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2023年，北京楼市最大的特点，就是：过山车行情，并且不止一次过山车。
其一、北京房价过山车，把卖房人、买房人都转蒙了。
上半年第一季度，房产市场行情火爆，尤其是2-3月份，成交量大增、成交价大涨。此前被压制的买房需求，一下子井喷释放。
结果，房价的上涨趋势和房子成交量，4月就开始熄火，并且市场变的越来越冷。
冰冻的市场行情，一直持续到8月。
到了9月，楼市新政发布，房产市场再次火爆，眼瞅着成交量大涨了两周，是的，你没看错，仅仅两周时间，然后成交量又再次下跌。
这一波行情，来得快，去的更快，房价都没来得及上涨。
从热火朝天，到一片冰冻，节奏来了个180度大转弯，快得大家根本没反应过来。
买房人也好，卖房人也罢，正在摩拳擦掌，准备在市场上大干一场，该卖就卖、该换就换，结果被迎头一桶冰水浇下来：二手房挂牌量暴涨至将近17万套，二手房市场交易冰冻了。
10月份，高涨的二手房挂牌量，叠加成交量大跌，市场表现很一般，救市大利好，并没有表现出来。
11月份，二手房新增挂牌速度终于降下来了，库存开始慢慢消化。接下来11、12月，大致都是慢慢消化库存的阶段。
其二，楼市政策过山车，从卡的严严实实，到一放到底，再到挤牙膏淅淅沥沥。
1-2月份，那会的政策口径还是房山做试点，一点点试探，根本没有彻底放开的意思。
结果2-3月份北京房产市场行情火爆，一下子引发了担忧，试点直接取消。
到了4月10日，年内推进房山的消息，才在官网挂出来。
5月、6月、7月，随着市场冰冻，人们开始预期政策放松，这月盼下月，盼来又盼去，一直没落地。
7月24日，房地产大定调，对于房地产的口径出现了大转弯。
8月，广州、深圳开始吃螃蟹，放松调控。
9月1日，北京跟进，认房不认贷，彻底放开。谁也没想到，会出的这么果断、这么坚决、涉及面这么广。
9月25日，降低存量房贷利率。
9月26日，某个大中介官宣降低中介费。
10月31日，公积金认房不认贷。
11月，还会继续推出放松措施吗？
其三，认房不认贷效果大打折扣，距离人们的预期差距很大。
各类房产相关措施，需要调整，从无序中重建有序，让市场恢复到新的平衡点。
7月底，对于中国的房地产措施，下了一个结论：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
供求关系，这是根本变量。
供求变了，此前所有相关的措施，都得重新审视，做出调整。
这两天，支持民营房地产企业债券融资的“第二支箭”，终于发了。新城控股、美的置业、卓越商管获得绿条，同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等几家民营房企债券发行项目，也在推进。这几家民营房地产开发商，终于上岸了。
此外，11月7日，央行、住建、金监总局、证监等四个部门，召开房地产座谈会，召集了万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等房企。一方面是排摸房企融资需求，更重要的是释放维稳信号，稳预期稳信心稳楼市。
北京大概率还会继续发出支持房地产市场的措施。
其四，北京的买房人、卖房人进退两难，很尴尬。
如今北京楼市的买房人，颇有点不见兔子不撒鹰的架势，光放音箱、吹号没用了，就等着北京的细则啥时候落地，才开始行动。
整体看下来，过去几年里，大家受的冲击还是蛮大的。很多人从心理上趋于保守，在制定买房策略时，也趋向保守。
这一点，就是我之前文章里反复说过的，普林斯顿教授布伦纳梅尔提出的疤痕效应。经历过大萧条的人在会更少参与冒险行为。
过去几年里，每个人都经受了大形势下不同的洗礼，心态也因此完全不同。
人们对楼市的预期变化的太快，大起大落。
口罩三年，买房人的信心，早已被毒打的七零八落；买房人的购买力，也受到了严峻的冲击。
信心比黄金更重要。
信心要恢复，需要时间，需要实实在在的利好。
钱包要鼓起，需要时日，需要勤勤恳恳的拼搏。
现在，北京楼市的主要矛盾，是广大买房人受疫情冲击、钱包瘪了的矛盾，与房产预期走弱，信心滑落，房子卖不动的矛盾。