这是饭爷的江湖发出的第329篇文章
这两天不知道大家注意到没有，郑州那边正在启动新一轮棚户区改造项目。
只不过和之前不太一样的是，这次搞得不是之前的货币化安置，而是房票安置。
啥是房票安置呢，就是以前拆迁或者搞棚改，要么实物安置给房，要么货币安置给钱。
现在这个房票制就是不给房也不给钱，给你一张标注面值的房票。
你如果拿着这张房票去买新房，那么房票上标称的面值，就可以冲抵购房的金额。
不过房票虽然有标称的面值，但通常却是不能按照面值取钱的，只能用于买房。
比如说你有100平的宅基地，拆迁给你5000一平，那么这时候你手里就有了50万面值的房票。
假如你要买的商品房是1万块每平方，你还是想买原来100平方大小的房子。
那么除了手里这张50万的房票，你还需要从银行贷款50万，就能买下这个新房。
但你不能说我拿到了50万的房票，但是自己不想买房，想要把这笔钱取出来。
不过有些地方的房票，可以在市场上像有价证券一样，可以流通转让。
在地方手里没钱搞货币安置的情况下，采用房票安置的办法优势还是挺多的。
一方面地方不用像过去货币化安置一样，需要先从自己口袋里掏钱给拆迁户。
另一方面也不需要像过去实物安置一样，拆了以后还要给拆迁户建设回迁房，毕竟这些都是前置成本，
更大的优势在于房票只是代表着一个面值，你不能拿着它去银行取钱，只能用于在本地买房。
这等于把这部分钱锁定在当地，避免了地方直接给拆迁户货币补偿以后，这些钱被拿去消费掉，或者拿到其他城市买房。
其实重新启动棚改这事情并不稀奇，因为郑州也并不是第一个城市了，只不过各地方式不太一样。
比如前两天贵州已经发过《贵州省进一步加快重大项目有效投资的若干措施的通知》了。
在这个通知里面明确提到，积极采取货币化安置+奖励的方式，推进棚户区改造，带动住房改善和房地产发展。
通知里面的积极两个字，应该足够体现贵州目前对货币化棚户区改造的态度了吧。
在地方上卖地和去库存的压力之下，未来我们会看到更多的地方，会跟进推进棚户区改造。
而且棚改的模式大概率是搞货币化棚户区改造，或者是通过房票安置搞棚户区改造。
房票安置我们前面说过了，这里可能有人不知道，啥是货币化棚户区改造。
因为上次大多数人听到货币化棚改，还是在2015年的时候，这已经是挺久远的事情了。
那时候三四线城市的房地产库存高企，去化周期也非常的长，地方上土地也卖不出去。
为了去掉这批库存的同时卖地，我们看到全国范围内在放松限购限贷的同时，启动了货币化棚户区改造。
啥时候货币化棚户区改造呢？简单说就是政府直接用货币来补偿被拆迁的棚户区居民。
这些棚户区居民拿到国家给的补偿款以后，再到商品房市场去自行购置住房。
以前搞棚户区改造的时候，是实物和货币安置并重，也就是可以给房或者给钱。
货币化棚户区改造开始以后，等于说优先选择给钱了，之前实物补偿给房的选项基本没有了。
我们知道决定商品价格的因素，无非就是供需。供大于求就会跌价，供小于求就会涨价。
这些棚户区拆掉以后，市场上凭空多了一批需要买房自住，而且手里还有一笔钱的拆迁户。
那么这些人涌入市场以后，自然很快就可以把市场上多余的商品房库存买光。
这期间我们看到由于大家拆迁以后，手里拿着钱竞相入市买房，社会整体信用也被随之放大了。
关于信用怎么放大的问题，我们之前在《房地产很快要开始松绑了》里面，曾经讲过这个原理。
所以我们才会看到，在2015年全国货币化棚户区改造开始以后，房地产之前积累的库存去掉的同时，经济也刺激起来了。
在2015年货币化棚改开始之后，三四线城市出现的那波涨价去库存，也是在这个背景下发生的。
如果从时间线看的话，我们知道其实棚户区改造这个事情，是从2012年在辽宁那边开始的，之后多个城市开始跟进。
不过在2012年棚改开始的时候，安置补偿是实物安置和货币安置二者并重。
后面在2015年三四线城市去库存的背景下，转向了货币化安置为主。
在2015年货币化棚改快速推进的背景下，全国各地都开始了大规模的棚户区改造货币化安置。
为啥各地对货币化棚改的热钱都这么高呢？因为这个操作可以短期扭转市面上的供需比。
在棚改货币化安置以后，会引发市面上短期需求的大量增加。
因为房地产建设和供应需要一定的周期，所以短时间没办法跟上去化速度。
这时候我们很快会看到：三四线城市的房地产市场，从之前的供过于求，变成供小于求。
在供小于求的背景下，涨价和房价被快速拉升就成了必然。房市人们买涨不买跌，库存不就去掉了嘛。
这也是为啥我们会看到，上一轮搞了货币化棚改以后，房产涨价不光是一二线再涨。
就连那些绝大多数没啥产业和就业的三四五六七八线，人口流出的城市也在涨。
因为全面实施货币化棚户区改造以后，等于是短时间内创造了一波购买力，供需比在短期逆转了。
如果看数据的话，2014年的时候是上一轮全国商品房库存最高的时间点。
在2015年全面开启棚改之后三年，也就是2018年的时候，房地产库存去化程度是非常不错的。
全国商品房全国可售面积和去化周期，分别仅为2014年峰值的37.2%和26.4%。
也就是说在货币化棚户区改造加持下，全国库存在三四年时间下降了62.8%,去化周期缩短了73.6%。
可以看出对房地产库存高企的省份来说，货币化棚户区改造是能不能去掉库存的关键。
因为货币化棚户区改造启动以后，可以凭空创造一批需求出来，对短期内扭转房价下跌预期帮助很大。
要知道房子这东西是吉芬商品，下跌是没人买的。以前我们说上涨无房源，下跌无刚需就是这个道理。
关心楼市的应该注意到了，楼市过去两个月其实已经在逐步放松和刺激了。
但是在目前各种限购限贷放松，各种房贷利率降低，各种促销政策都用尽的背景下，多数城市的房地产成交量依然没有啥大的变化。
在这种背景下，想要去掉三四线城市天量的库存，重启货币化棚户区改造这个终极大招，就是最有效的。
不过我们认为，这轮货币化棚改就算全面启动，也不会发生像上次一样的盛况。
一方面是因为居民部门的负债率和当时已经是大不同，继续提高居民杠杆率需要收入的提升。
另一方面在人口生育率下滑和老龄化背景下，很多人已经意识到，小城市未来保值增值的价值不大了。
所以未来即使各个省市全面启动货币化棚改，可能也就只会带动一波销量。
在这个过程中，确实也能通过那些后知后觉的人，去掉一定高企的库存。
但是想要推动一波全面行情，也不是很容易，因为各方面条件目前都不太支持。
这里我们还是那个观点，《未来三四线城市以下的房子是消费品》，如果销量起来赶紧置换。
毕竟我们以前也做过统计，《大多数城市，可能都很难靠房产保值了》。
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