这是饭爷的江湖发出的第292篇文章
昨天小伙伴给我看了一个特别惨的事情，算是一个花五百万买来的教训。
事情经过是这样的：
一个妹子在上海买了套房，因为银行贷款没及时批下来，最后被法院判违约赔了别人497万。
刚刚看到的时候，我还是有点吃惊的，所以跑去裁判文书网看了这个案例，发现事情一点都不复杂。
买家是个96年出生的小姑娘，大学刚毕业没多久，就在上海直接出手买了套1550万的房子。
在2020年5月的时候，买卖双方签订了房产买卖合同。约定首付5成加贷款5成，二者分次支付。
签完房产合同以后，小姑娘付了745万元的首付。之后一边申请贷款，一边找原房主拿了钥匙，美滋滋开始装修了。
在付首付的时候，有个细节很有意思。就是开始的时候，妹子的钱没有凑齐。
原本答应给房东的首付，违约了将近一个月。妹子先是交了100万定金和400万的房款。
本来两边约定6月底之前，支付剩下的245万首付款，但是女孩子在7月底才交齐剩余的首付款。
在发生这个情况以后，房东带着律师，拉着买家签订了一份补充协议。
协议约定如果买家再违约，卖家可以主动解约，并且索要20%的赔偿金。
所以除了合同正本，这份房产买卖合同，还有个补充协议。
补充协议规定，买家要在8月30日之前，完成支付尾款这个操作。
补充协议条款是这么说的。
“合同补充条款另约定，乙方未按照本合同以及各项附件等履行约定的，逾期超过十个工作日，或者乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方要求解除本合同，甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按房屋总价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。”
不过这女生运气不太好，后续正好赶上房贷政策收紧，银行放款额度比较紧，所以又拖了一些时间。
本来应该在8月底之前，就能放出来的贷款。一直拖到10月29日，才被银行那边审核通过。
这时候卖方不干了，把女孩告上法庭，要求女孩子退房，并且支付违约金+损失费。
违约金310万+损失费180万（因为破坏了卖家原来的装修嘛），一审二审卖家都胜诉了。
这姑娘在早期固然有自己的问题，但从结果看，可以说是史上最惨买房人了。
不但要赔偿违约金，自己快竣工的装修也白装了，还得给房东赔钱。
加上自己装修搭进去的支出，可能算算总共的损失，都不止490万。
判决下来以后，小姑娘觉得自己也没啥错啊，所以很不服气的提出了一堆理由。
比如说房贷延期不是自己的原因，是银行的原因。而且房贷后来也下来了，只是晚了两个月。
而且是中介告诉她说，过户时间只是预估的，要以放贷时间为准。自己也不是故意违约，不然就不会花大价钱装修。
可你说法院判决有错么？没有一点错。
法院只是按照你签的补充协议，严格的执行了相关条款，做出了相应的判决。
签了这个补充条款就意味着，你说再多理由也没有用，白纸黑字已经写在那边了，而且规定的很死。
卖家在贷款出现问题以后，迅速启动了法律程序。先是一个月发了两次律师函，之后告上了法院。
可以说卖家是铁了心，要拿到这几百万赔偿。因为这笔赔偿，对谁都不是一个小数字。
个人认为：对没什么房产交易经验的人来说，这个案例值得记录下来，反复多看看。
在签合约之前，一定要考虑清楚当时市面上房贷的松紧程度，还有银行放款的速度问题。
虽然说银行审核标准是一定的，各家银行标准也差不多。基本上符合要求，银行审核都是比较快的。
但是放款速度和房贷松紧程度，和审核这东西关系不大。主要和国家的金融政策相关，时间你是无法把握的。
另外就是，选择一个靠谱的中介非常重要，这个问题很多人都不注意。案例中的女孩子找的中介，在我看来就极不靠谱。
这小姑娘买的并不是住宅，而是商住楼。这种商住楼，交易还是比较难的，而且这套的总价也不算低。
通常买这类房子，一般买家的主动权是非常大的，一般也不会有这么苛刻的付款条件。
一般只要中介靠谱，都会提醒到这个付款条件问题，而不是让买家签一个这么苛刻的付款条款。
毕竟在我们正常房产交易里面，一般是没有这么苛刻的违约条款的。
通常都是明确首付以后就会过户，后续的贷款时间以银行放款时间为准。就是银行没有按时放款，责任也不在买家。
因为正常的流程是，银行先出具同贷书，过户之后银行才会放贷。因为要把房产证变更户主后，再抵押到银行。
这里可能有人要问，这钱还没付齐呢？怎么就先过户了呀，正常的流程就是这样的。
你还没过户，房子所有权还在卖方手里，银行怎么可能放款给买方。
只有买方取得房屋所有权，才能把房子抵押给银行，银行才走流程放款。
贷款审核通过和放款，是完全不同的两个环节，中间隔着过户和抵押登记。
所以一般的流程往往是：签合同--首付--银行审核--审核通过后过户--抵押登记--银行放款--交房。
这个标准流程导致了，放贷时间只能以银行为主，不能算买家责任。
除非银行是你家开的，你才有资格做主这段时间。不然这段时间对你来说，是完全不可控的。
文章的最后还是那句话：这个案例非常值得没什么房产交易经验的人，保存并记录下来作为参考。
任何合同的违约条件，也一定要看清楚再签字。不然很可能会花大价钱，买一个惨痛的教训。
搞笑的是，还有人说什么能花1550万买房的人，不在乎赔别人497万，这肯定是胡说八道的。
要真是手上的现金那么宽裕，又怎么会在凑首付的时候，还分了两次才凑齐。
后面银行贷款没有下来之前，卖家都要走法律程序了。又怎么会不赶紧补齐余款，避免违约。
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