破小未来没有人接盘，担心老破小未来的价格会暴跌。
老破小、老破大，就像一块块狗皮膏药一般，贴在帝都繁华的大地上，与高大上的帝都名头形成了鲜明的反差。
帝都，尤其是二环里的帝都，竟然充斥满了老破小、老破大。
网上也有说法，抛弃二环老破小，奔向五环远大新。
什么是老破小呢？按照官方定义，一般指的是2000年之前建成的房子。
最近几年的老旧小区改造，选择小区标准也是以2000年为标准划线，之前的就是老旧小区，之后的就不是老旧小区。
按照某个中介平台统计，2017-2021年，北京“老破小”住宅成交量占比保持在50%以上。与此同时，2010年后建成的“次新房”占比相对较小，成交量占比低于20%。
2020年初到22年上半年，北京“老破小”住宅成交套数占比为51.5%。
我用某中介网站上的挂牌房源数据，简单来分析下。按照建成年代划分，目前绿中介上挂牌的12万套房子里：
20年以上的房源：58790套，占比47.4%；
20年以内的房源：58703套，占比47.3%；
15年以内的房源：32736套，占比26.4%；
10年以内的房源：13201套，占比10.6%；
5年以内的房源：1174套，占比0.9%。
从这个比例来看，北京目前在卖的二手房，有将近一半房龄超过20年了；至于房龄在10年以内的房子，占比竟然只有10.6%。
15年以内房龄的房子多一点，占比也只有26.4%。
这就意味着，如果你现在住的房子是10年以内的房龄，单独看房龄这一个指标，你秒杀了90%的人。
当然了，大家平时所说的老破小，有些房龄更老的房子，比如距今60年、50年、40年的房子。甚至有些房子的土地使用证都已经快70年了。这些年代的房子，绝大多数没小区环境、房子质量也差，居住体验差。
北京楼市在给老破小关上一扇门的同时，也打开了一扇窗，老破小、老破大唯二的亮点是：地段好、学区相对好。
东城、西城老破小多，但学校也好。海淀建成年代毕竟更晚，老破小和次新房都不少。
按照最新挂牌数据，我做了一个统计20年以上房龄的房子，西城区占比79；东城区竟然只有70%；海淀区的比例为71；朝阳区的比例最低，只有50%，跟建成时间更晚密切相关。
20年以内房龄的房子，西城比例为21%；东城比例为30%；海淀比例为29%；朝阳比例为50%。
可以预见，这两年朝阳、海淀20年以内房龄的房子比例，可能还会变多。原因很简单，因为还在继续供应地块，有大量的新建住宅。至于东西城，新建住宅数量，已经寥寥无几了。
没娃之前，都是远大新，有了娃，大量的家长开始奔向老破小、老破大。
该买老破小（学区房）的，依然会奔向老破小。
谁不想住的环境更好一些呢？帝都人民的居住环境，整体上看，比起二线、三线城市来，差远了。
在帝都，如果有人跟你说在东西城有套1000万的房子，极有可能是一套70-80平的老破小。
二环里的老破小有点像臭豆腐一样，问起来臭，吃起来香。
前阵子，有个粉丝说16年底看到西城老破小房价涨的凶猛，担心房价到顶。于是果断卖掉西城老破小，跑到昌平买了一套远大新豪宅。
远大新豪宅住着确实爽快，跟老破小相比，一个天上，一个地下。
七年过去了，远大新豪宅的价格依然在17年高点线，上下震荡、徘徊；西城的老破小，价格竟然在17年高点基础上，又向上涨了两成。