这两天看到全面实现不动产统一登记以后，很多人都在讨论房产税全面落地是不是要来了。
大家这么关心这件事，是因为房产税本身是财产税。大多数中国家庭主要的财产，其实就是房产。
如果计算占比的话，房产占据了中国家庭财产的比重，整体上甚至超过七成之多。
这里先说结论，我们认为短期内房产税还不会来，这个短期说得是两三年左右的时间。
虽然不动产统一登记是房产税全面铺开的基础，算是个必要条件已经落地了。
但并不是说不动产统一登记全面落地，就代表房产税就一定会马上全面落地。
原因也很简单，因为到现在账还算不过来。
这里面涉及到的，到底要不要设置扣除面积，是非常关键的变量和因素。
如果设置扣除面积的话，算总账的话最终基本收不上来几个钱。之前上海、重庆试点的数据已经非常清晰。
拿上海来说，首先唯一住房是免征房产税的，房产税试点开始以后，新购的二套房还要扣除人均60平的免征面积。
就算你买了二套房，而且二套房的面积超过了免征面积，那么一千万的房子算下来，可能也就交两万块上下的房产税。
因为按照上海这边房产税的计算公式，应纳房产税额=新购住房应征税面积（建筑面积）*新购住房单价*70%*税率
这里面的税率，是根据新购住房的单价实行差别化调整的，适用税率暂定为0.6%。
但如果应税住房每平米交易单价，低于本市上年度新建商品住房平均销售价格两倍（含两倍）的，税率可以降为0.4%。
我们按照最高一档计算，就算第二套房没有免征面积。因为房子的单价高，税率也没有获得优惠。
那么这套1000万的房子，应该交的房产税是1000万*70%*0.6%=4.2万。
正常情况下一般都会有免征面积和税率的减免，减免以后最多可能也就需要交一半，也就是2万上下的样子。
事实上我们可以看到看到，在计算免征面积之后，多数拥有1000万价值房产的家庭，是交不到这个数字的。
如果看试点数据算总数的话，上海在试点以后每年能收到的房产税，差不多是200亿。
这里面大头还是企业部门持有房产交的，居民部门交的部分大概是在60亿。
重庆试点以后能收到的总数，还要再低一点。算总数大概在60亿出头的样子，这里面个人部分会更少一点。
如果按照现在上海和重庆试点的数据看，简单估算全国范围内能收上来三四千亿的总量，就已经算不错了。
以前总有人说全面开征房产税以后，基本可以弥补地方上卖地收入的不足，所以很快就会看到落地推行。
你要知道在2022年，全国卖地的收入是6.68万亿，这还是比前一年下降23.2%的结果。
房产税如果全国只是收个三四千亿的话，那么相比全国庞大的卖地收入几乎是杯水车薪，根本没办法起到补充地方收入的作用。
而且这里面还没有计算征收房产税需要的成本，如果再计算这部分成本的话，能落袋的数字会更少。
但如果完全不设置扣除面积的话，等于说在流转税的基础上，又加了一道人头税，落地的难度是比较大的。
另外就是全面实现不动产统一登记，只是技术上的可能完成了。后面落地还涉及到法条的变化，这个也是需要时间的。
综合以上的因素我们认为，起码在短期两三年内，房产税暂时是不会全面铺开落地的。
而且按照目前的情况，目前这个总量就算全面落地，也没办法弥补卖地收入的缺口。
很有意思的是：之前很多人说什么房产税全面落地以后房价会持续走低，那可能真的也是想多了。
我们如果观察房产税已经落地的那些国家会发现，这些国家不同城市和地段的房价趋势，并没有受到房产税多大影响。
如果你在那种人口流出没啥产业的城市，房产税落地不落地这个地方的房子也是在阴跌。
原因也很简单，一个城市的房价是买得起的人决定的，一个地段的房价支撑是周边就业人群的收入水平。
如果城市没啥像样的产业，人口处于净流出状态，居民收入水平也不行的话，拉长看房价必然没啥支撑。
如果说房子本身就在产业集中，周边就业人群收入水平高的大城市核心地段。
那么房产价格伴随着经济增长，出现稳步上涨是大概率事件，再不济买了以后就算没法增值很多，保值也是问题不大的。
所以如果真的因为房产税开征，好城市好地段的房产因为有人恐慌抛售出现了下跌。
那么对你来说，如果有能力接手的话，可能是一个用相对低价上车的不错机会。
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