这是饭爷的江湖发出的第347篇文章
前两天和小伙伴聊天时候，这哥们说到一个情况，那就是关于房地产的总量和局部的问题。
从总量上看，我们其实已经不再缺房子了。但从局部看的话，所谓的好房子整体依然是稀缺的。
从总量的角度看，经历了过去几十年的高速城镇化发展，我们国家目前的城镇化率大概在65%的样子。
按照发达国家的城镇化水平，我们假设远期城镇化目标在85%，那么意味着我们还有20%的增长空间。
目前全国人口总量是14亿，按照目前的生育率趋势，这差不多应该是未来我们人口总量的高点了。
如果按照这个总量，也就是还有2.8亿左右的人口，可以作为城镇化的增量部分。
我们假设这批人都计划在城市里买房，而且随着大家收入和生活水平的提高，人均居住面积达到了50平米，这个数字不算低了。
那么完成这部分增量人口进城，提高这20%城镇化率需要的房地产面积，大概在140亿平米。
如果看我们现在的房地产库存，大概是还有140亿平米左右的累计待售面积。
可以说目前房地产行业的累积待售面积，和未来潜在城镇化人口所需的住房面积，差不多是匹配的。
这意味着不管从增量城镇化人口的角度看，还是从库存和销量的角度看，国内房地产市场总量已经到了一个拐点。
未来的总量增长空间已经不大了，将来房地产市场的矛盾，开始转变到局部上来。
局部主要体现在城市和区域间的供需不平衡，城市内部好房子和普通房子之间的供需不平衡和分化。
城市和区域间的供需不平衡很容易理解，人口出生率下来了，年轻人的增量少了，那么进程的年轻人就少了。
只有那些有产业和就业优势，能提供更高薪资和更多就业岗位的城市，才能吸引到更多的年轻人，从而对当地楼市产生支撑。
那些没有产业和就业优势，吸引不到年轻人的中小城市，会逐步走向衰败步入鹤岗化。
但就算总量已经没啥空间了，存量里面机会依然是存在的，而且未来分化会越来越严重。
因为在老龄化和人口红利走到尽头的情况下，即使将来房地产市场整体上没啥增量了。
那些优质次新和豪宅这类所谓的好房子，依然在总量里面占比非常稀缺。
除了能改善你的居住条件以外，这部分好房子保值增值的作用，依然很强。
我们知道大家对美好生活都是有着向往的，其中居住是美好生活里很大的一部分。
对多数人来说，一辈子攒了钱可能最大的开销，就是要换一个居住更舒适，或者说居住条件更好的房子。
所以未来的的房地产市场，从总量和局部看，我们会看到呈现出两个现象。
一方面是总量存在供给过剩需求不足，另一方面局部我们又会看到需求大于供给的情况。
为啥会这么说呢？我们先看看总量，再看看总量里面好房子有多少，大家就明白了。
这里我们先设定几个条件，作为好房子的基础门槛，看看到底好房子的占比有多少。
通常情况下，一个好房子应该房龄相对新，维护较好。从房龄的角度来说，最好不要超过20年房龄。
因为在20年时间里，我们会看到不管是房屋结构还是设计都发生了很大变化。
如果这个档子物业好也就罢了，物业不好的房子超过20年房龄，各种问题都出来了，可能连电梯都不好用了。
都是好房子了，起码电梯要有吧。在北方城市的话，冬天的集中供暖要有吧。
好房子面积不能太小吧，至少要达到70平米吧。最好能到90或者100平以上，居住才比较舒适。
物业这东西没法衡量，要去看了才知道维护的怎么样，我们也没办法设置成选择条件。
但是一套好房子正常应该南北通透吧，也就是说最好不是塔楼，才能做到南北通透。
综合我们上面设定的这些条件，我们可以得出几个好房子的基础标准。
首先是房龄在20年以内，要有电梯，面积大于70平米，最好是大于90平米，还要南北通透。
按照这个设定的条件，我们可以看看几个一二线城市，到底这样的房子有多少。
现在上海深圳在贝壳找房，已经不公布二手房的挂牌数了，所以一线城市我们这里以北京广州为例。
拿北京为例，现在是2022年9月18日，北京在贝壳找房挂牌的二手房有95538套。
我们输入房龄在20年以内的话，剩下的房源还有53794套，少了接近一半的样子。
之后输入有电梯这个条件，剩下的房源还有43129套，又少了差不多1万套的样子。
再输入大于70平米，剩下的房源还有30571套，差不多又少了1万多套的样子。
