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北京楼市，房子越卖越多，似乎卖不掉了。
北京房产市场，面临前所未有的库存高峰。北京楼市的二手房，越卖越多，甚至有点卖家踩踏出货的意味。
最近跟很多换房的粉丝沟通，他们都面临一个共同的问题：
想卖的房子卖不掉，或者说不能按预期价格卖掉，想买的房子不敢买。
这种情况，到底何时才能缓解。
谁也没想到，23年最后四个月，卖房竟然变成了老大难问题。
说几点看法：
其一，北京二手房库存量暴涨，增长趋势已经变缓。
22年9月，二手房挂牌量9.5万套左右；2023年9月中讯，二手房挂牌量13.5万左右。到了2023年9月底，二手房挂牌量变成了14万套。
9月1日北京发布认房不认贷，此后挂牌量和成交量，双双暴涨。区别在于，成交量暴涨持续了两周左右，挂牌量大增却持续到了月底。
今年3月，二手房挂牌量只有10.6万套左右；半年后，这个数字净增加3.4万套。
实际上，9月新增挂牌量是3万套左右。9月实时签约数量大致1.5万套左右，挂牌量净增1.5万套，这就意味着，9月新挂出来的房子，增加了3万套。
好消息是，10月1日至今，二手房挂牌量14.4万套，比9月底增加了4400套；今天已经是22日，三周时间，新增4400套，意味着10月北京二手房新增挂牌变少。
9月挂牌激增是一时现象，10月挂牌量快速趋缓。预计到月底，挂牌量14.6万套左右，新增挂牌大约6000套。这个数字，比9月的1.5万套，已经大幅度下降了。
其二，北京二手房供给大增，需求没跟上。
二手房交易，关键指标是供给与需求。
正常情况下，供给和需求两者维持一定的比例，保持动态平衡。然而，9月1日发布的认房不认贷，彻底打破了供给与需求的动态平衡。
供给与需求，出现了错配，房产交易的链条，衔接不上了。
市场供给暴涨，需求却没有马上跟上来。
确切说，置换改善需求大涨，但这部分人，需要先卖房，再买房。新增的挂牌量，相当一部分是置换改善，然而刚需上车群体的数量，却没有同步跟上。
刚需上车群体的需求，被限购政策给卡住了。
要想解决这个链条不通的问题，或者靠卖家踩踏、大幅降价，完全靠市场博弈，杀出一条路来；或者靠取消限购政策，释放刚需上车群体的购房需求。
其三，换房群体，做好两手准备。
鉴于当下的卖房踩踏情况，建议有换房计划的粉丝，提前做好两手准备。既要考虑先卖后买，确保交易安全；同时也要考虑替代方案，避免明年小阳春房价上涨时踩空。
现在的房产市场，虽然房子整体上很难卖，但优质的房子，比如核心区次新、强学区次新，市场依然不错。大部分换房群体，或者换到学区更好的房子，或者换到更事宜居住的次新小区。这就意味着着，置换目标行情启动时间，大概率早于要卖的房子。
卖房人太多，买房人都快不够用了
如果你有换房想法，提前做好两手准备。