这是饭爷的江湖发出的第349篇文章
昨天看到个讲旅游地产的消息很有意思，说西双版纳的房价从2018年至今暴跌了42%。
在2018年7月的时候，西双版纳的房价，其实曾经达到1.2万元的高峰。
部分噱头足的项目，价格甚至能达到2万，一度超过了云南的省会昆明1.14万的均价。
借助2016年开始去库存行情，西双版纳这个这边的房价在之后两年时间，实现了翻倍上涨。
在2018年7月见到高点之后，随后就是连续四年的阴跌，目前的均价是6962元每平。
相比四年前高点时候的价格，西双版纳房价下跌了42%，跌幅达到四成之多。
在这波西双版纳房价上涨过程中，东北的客人是购房的主力，十个买房客里面有七个是东北过来的。
东北那边的人喜欢版纳，其实也并不意外。
冬天时候东北天气太冷了，版纳这边比较暖和，有着东北没有的气候条件。
对于很多东北老人来说，冬天时候首选去三亚这种气候温和的地方养老。
但是现在三亚现在房子确实价格是有点贵了，所以很多人就想到了去买版纳。
所以我们看到，直到2022年上半年，版纳这边购房的主力人群依然是东北客户，占比接近两成。
甚至有人开玩笑说，这批东北客户是一边高位买房站岗，一边低位抄底补仓。
说实在的，在我的认知层面，旅游地产这种东西是个万年深坑，基本没啥地方是值得买的。
可能买了能增值卖出去的，也就是海南的三亚、陵水和海花岛这些早期价格低位买入的人。
国内的什么山东龙口、威海乳山、云南大理和西双版纳，国外的什么泰国马来西亚，有一个算一个基本都是大坑。
如果研究过相关数据数据，会发现国内除了海南少数地方之外的多数旅游地产，从增值的角度看可以说这么多年价格一分钱都没涨过。
不光是价格不涨，流动性也非常差，基本上你想卖的话，也很难卖出去。
因为旅游地产往往盘子都很大，动不动就是几千亩上万亩的大盘，开发周期动辄就是十几二十年。
什么山东乳山这类旅游地产，可能在十多年前就在很多城市开始卖了，卖到现在都没卖完。
开发商这么多年一手房都没卖完，你买的二手房想卖，难度就更大了。
要知道开发商手里还有一堆存货呢，你的二手房想要转手，又能卖给谁去。
基本上买到手里，就算砸到手里了。想打个七八折卖出去都没那么容易，更别说保值增值了。
这里可能有人要说了，我买来就不是投资的。涨价不涨价没关系，我可以自己住啊。
不好意思，通常大多数旅游地产配套都比较差。作为自住的话，其实并不方便。
如果你买在大点的旅游城市，可能情况还稍微好点，起码这还是在城市。
既然是在城市，那么当地就会有一定的常住居民，相对生活可能还比较便利。
要是买在旅游景点附近的旅游地产，那基本是深坑中的深坑，因为这类房子根本就没啥配套。
虽然你在小区周边，能看到该有的道路和商店，还有游客中心和公园这类配套，但这些配套都是为景区服务的基础设施。
对大多数人来说，在一个地方长期居住，需要的从来不是这些东西，这些都是给游客配套的。
你如果长期住在一个地方，可能最需要的便利的交通和医疗，以及买菜购物比较方便。
而这恰恰是景点附近的那种旅游地产，根本不可能具备的条件。
因为支撑便利的交通和买菜购物比较方便的，是当地密集的人流和购买力。
有了密集的人流和持续的购买力，才有人愿意在这里长期做生意。
景点旁边的旅游地产，恰恰不具备这点。通常景点附近的旅游地产，所在地的淡旺季差异，是非常明显的。
旺季有人的时候是热闹繁华，淡季没人的时候是荒凉萧条，大半年可能都是空城。
一个大半年都是空城的地方，又怎么会交通便利，买菜购物啥的都很方便呢。
通常你买了以后，如果假期想自己过去住，那么你会看到乌央乌央的都是人。
你以为假期只有你自己去旅游么？假期旅行是什么盛况，这些年你又不是没见过。