如果再加上集体供暖，剩下了23491套。再加上南北通透，也就是板楼的话只剩下12917套。
正常的好房子其实大于70平米是不够的，至少要有90平米吧，那么如果加入这个条件，还剩下8870套。
如果按照总挂牌数是95538套来计算的话，总占比都不到10%的样子。
这还是你只设定了所谓好房子的基础条件，没有选择区域位置，也没有考虑自己购买的总价限制。
如果再加上交通便利、学校等各种限制条件，那么你可以选的房源会更少。
可以说所谓好房子领域，局部供需是严重不平衡的，好房子领域是绝对的卖方市场。
换到广州会好一点么？其实情况也差不多。好房子占比，也就是10%上下的样子。
在2022年9月18日，广州二手房挂牌总数是120724套。输入房龄20年以内，还剩55239套，少了一大半。
再输入有电梯，还剩50191套。之后输入大于70平米，还剩30360套，又少了差不多20000套的样子。
广州属于南方不用供暖，所以不用考虑集体供暖的问题，但广州这边塔楼的数量比较多。
如果要求南北通透那么就是板楼或者至少板塔结合，那么就还剩5677套了。
一线城市能跨过基础门槛的所谓好房子数量不多，强二线城市会好一点么？我们来看看杭州和成都就知道了。
杭州挂牌在售二手房有103271套，其中二十年以内房龄的是62734套，大于70平米的是40414套。
这里面有电梯的是35302套，如果在选择南北通透的条件，还剩22331套。
可以看出杭州的可选余地会比北京广州大一点，但是可选房型里面小户型会更多一点。
因为如果把平米数提高到90平米以上，那么就只剩下了9275套，也是占比不到10%。
成都的情况也差不多，在挂牌的172694套二手房里面，经过一系列筛选之后，剩下的也就10%左右。
这里我们选取的北京广州成都杭州，是非常有代表性的一线和强二线城市。
可以看出即使是一线强二线城市，也存在着明显的优质房源供应不足的状况。
从某种意义上说，现在的楼市从整体上看，已经不是黄金时代，也不是什么白银时代，而是处于过剩时代。
不光三四线以下城市的房屋是过剩的，就连一线强二线城市城市的内部一些产品和板块，其实也是过剩和淘汰的。
因为随着房龄越来越长，很多一线强二线城市房子如果物业维护水平一般，就会变得越来越差。
就算是十几二十年前的优质次新或者豪宅，其实也是差不多的道理。
原来那些最早住进来那批人，很多都置换搬走了。剩下没走的，不少是没能力置换的。
通常这种小区物业费也还是以前的价格，物业多年也没办法涨价，整体的服务和维护水平自然也就提不上来。
整个小区的大环境也就逐步下滑了，很多一线强二线城市，十几二十年前那些传统的改善板块就是这个情况。
不过一线强二线城市的过剩和淘汰板块，和三四五六七八线城市最大的不同在于。
因为一线强二线城市始终有年轻人流入，所以即使是过剩和淘汰板块，也始终是可以脱手和被接盘的，只是卖出价格高一点低一点的差异。
不存在像《三四线以下的房子未来是消费品》，也不存在很难卖出去的流动性问题。
但是就像我们前面说的，随着时间流逝，由于这些过剩和淘汰板块的整体环境和日常维护，会变得越来越差。
所以相比那些环境良好的优质次新和豪宅板块，这类房子很难具备足够的居住舒适度和保值效应。
就像我们在《未来楼市会出现明显分化》里面，曾经讲过的道理是一样的。
可以说在目前房地产总量过剩，但是所谓好房子局部稀缺的背景下，供求关系已经发生了变化。
像过去二十年房地产整体走牛的时候，那种房子随便买就可以保值增值的时代，已经一去不复返了。
在这个阶段买房想要保值增值，你先要考虑城市的分化，之后要考虑城市中板块的分化，之后才能置换。
在这个阶段怎么选择区域和板块，在满足自己居住需要的同时又能保值增值。
可能对多数楼市小白来说，这会变成一件很不容易的事情。难度会堪比从几千家上市公司里，选到长期持续上涨的股票。
不过万事万物离不开供需，供需关系最终决定了价格走向，房产行业道理也一样。
只要你找到当地高薪或者高净值人群集中的板块，分析清楚板块的供需，情况也就清楚了。
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