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北京楼市，最近跟很多粉丝聊起来，很多人异口同声：
今年的房产市场形势看不懂。
至于市场看不懂的表现，我大致总结了下，有这么几个方面：
其一、房产市场坐上了过山车，行情切换太快。
上半年2-3月，房产市场行情火爆，结果到了4月马上熄火。从热火朝天，到一片冰冻，节奏来了个180度大转弯，转变太快。
买房人也好，卖房人也罢，正在摩拳擦掌，准备在市场上大干一场，该卖就卖、该换就换，结果被迎头一桶冰水浇下来：二手房市场交易冰冻了。
其二，楼市措施过山车，从卡的严严实实，到放的彻彻底底。
就在2-3月份，那会的口径还是房山做试点，一点点试探，根本没有彻底放开的意思。同时，就连房山试点这事，在纠结反复之后，根本就没落地执行。
上半年慎之又慎，下半年全力开动。
7月底开始放风，扭转此前房地产调控的大方向。
存量按揭贷款降低利率这事，之前喊了很久，一直没动静，几乎是一个月内，从吹风、到探讨措施、到落地，快马加鞭，光速通过。
当然了，降存量按揭利率这事，不是单纯针对北京，但北京的贷款群体，也实实在在享受到了福利。
9月1日，北京楼市新政，措施力度非常大，直接在全城执行认房不认贷，没有试点，没有逐步推开，没有进三步、退两步。
从挑个近郊区试点都纠结、犹豫，到全部放开，中间也就间隔了6个月。
2-3月，大家觉得只要郊区出个试点，就足以振奋人心了。
到了9月，大家的想法又变了，仅仅是一条认房不认贷，没法刺激房产市场，人们期待更多的措施发出来。比如取消限购，降首付比例，降贷款利率等等。
其三，认房不认贷效果大打折扣，距离人们的预期差距很大。
早在7月底，楼市吹风转向后，人们对房产市场的预期就开始转变了。
到了8月份，卖房的人普遍心气变高，对房子的销售价预期太高，谈价格有点吃力。这种情绪，在9月1日达到顶峰。
认房不认贷发布后的接下来两天里，北京再次出现了抢房的情况。两天时间，实时签约量达到了3000多套。那会的是市场形势，非常热烈，政策利好似乎一下子就释放出来，影响了市场。
结果，热度持续了一个月。伴随着成交量大涨，出现的是新增挂牌量激增。
似乎北京房产市场上，所有的换房人，一个月内把房子都挂出来了，单月新增挂牌量3万套左右。
如此夸张的供过于求，卖房更难了，市场出现了严重踩踏。
对于接下来的北京楼市行情，说两点看法：
其一，从现在到年底，市场形势依旧严峻，去化速度慢，只能以价换量。
市场发生踩踏后，所有的卖房策略、技巧，都有点黯然失色。以力破巧，一力降十会，只有降价，才可能将房子卖掉。
以价换量。
所以，各个中介才会让卖家降价、降价、大降价。当价格优势足够大，房子肯定可以卖掉。
没有卖不掉的房子，只有卖不出的价格。
其二，各类房产相关措施，需要调整，从无序中重建有序，让市场恢复到新的平衡点。
7月底，对于中国的房地产措施，下了一个结论：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
供求关系，这是根本变量。
供求变了，此前所有相关的措施，都得重新审视，做出调整。
北京大概率还会继续发出支持房地产市场的措施。