到处都是人山人海在排队，本来是去旅行放松的，最后搞得一身疲惫。
如果你买了想要淡季过去住吧，那就更搞笑了。支撑旅游地产最重要的就是人流，淡季的时候大部分这类地方都没啥人。
人流量不够导致附近就连很多商店，都可能会关门暂停营业，你买个菜可能都困难。
这样的地方因为干啥都不太方便，其实根本就不适合外地人长期居住。
还有些主打康养的旅游地产就更搞笑了，拿着什么青山绿水、面朝大海负氧离子充沛做噱头。
其实康养对老人来说，最重要的从来都不是这些东西，而是相应的医疗配套。
除了医疗配套以外，基础的交通和购物还需要比较便利，这才是最重要的。
你见过几个主打康养的旅游地产，能有全面的医疗、交通和购物配套的。
绝大部分景点附近旅游地产的位置不光是远离市区，交通也不那么方便，同时医疗配套更是很大的问题。
通常医疗就是几个乡镇卫生院，购物就是附近的几个便利店，交通也不怎么发达。
你作为一个老人在这样的地方居住，万一哪天真的遇到点事情，麻烦就大了。
你附近的医疗配套是不足的，具备条件的医院往往又很远，一下子没法赶过去。
如果你幸运的话，可能还没啥问题。要是比较倒霉突发了啥大病，来不及就医可能让你后悔一辈子。
人年纪大了医疗才是康养最重要的配套，而不是什么山清水秀负氧离子这些噱头。
这道理就像很多人年纪大了，家里都备了心脏病所需的速效救心丸。
这东西放在家里不是为了让你天天吃的，而是需要吃的时候你必须有，还得能及时拿出来，关键时候那可是救命的。
所以你看买个旅游地产是不是鸡肋，你说专门跑去住吧，好像每年总去一个地方确实很无聊。
放在那边不住空着吧，又有点可惜。而且房子总空着没人住，容易出各种问题，各种东西也容易坏。
而且维护起来也很麻烦，一年到头去不了几天的房子，每次去了的时候想住人首先要搞大扫除，这就能把你累个半死。
可以说买下来这个房子以后，很像是买了个麻烦。不光每年大老远不得不专门跑去住，维护起来麻烦。
其实要是真就为每年住那短暂的几天，在当地找个好点的酒店住，才是最好的选择。
因为住酒店不需要你自己维护，每天也有人打扫。住酒店的钱和你买房的钱相比，也是非常划算的。
你就是拿买这个房子的钱存在银行，或者拿这个钱买理财的利息，去旅行时候住个好点的酒店，就已经足够甚至远超了。
这里还没有计算你买了这类旅游地产以后，房价跌了之后亏掉的那些本钱。
所以你看，不管从投资的角度还是自住的角度看，旅游地产都是万年深坑。
多数你买的旅游地产，就像《三四线以下的房子一样，未来全都是消费品》。
说起来房产投资里面，总结一下有四大坑，旅游地产是第一个大坑。
第二个大坑，就是那些看起来很美的公寓。早年买了的人，可以说严重跑输住宅。
其他两个坑，是这两年受冲击很大，价格起不来也不太好租的商铺和写字楼。
两年以前我们写《资产和人一样，同样会被时代淘汰》时候，就说到过这个事情。
现在别说你买到四大坑里面了，就是买正经住宅没选好地方，也不一定实现能保值增值。
因为在城市间楼市分化的背景下，你不光要选有潜力的城市，还要找到潜力城市的潜力板块。
毕竟城市内部板块也在分化，不同板块潜力差距巨大，之后还要选区域选楼盘选户型选物业。
这些都看好了，时间拉长看是不是有潜力，还要看周围的产业和就业，是不是能够支撑未来的的价格。
在生育率下滑和老龄化加剧的今天，可能投资买房保值增值这件事，对大多数人来说会越来越变成是一个技术活了。
全文完，感谢阅读！！如果觉得写的不错，那就点个赞或者“在看”吧。
点击关注下方账号，获取最有用财经信息和投资趣闻，每篇文章都有彩蛋或者惊喜！！
延伸阅读：
时间节点越来越近
整个社会的风险偏好都变了
大多数城市，都很难靠房产保值