设立专门的烂尾项目剥离机构
政策制定者须果断，快止损
赵燕菁
据不完全统计，目前全国多地出现烂尾楼停贷事件，总影响户数约4.6万户，对于此次事件您如何评价？这背后折射了什么问题？
这些违约事件也许每个原因都不相同，但都是前一阶段时间宏观房地产调控政策的一些后继表现。由于城市化从高速度向高质量转型阶段，房地产政策没有从“增量压价”转向“减量保价”，商品房供地通过集中供地、棚户区改造、三旧改造、城中村改造各种渠道大规模入市；售房需求则通过限贷、限购、限价各种打压，导致商品房市场迅速从供不应求跌入供大于求，从而在去年下半年触发了此次房地产大危机。
实践证明，过去那套企图在“炒”的基础上解决“住”的问题的思路是不太合适的，其结果和中央政府要求的“房住不炒”是不协调的，背后折射的是房地产泡沫破灭后危机的深化，中央政府为经济画下的最后底线“系统性风险”也面临突破风险。
您认为上述事件的发生将引发哪些问题，其影响程度如何？
一旦银行系统因为大面积烂账、不得不减记资本金，房地产危机就能决堤而出导致经济大萧条。因此，必须采取最果断措施坚决止损，在危机面前必须快速行动而不是忙着推卸责任。这时候谴责开发商“贪婪”、银行监管“失控”，对于解决危机毫无意义。“车祸”已经出了，第一行动应当是救人，而不是追责。此时此刻，房地产政策的制定者必须表现出最大的担当，负起止损的责任。
面对这类社会经济问题，政府应该如何出手解决与推动，您有什么建议？
我们必须尽快意识到“开发商-银行-业主”三角债务关系内，“停贷”危机根本无法解套，此时必须有第四方作为最后的履约方，这个第四方就是中央政府。中央政府应当设立专门的烂尾项目剥离机构，在统一清算开发商违约项目的同时，发行专项债将业主停贷余款自动转变为政府投资，并与业主共有产权，业主可以赎回政府份额或与政府分享未来房产升值。专项债应当优先用于剥离房地产市场坏账（包括烂尾楼），然后才能用于传统基建。有限的救市资金应当用在最急迫的“出血”点上。
与此同时，要按照去年底中央经济工作会议的要求，在房地产政策上坚决“纠偏”：
一、全面放开对需求端限制措施，出台鼓励住房消费的政策。
二、大幅减少土地供给，停止一切通过卖地融资的基建、旧改项目。对已经供出的超量土地，政府要通过发行专项债回购，尽快将商品房市场从供大于求恢复到供不应求。
三、立刻停止靠房地产融资的“三旧改造”模式，推广居民参与为主的自主、有机城市更新的模式。
四、通过全覆盖的保障房体系，满足“住”的刚需。让商品房市场和居住需求脱钩，真正实现“房住不炒”。
您认为要如何避免此类问题的再次发生？
从长远看，仅仅“加强监管”是不足以避免此类问题的发生。发达国家如美国、日本监管不可谓不严格，但都发生过由房地产引发的严重的系统性危机。纵观世界各国，房地产极少出现系统性风险的国家之一就是新加坡，其成功经验，就是将房地产区分为“炒”和“住”两个市场。由政府的“组屋”构成住房市场主体（87%），且在两个市场间存在强大的防火墙，从而实现了房地产市场平稳健康发展。中国未来的房地产市场也应走这条路。
来源：中国房地产报
记者苗野
北京报道
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