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北京楼市，过去的11月，二手房市场呈现出大降价、促成交的状态。
11月，北京二手房住宅网签12545套。前几天，对于11月份的成交量，我蒙了一个数字：1.25万套。
不曾想，竟然蒙得差不多。
10月，北京二手房住宅网签10653套，环比上涨了17.76%。
整体上看，11月份的成交数据呢，就是一个正常的，不高不低的成交量，做个对比，大家对数据的感受会更清晰。
其一，以价换量，大降价，换来一般的成交量，市场很差。
大家看到11月的成交量1.2万套，千万不要觉得市场恢复正常了。这个成交量，是用大幅度的降价换来的。
就我一线陪着粉丝买房谈判的情况和跟卖房粉丝沟通的数据来看，房子要想成交，基本都得降价。要想快速成交，必须得大幅度降价，比如降个10-15%。甚至有的房子，降价幅度达到了20%。
在各种利好政策的加持下，北京的二手房市场就这么一个表现，实在是差的很。
举个例子，为了做一桌好菜，各种名贵食材、高级大厨纷纷上场，结果做出来一桌农家菜。
11月份的成交与政策的对比，就是这么一个情况。
其二，成交量，环比上涨17.76%，市场情绪正常化。
不管怎么说，11月份的成交量，毕竟恢复到了正常月份的水平，也很难得了。
看23年的网签量，从柱形图的走势能明显感觉到市场过山车一般刺激的剧烈起伏变化。
从一月到三月的快速启动，到四月骤冷，五六七月逐渐走低，到八月政策风向转变，九月大招刺激。
十月的数据，有市场受到政策刺激、假期等因素影响。
而十一月，是相对平静的一个月。政策的效果不那么激烈了，买家卖家结束僵持，挂牌量的冰山开始融化。
十一月的成交，是在相对平稳的市场环境、相对冷静的市场情绪中达成的。这个总成交量的数据也非常正常。
其三，同比上涨16.7%，数据不差。
23年11月网签数据与22年11月相比，同比上涨16.7%。
18年到23年6年中，今年11月数据虽然比2020年17268套差挺多，但也是位居第二，比其他年份都要略高一些。
其四，23年二手房成交量，预计15.5万套左右。
23年1-11月二手房住宅网签量已达142470套，如果12月网签量与11月持平，则23年网签量预计15.5万套左右。
目前北京楼市正进入以价换量的加速去化通道，达到15.5万套应该轻而易举。
接近年底了，历经跌宕起伏的楼市终于有重归平静的兆头。接下来，说几点看法：
其一，以价换量通道开启。
十一月以来，全网都在哀嚎，北京房价全线沦陷了。从老破小到次新房到新房，整体成交价呈下跌趋势。
各小区砸盘的人变多了，但也正是狠心降价的一批人，打破了楼市僵持的局面，置换的链条勉勉强强调运作起来。于是诚意卖房的降价，不着急的人撤牌，北京楼市正式进入以价换量的阶段。
正因如此，虽然大家都在感慨降价降得多狠，但成交量反而不错。
其二，楼市触底回升。
诚意卖房的人终究只有那么一批，现在买家们还能举着大砍刀杀价，但渐渐地随着这批业主手中的房产出清，大家就会发现能杀价的房子变少了，能讲价的幅度变小了。
现在市场里有真正急着卖房的“诚意卖家”，也有价格不到位不见面看房的“佛系卖家”。现在买家依然能挑挑拣拣，但如果发现遇到“佛系卖家”的比例上升，就要意识到，楼市底部的窗口期快要结束了，房价跌不动了。
其三，需求端政策还得加持落地。
十一月，给房企的金融支持是在紧锣密鼓地推进，目前来看，喊话比去年坚定，房企的燃眉之急可解。
供给端只是一方面，解决需求端的问题才是关键。
北京房产市场需求端的支持措施，太保守、依然不友好，接下来调整的空间很大。