警惕房地产触发系统性风险
赵燕菁
第一，断贷影响规模可控，但需要警惕出现链式反应。目前来看这次断贷事件规模可控，但是不能小看这件事，因为这有可能是房地产向系统性风险演化的一个阶段。如果放任断贷事件形成链式反应，其经济乃至政治后果可能会远远超出现在的规模和影响。要在青萍之末，微澜之间辨识潜在的危机。只有见微知著，才敢果断出手。也只有霹雳行动，才能防止危机扩散。而且出手越早，代价越小，效果越好。
第二，地产下行带来的经济下行风险需要警惕。新能源汽车的快速发展和出口形势出乎意料的高增长表明，美国的制裁、新冠疫情和俄乌冲突对中国经济冲击有限，同时也进一步坐实了房地产行业才是拖累整个经济的根本原因。房地产的影响之所以一定会是全局性的，乃是为房地产深度影响中国金融，这使得那些和房地产没有直接关系的行业也受到广泛的冲击。据此我们可以得出一个简单的判断，只要房地产行业看不到底部，整个经济就看不到底部。认为中国经济下半年就能触底反弹的观点，可能言之过早。
第三，住房问题唯一的解决办法是保障房。“房住不炒”提了多年，之所以效果不彰，是因为执行出了问题。以打压房价为核心的住房政策也许能抑制“炒”，但不能解决“住”。一个显而易见的事实，就是当前的房价下跌，不仅没有大规模解决“住”的问题，反而导致需求下滑，市场不振。实践表明，解决“住”的唯一办法是大规模建设保障房。将打压房价等同于“房住不炒”，只会导致诸如断贷、土地流拍等问题不断出现。想要避免大规模烂尾楼，房价就必须有一个合理的上涨预期，只要价格恢复上涨，现在房地产行业面临的很多问题或许都能解决。那些认为价格上涨就是“前功尽弃”的判断不仅错误，而且危险。一句话，“住”和“炒”一定要分开，否则任何政策都一定是顾此失彼，首鼠两端。
第四，住房不仅仅是商品，更是金融产品。打压房价、限价、限购、限贷，这样一些政策都是对“房住不炒”的错误理解。如果把“房住不炒”等价于抑制房价上涨，会产生很多问题。中国的住房制度演进多年，已经是一个深度的金融产品。金融产品就必须用金融市场的管理办法。金融产品和普通商品的一大不同，就是价格上涨，需求越多，价格下降，需求反而萎缩。这就要求政策制定者不能把商品房当成普通商品那样管理。恢复资产价格上涨预期不仅不是什么“前功尽弃”，而是必须的“纠偏”，因为打压房价的政策不仅没有什么“功”，其本身就是当前房地产危机之源！
第五，促进房地产行业恢复，需要放开需求，减少供给。当前恢复经济的关键，就是尽快恢复房地产资产的流动性。这要求不动产在市场上要从目前的“供大于求”恢复到以前的“供不应求”。除了放开前一阶段出台的一系列需求限制外，还需要大规模减少供给，特别是限制新增土地进入市场，必要时，政府甚至要回购已经投入市场的土地。目的只有一个，那就是增加购房者信心，尽快把存量住房出清。这是当前的重要任务。因为只有出清，银行资产负债表才能修复、开发商才能有序退出，地方政府才能完成从土地金融（卖地融资）向土地财政（增加税收）的转型。如果没有外部财政支持，地方政府为了解决暂时的财务困难就一定会加大土地供给，房地产市场就会更加难以出清，从而进一步陷入恶性循环。也正因如此，在解决地方财务危机方面，中央财政和金融，要扮演“主要救火队”的角色。政策制定也要用“去化周期”取代“房价”作为房地产调控的主要目标。
第六，政府是解决本次断贷问题的关键所在。纷繁乱象，一定要抓住最紧迫的问题。追究责任是必要的，但在当下危机之中却不是最主要的。当下的房地产市场如同车祸现场，问题已经爆发了，当前最优先的是“先救人”，要在一片“血肉模糊”现场中找到最主要的“出血点”。追究事故责任是以后的事。目前出现的断贷问题，实际上是开发商、银行、购房者构成的三角债，单从哪一方下手都难以拆解债务循环，这就需要作为第四方的政府，在解决本次断贷问题中扮演“过桥”的角色。由于之前的棚改、旧村旧城改造释出的大量土地，已经透支了地方政府的财务腾挪空间，地方政府在解决断贷问题上，难有太大作为，而中央政府相比负债比地方政府低，货币、国债等金融工具也远远多过地方政府，因此，尽管中央政府并不是这场车祸的直接肇事者，中央政府也必须在化解房地产危机中扮演更主要的角色。比如，中央政府可以发行特别国债接手烂尾楼项目并将其转化为共有产权。一旦房价恢复上涨预期，政府救市的资金最终就能够收回。需要指出的是，现在救市需要的资金并不是很大，但如果任由事态蔓延，需要的资金就可能急剧放大。此时，中央政府应该当机立断，果断出手，不给断贷演变为系统性风险的机会。
2022-7-20
中国财富管理50 人论坛《当前房地产市场热点问题研讨：风险研判与政策应对》发言要点
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