时光荏苒，2023年已如白驹过隙，楼市的沉浮在这短短一年间更是令人目不暇接。曾几何时，房价的涨跌如同迷雾般让人捉摸不透，同一个城市、同一区域，楼盘间的冷暖却大相径庭。就以武汉与杭州为例，刚需楼盘的价格纷纷下滑，而那些高端住宅价格却很坚挺，这使得众多购房者陷入迷茫。买房，究竟是机还是危？何时才是购房的最佳时机？这些问题在人们心中泛起层层涟漪，引发了广泛的关注与热议。
毋庸置疑，现如今的房价并非只涨不跌，这是我们不得不接受的现实。回顾过去的两年，买房亏损的例子不胜枚举，那个“买房即赚”的时代已然远去。在这变幻莫测的市场中，购房者需擦亮双眼，审时度势，理性决策。
当前，房价仍然处于较高水平。截止到2023年10月底，全国平均房价达到了每平方米9600元。这意味著，大部分人在购房时需要耗尽积蓄，甚至还需承担房贷压力。对于已经购房和尚未购房的人们来说，他们都深感担忧，害怕房价下跌导致自己的房产贬值。
1、已经购房者忧心忡忡，担心房价持续下跌，房产价值不断缩水。更糟糕的是，现如今房子并不好卖。许多人尝试在二手房市场出售房产，但挂牌已久却无人问津。以张先生为例，他在天津拥有三套房。在2019年下半年，他打算出售一套回笼资金进行新的投资。然而，出乎他意料的是，这套房子竟然卖了三年，且挂牌价一路下滑了30%。他坦言，自己总是慢人一步降价，当自己调低价格时，小区内已有更低价格的房源出现，导致他的房子一直无人问津。最初，他认为房价只是一时的波动，但现在2023年已过，天津的大部分地区房价依旧低迷不振。
现在许多人都面临房子难以出售的困境，特别是在2020年疫情之后，投资者纷纷撤离房地产市场，而刚需购房者也推迟了购房计划。整个房地产市场陷入低迷。更糟糕的是，许多持有多套房产的人急于抛售部分房产回笼资金，导致二手房供应激增，市场出现严重的供过于求现象。加上新房市场的开发商不断降价促销，作为房价的风向标，新房售价的降低让更多人对房价持看跌态度。“买涨不买跌”，这句话并非空穴来风，而是当前市场状况的真实写照。当然，人们的这种观望态度无可厚非。毕竟，当前房价处于高位，一旦购房后房价下跌，亏损的风险相当大。
2、还比如郑州的王女士，在短时间内就遭遇了房价大跌的困境。王女士在郑州西四环看中了一套房子，购买时单价为12000元/平方米，然而在她购房后的短短15天内，开发商就推出了特价房，售价仅为8900元/平方米。这意味着王女士购买的房子在短时间内贬值了近40%，这对她来说无疑是一个沉重的打击。进入2024年，王女士小区的房价继续下跌，这无疑使王女士的损失更加惨重。
然而，王女士的情况并非个案。过去两年，在武汉、天津、青岛、昆明和郑州等城市都出现了类似的情况。面对房价下跌，一些业主甚至采取了过激的维权行为。但从法律角度来看，商品房买卖合同一旦签订，房价的涨跌与开发商无关。如果房价下跌，开发商并没有义务为业主退房或退还差价。
对于这种情况，大部分网友也支持开发商的观点。毕竟，如果房价上涨时业主要求退房或补差价，那对于开发商来说显然是不公平的。现在的市场环境已经发生了翻天覆地的变化，购房者需要更加谨慎地对待购房投资。
当前楼市中暗藏的风险不容忽视。购房者可能会面临资产缩水的风险，而持有的房子也可能难以转手。有人担忧房价会跌至不可思议的低位。那么，究竟是什么导致了当前的楼市困境呢？
第一、我们要明白，房子原本是用来居住的，但现在的情况是供过于求。过去房价上涨的原因是多方面的，包括成本持续上涨和投资炒作。但最根本的原因是过去住房一直供不应求，这才导致了房价能够持续上涨二十多年。然而，最近两年住房资源过剩的现象已经显现出来，这是房价开始下跌的根本原因。
据统计数据显示，我国96.86%的城镇家庭已经拥有房子，平均每户拥有超过1.5套房子。更值得注意的是，41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。与此同时，我国常住人口城镇化率为64.72%，户籍城镇化率为44%。这意味着仅城镇家庭拥有的房子就足够满足城市中所有人的居住需求。
显然，目前我国总体住房资源已经严重过剩。尽管仍有许多人没有房子，但许多投资客却囤积了大量房产。随着楼市调控政策持续收紧和房价持续走低，越来越多的投资客开始抛售房产。这导致目前新房和二手房市场都出现严重供大于求的情况。除此之外，小产权房、集体房产和安置房的数量也非常庞大，总量达到商品房的4倍。这些数据清晰地表明，我国的住房供应已经不再是问题，未来房子供大于求的情况将成为常态。
第二、楼市调控政策对房地产行业产生了深远的影响。房地产行业是一个高度依赖政策的行业，任何政策变动都可能对它产生重大影响。目前楼市政策对房地产行业并不友好。房地产行业的高负债和高周转特性要求房价持续上涨、房子销售顺畅以及充足的行业资金。然而，当前这三大前提条件都不复存在。
近两年来的楼市调控政策主要针对金融领域，限制了流向房地产行业的资金。不仅央行和银监严查违规资金流入楼市，住建部出台的“三条红线”和银监会出台的“限贷令”都限制了流入房地产行业的资金规模。失去资金支持后，原本资金链就紧张的房企更是雪上加霜。降价促销和回笼资金已成为当前楼市的常态。
第三、购房人群将逐渐减少也是一个不可忽视的因素。房子虽然是生活中的必需品，但也是一种消耗品。尽管总体住房资源过剩，但未来人们对住房的需求仍然存在。然而，随着人口减少和住房拥有率上升，未来人们对住房的需求将逐渐减少。特别是随着购房人群逐渐减少，人们对住房的需求将大幅降低。统计数据显示，仅00后和10后就比80后和90后少了1.03亿人。而且大部分00后和10后都是独生子女家庭，这意味着他们中的大部分人可能不需要购买房子。
随着时间的推移，人们对住房的需求将逐渐减少，同时人们对住房的需求结构也将发生改变。随着经济条件的改善，人们对住房品质的要求将越来越高，这意味着高品质的中高端住宅将越来越受欢迎，而环境不佳的住宅将被逐渐淘汰。
虽然城镇化建设仍将继续，但随着城镇化率逐渐接近发达国家水平，后期城镇化的速度也将逐渐放缓。这将对房地产行业的发展产生重大影响。北师大教授董潘预测未来北京房价将涨到80万元/平方米的价格虽然有可能出现，但这种情况最多也只是个别楼盘的现象。目前我国的城镇化率已经高达64.72%，距离发达国家的水平只有10%的距离。这意味着我国房地产行业的人口红利正在逐渐消失。