01，
房地产龙头企业债务暴雷的新闻，在网上引起的轩然大波仍未停止，至于后续发展如何，还需静观其变。
从股票投资的角度，谈一下我对这个行业的看法。一家如此著名的企业，由强变衰有安变危，可以给有心的投资者提供一次千载难逢的学习机会。
股票投资最关键的任务就是看懂企业的生意模式，什么是生意模式？说通俗一点，就是企业的赚钱模式。它至少包括企业靠什么赚钱，能赚多少的钱，以及赚多久的钱。
之前，有一个我知道的比较有名的投资人，说完全看不懂中国的房地产模式，所以他绝对不会碰这类企业。这体现了不懂不投的原则，毕竟术业有专攻，审慎是应该的。
02，
开发商建造的房子之所以叫商品房，就是因为它本质上是一种满足人们居住需求的商品而已，这跟非房地产企业向市场上售卖各式各样的商品，从而获取利润，没有什么根本区别。就是一个差价赚钱模式。
这一点很普遍但很核心，如果房地产企业就这样规规矩矩的建房卖房，用自己的利润滚雪球似的发展壮大，企业发生这样天文数字债务的可能，微乎其微。我听到网上很多人问，这些房企赚的钱到底去哪了？这些债务又是如何积攒到今天的？
房子是一种商品不假，但房子这种商品又有其巨大的特殊性，尤其是在中国。这种特殊性表现在两个层面：
一是个人层面，中国人认为无房不成家，有对房子根深蒂固的渴望，一个家庭为了买一套房子可以掏空三代人的钱包；二是从国家层面，中国浩浩荡荡城市化进程当中，房地产是支柱性行业，起了关键作用，另外它关联带动二十个其他相关行业。
除了银行是万业之母外，在中国找不到任何一个行业像房地产这么特殊。
03，
当人们惊叹于中国的发展速度，被各个城市到处都是高楼林立，到处都是建筑工地而震惊时，我们要想到这背后整个行业采取的竟然是高负债高周转模式运作的，伴随着中国房地产行业黄金二十年，各大房企赚的盆满钵满。
之前我写过高净资产收益率ROE的三个决定因素，分别是高利润率，高周转，高杠杠。三项因素中，房地产行业占了其中两项。
我们先讲一下高杠杠模式，高杠杠就是通过小体量的资金翘起一个庞大体量的企业。稍微懂点物理常识，就能明白杠杠的原理。庞大体量的企业，自然需要庞大的资金。
资金从哪里来？主要通过土地抵押借银行的，通过预售制借消费者的，通过垫款借上游材料商的，还要其他杂七杂八的资金来源。企业有了资金，就可以高歌猛进，四面出击。
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杠杠本身没有错，它只是一种手段，一种工具。对于企业来说，杠杠具有双面性。它起正面作用时，可以加快企业的发展；它起负面作用时，也可以成为压死骆驼的最后稻草。所以，问题在于使用杠杠的企业以及企业的经营者。
杠杠的关键在于平衡的掌握，杠杠失衡，企业必然陷入危机。它在什么情况下会失衡呢？在经营者的过度自信面前，在相关人员机构对利益的贪婪面前一定会失衡。但是自信和贪婪又是人性的弱点。
高杠杆企业要有非常理性的管理层，才能行稳致远。因为杠杠需要支点，杠杠有天然失衡的倾向，就像人有过度自信的倾向一样。
芒格曾经发表过一篇著名的文章，叫人类误判心理学，其中就写到过度自信的问题。所以，投资这类股票，除非非常了解这家企业以及企业家，否则还是远离为好。有人因为认为王石很靠谱，而投资万科，从而赚了很多钱。
有人认为房地产债务危机是预售制的问题，还有资金监管的问题。我倒认为，除了这种经营模式本身就暗藏着风险以外，关键还有人性的问题。
房地产行业中，也有经营比较稳健的行业。政府认为此次龙头企业的债务危机，主要是经营不善和盲目多元化。这跟人性的贪婪和盲目自信是一致的。
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我们从现金流的角度来继续说一下房地产的这种生意模式，就像成也萧何败也萧何一样，企业成也现金流败也现金流。
企业如果一直有现金流，即使没有利润，也能经营；当然企业如果有健康的现金流，就能更好的经营。企业的衰败破产，从没有健康的现金流开始，到没有现金流结束。
没有健康的现金流与没有现金流，是不同的两个概念。击鼓传花的游戏，要能一直玩下去，需要有不断的后来者接续跟上，否则这个游戏就会中断。房地产企业手中的现金包括，销售利润以及各种负债。当然，利润是健康的现金流，但负债企业是要还的。
一旦因为某种原因，比方商品房销售不理想周转不如意，或者银行放贷受限，其他渠道借钱受阻，企业的资金链就有断裂的可能，然后平衡被打破了。
这就是俗称的企业的暴雷，暴雷从某一点开始，像波浪一样，向外延伸，坏消息比好消息传播的更快。暴雷的企业会反过去进一步影响它的现金流。我们想一想银行的挤兑问题。然后如何，大家都知道了。高杠杆企业格外需要稳健的经营。自然，投资高杠杆企业，需要额外的审慎。
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