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如今的北京房产市场，置换链条似乎被打断了。
先来看一组数据，以下是某个大中介自9月8日至17日的挂牌量变化情况。
自9月8日至17日，北京的二手房挂牌量净增4573套。这期间，粗略估计有5000套二手房成交。
17日，某大中介外网显示的二手房挂牌量是136919套，内网二手房挂牌量据说已经达到16.2万套。
从二手房实时成交量来看，北京楼市的热度在逐步降低。
9月2日、3日，新政后的第一个周末，单日二手房实时成交量都突破1000套。
9日、10日，新政后第二个周末，成交量比第一个周末下降了一些。
第三个周末，热度进一步降低9月16日，某个大中介实时成交了348套房子，整个北京成交了700套左右，基本恢复到了楼市新政前的成交水平。估计17日的成交量也不会太大。
结合这个数据，说几点看法。
其一，挂牌大涨有两个原因，套现离场和置换改善。
楼市新政后，挂牌量之所以不断创出新高，大致有两个原因：
一是有人抛售变现。趁着现在楼市行情转好，赶紧出货。买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。现在的房产市场，正是情绪最亢奋的阶段，将房子挂出来，保不齐很快就成交了。变现，落袋，心安。
二是置换链条启动。此前的认房认贷措施，对于置换改善群体，是一个巨大的打击，直接将置换改善的操作难度，提高到地狱级。认房不认贷一出，很多此前被束缚的换房群体，终于扬眉吐气。寒冬腊月，秒变人间三月天。置换改善的需求被释放出来，人们开始小换大、远换近，差学区换好学区。
其二，置换改善的链条被打断了。
对于置换改善的人来说，第一步需要把房子卖掉，然后才能换房。换房是一个层层推进的过程，首先是刚需群体入场买房，把换房群体手里的房子买下来；置换群体卖掉房子后，才能在市场上换房。
刚需群体是链条的第一环，只有这个环节开启了，才会推动置换群体换房。
目前，北京房产市场上，大致总价在600万以内的为刚需上车房。目前某中介挂牌的房源里，总价在600万以内的有90586套，占所有房子的比例为66%。
这个比例很有意思，大概有三分之二的在售房源可以归为刚需上车房，意味着只有这一类房源被大幅度销售、去化，后面的置换链条才能顺利开动。
北京楼市的交易层次，呈现出明显的层级递进的特点，刚需买房上车，然后置换群体卖掉房子开启换房之路。
如果刚需买房人数量小于置换卖房群体数量，房子的去化速度就会放缓。
其三，北京楼市新政，对市场的刺激影响力，可能已经出尽了。
从9月1日楼市新政至今，北京已经落地的措施有：认房不认贷和降低存量按揭贷款利率。至于后者，属于阳光普照型，全国各个城市都能享受。
随着9月16、17两天的成交量恢复到新政前，楼市新政带来的利好，影响力可能也就这样了。
此前已经具备买房条件的人，受政策刺激，将买房节点提前，过去两周里，这部分需求，释放的差不多了。
其四，楼市油门刚启动，已经开始踩刹车了。
这一点，我在昨天的文章里也提到过。一脚油门，一脚刹车，油门刚启动，刹车就跟上了。这种操作方式，对于楼市的预期，会造成负面影响。很有可能把刚刚积聚起来的楼市人气，一把就给冲散了。
为什么这么说呢？以南京为例，首付比例20%，如果房价下跌20%，一下子就把首付跌没了，剩下的都是银行贷款。
银行可能是看到其中的风险，收回首付两成的决定。然而，刚放开的措施，马上又被取消，让买房人无法不联想。
这一脚刹车下去，刚需的、置换的，心理多多少少都会有想法。