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北京房产市场上的卖家，越来越飘飘然了。
25日，一天之内，连出两条重磅消息，如此急切，急急如律令，平时罕见。
一是将“认房不用认贷”直接放到“一城一策”的工具箱里，供各个城市自主选用；二是个人先卖房后买房的，退个人所得税。
“认房认贷”的魔咒封印被摘下来后，据说深圳作为第一个吃螃蟹的一线城市，迅速落地执行。没有文件，只有默不作声的行动，只做不说。
这么都利好消息一出来，卖家的心态就更加坚定了，谈价时的底气越来越足，嗓门越来越大。从7月底掰扯到8月底，一条条措施摆出来，一个个号子喊起来，给自己壮胆。
然而，一一掰扯完所有的措施，想从中挑出几条北京的重大利好来，发现基本是徒劳。唯一可作为安慰的，是“退个人所得税”的换房优惠政策。
没错，到目前为止，仅有的实际在北京落地的措施，就是卖房时缴纳的个人所得税，再买房时可以按照文件规定退回。
其他所有措施，依然停留在白纸黑字、口号的阶段。用会议落实会议，用口号落实口号。
北京太特殊了，要迈出放松房产调控的脚步，束手束脚，就像大象跳舞一样。
所以，在25日发布的人防不用认贷文件里，才会特意提一句：供各城市自主选用。没有一刀切，干脆全部放开。
虽然北京还没有措施落地，但是这并不妨碍卖房人展望下未来美好的预期，越来越不肯降价了。
全国层面的楼市魔咒封印已经打开，接下来北京会跟进吗？北京楼市又会如何发展？
其一，北京大概率会推出细则，放松房产调控。
昨天三部门联合发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。从顶层将北京取消“认房认贷”的限制给取消了。
不管是理解成统一规划，还是理解成踢皮球，结果是一样的：更高层面，宣告了认房认贷成为历史。
其二，预估北京不会全面取消认房认贷，细则力度有限。
现在小道消息传深圳已经落地认房不用认贷了，并且很可能是全面放开。北京很难全面落实认房不用认贷。
海淀、西城、东城、朝阳等所谓的城六区，享受的措施，跟其他区大概率不会一样。
北京推出的细则，有点像添油战术。
加一点油，看看效果；如果效果不行，继续加油；如果效果好，停止加油。小步快跑。
其三，北京出台房产调控细则后，房价不会大涨。
即便北京推出了细则，北京的房价会小幅度上涨，不会大涨。所谓小幅度，比如5-10%左右。所谓大幅度，比如15-20%左右。
除非是全面取消认房认贷，只要名下无房，就算首套，按照首套贷款执行。
这不是出优化细则，是直接把整个篱笆全拔了，彻底蹚平。
其四，细则力度不论大小，只要出台，就会引导楼市预期。
只要出台了政策，不管力度大小，都会引导人们的心理预期变化。
4-7月，北京楼市的成交量暴跌，就跟人们对于房地产的预期有很大关系。
一旦人们的预期开始转向看好房地产，市场的形势就会再度开始变化。
追涨杀跌，这是人性。
不追涨，不杀跌，这是反人性。
投资也好，买房也罢，往往需要反人性的操作。