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楼市新政效力来的快，去的更快。
今天，来探讨个核心区房价的问题。
未来十年、二十年，北京核心城区的房价，还会继续上涨吗？
为了更好的解答这个问题，我们看下周边其他国家大城市房价的发展变化，管中窥豹，以见一斑。
有网友统计了日本一亿日元以上的房子分布范围，发现一个很有意思的现象。
上世纪90年代，日本的房地产市场高峰时，东京23区（核心区）以外的日本其他城市，一亿日元以上的房子数量，是东京23区的两倍。
此后，日本楼市陷入衰退，东京楼市也衰退了。
到23年，再看一亿日元以上住宅的分布，东京23区的亿元住宅数量，已经大幅度超过了90年代，并且是整个日本其他地区亿元住宅总和的3倍。
直白一点说，越来越多的亿元住宅，向东京23区集中。核心区的房价，在持续升值，大幅度超过其他区域。
有的房子，越来越不值钱；有的房子，越来越值钱。
同时，人口也在向核心区集中。2015年，东京23区人口有910万人；2021年，这个数字已经变成了1343万人，增加了433万人。
日本的人口数量大概是1.26亿，东京23区的人口数量大概是1343万人。东京23区的人口，占总人口的比例是10%左右。
10%人口的居住区，亿元住宅数量是其他所有地区的3倍，这个数据有点夸张。
以前老说什么二八定律，现在看来，妥妥的是一九定律。
一个1.26亿人口的国家，也就跑出来一个1300万人口的东京23区。
如果用这个数字乘以11，那就是13.86亿，大致是中国的人口数量。
10%的人口，就是1.38亿人，
未来中国的人口，也会进一步向大城市集中。
四个一线城市和一批二线核心城市，对其他城市的人口会形成虹吸效应，进一步聚集更多的人口。
按照七普统计数据，目前全国城市人口数量排名如下：
从第一名的重庆到第六名的深圳，总人口是1.36亿。6个城市，聚集10%的人口；12个城市，聚集2.1亿人口，占比15%。
大量人口、持续流入的人口，为城市各方面的发展，提供了可能。
未来人口大城市的房价，尤其是大城市核心区的房价，大概率会超过其他城市的房价涨幅。
未来十年，有的城市房价会继续上涨，有的城市房价纹丝不动，也有的城市房子会跌成白菜价。
未来买房的策略是：能买一线城市优质房产就买一线，退而求其次买入二线城市优质房产，对于人口减少产业萎缩的城市能退出就退出。
其一，未来经济和产业的发展会集中在核心城市或城市群。
作为区域中心的城市，在发展过程中，会大量吸纳周边中小城市的人口、资金、产业等资源，从而形成聚集效应。
而这种聚集效应一旦形成，影响就会越来越强。中心城市的吸引力，随着资源的聚集越来越强，形成吸引资源、壮大、吸引更多资源的循环。最终形成“马太效应”，强者越强，弱者越弱。
其二，非核心城市的房价进入漫长的下行周期。
未来超级大城市和特大城市大概率的优势会进一步强化，出现超级大城市化。同时，人口出生率下降，少子化和老龄化将会进一步加剧。
最终超级大城市化+严重老龄化，三四线城市以及其他非核心城市的房价，就会失去根本支撑，房价进入漫长的下行周期。