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最近的北京房产市场，卖房人很崩溃，买房人很纠结。
从11月的成交数据来看，房产市场表现不错；然而，从一线市场的反应来看，卖房人依旧很崩溃，买房人很纠结。
其一，从11月成交量、库存量来看，房产置换改善的链条，已经开始解冻了。
北京房产市场，最绝望的时刻，应该是10月至11月中旬。在这40-50天左右的时间里，北京楼市，迎来了二手房挂牌量激增的惨烈后果：
库存激增、卖房速度变慢，市场被拉爆。
一直到11月中旬，北京二手房挂牌量的增速终于降下来，从10月20日，至11月20日，这1个月时间里，二手房库存量不仅没有新增，反而还下降了。
焦灼的北京楼市，开始看到一点曙光。
等到11月结束，二手房库存量更是大幅度下降。内网的挂牌量从17万套，降到了16.3万套。
从我在一线帮粉丝买房的情况来看，去化速度明显加快，只要价格降到位，房子很快就会成交。
当然了，这里的所谓降到位，对于卖家来说，往往意味着惨烈的降价。
就像我昨天文章里写的，价格甚至比2016年的高点还要低100多万。
其二，北京房产市场未来一年的发展，大致会分为供过于求、供约等于求、供不应求三个阶段。
一是，挂牌激增，供过于求，房价下降压力大；
二是，挂牌量和交易量拉锯、扯平，供求平衡，房价拉锯，小幅度震荡；
三是，挂牌量低于交易量，供不应求，房价上涨。
第一个阶段，挂牌量快速上涨，严重供过于求。
从9-12月，着急卖房的群体、置换群体，都会面临非常尴尬的境地：要卖房，非常艰难。
这个阶段，是买方市场，买家占据主导地位，适合买房，不适合卖房。
第二个阶段，预计在24年1-3月，新增挂牌量和成交量，基本打平，着急卖房的人，基本卖的差不多，房产市场基本稳定。
二手房交易的置换改善链条，逐步恢复到正常状态。
房产市场上，买卖双方大致处于对等的博弈状态，买方市场退去，双方大致势均力敌。
第三个阶段，二手房新增挂牌量减少，去化速度加快。
在这个阶段，房产市场又开始出现供不应求的状态，二手房去化速度超过二手房新增挂牌速度。
北京房产市场，在明年第二季度，有可能会进入第三个阶段。
其三，卖房人很崩溃，买房人很纠结。
自4月至今，卖房人的心里备受煎熬；一次次利好预期被打破，一次次信心被砸烂。从4月份出试点预期，到6月份的政策预期，到9月各种大利好的预期，一次次被现实市场行情剧烈冲击。
时至今日，卖房人越来越崩溃，有些甚至已经无法理智思考；买房人越来越纠结，看到市场上的房价达到了低点，到底买，还是不买呢？
其四，北京房产市场长期来看向好，但要度过当下的槛。
我对北京未来房产市场的发展，保持乐观态度。
短期看，比如未来一年，北京房产市场形势大概率会扭转。
虽然未来少子化、老龄化，是必然趋势，但以一线城市、强二线城市为核心的超大、特大城市群，依然会吸引大量的人口，城市化进程，还会继续往前发展。
长期看，未来5-10年，北京的房产，对于普通人来说，依然是全国范围内最优质的资产。
不管这一波低迷行情多漫长，最终北京房价都会走出泥潭。