这是饭爷的江湖发出的第321篇文章
上周一有个小伙伴和我说了个事情，说他最近在深圳刚买了个房子，正在办贷款呢。
可房贷现在还没批下来，周末就听说LPR基准利率要降了，不知道自己之前递上去的材料能不能赶上这次降息。
他说完这句话我马上和他说，让你的客户经理想想办法，哪怕是给点红包也让你的客户经理拖住时间。
能不能把材料拖到房贷降息的文件下来以后，再递交你的材料其实还是挺重要的。
因为早提交和晚提交，很大程度上意味着，你能不能享受到这次LPR基准利率下降的优惠。
按照财联社这篇文章的最后一句话，这次央行LPR的基准利率调整，主要是针对新发放的个人住房贷款。
然而之前存量商业性个人住房贷款利率，依然是按照原来的合同执行的。
这里看出来区别了吧，你只要早贷几天就变存量了，也就没办法享受优惠了。
按照这个小伙伴的房贷水平的话，中间差额是不小的，每个月的月供也能少还不少。
如果首套利率按照减0.2%的下限，我们算从4.6%降低到4.4%，他每月差不多可以少还一千来块。
我们知道2022年5月20日，央行五年期以上的LPR又降低了0.15%，这应该是史上最大的降幅了。
如果他两个优惠全部可以享受，那么意味着在4.4%的基础上还能降低0.15%，也就是降低到4.25%了。
如果可以降低4.25%的话，那每个月可以少还的金额就更多了，这个钱干啥不好呢。
这里个人觉得，如果这轮刺激房地产以后销售依然不达预期，那么后续房贷利率可能还有下降的空间。
毕竟目前的首套房最低利率，依然高于2008年的4.1%-4.2%，也明显高于2015年底去库存时候的3.4%-3.5%。
上面文件已经告诉你了，这次针对的是新发放的房贷，之前的存量房贷不算在里面。
其实就算LPR基准利率普降的话，也是你在签约时候能拿到更低的LPR基准利率，会对自己更有利。
很多人不知道的是，房贷这东西的基准利率只和你签约审批下来那个时间点的利率水平有关。
也就是说，给你放贷时候是什么利率水平，后续就会维持什么利率水平不变。
不过如果你签了浮动的LPR利率，那么未来央行如果下调利率的话，就会在你之前的签约利率水平上降低多少。
如果你房贷批下来那个时间点签约的LPR基准利率是6.3%，那么你的基准就是6.3%。
如果你房贷批下来那个时间点的利率是4.25%，那么你的基准就是4.25%。
很多人应该都知道，去年的时候楼市正在调控，你买房在LPR基准利率上是要加点的。
那时候很多人贷款，LPR基准利率差不多在6.3%。现在最低是4.25%，中间差距不能说不大。
因为决定你房贷实际利率有两个关键点：一个是基准LPR利率是多少，另一个在基准LPR利率上加多少个基点。
所以你房贷签约时候，当时的基准LPR利率水平和基准上加了多少个基点，就成了决定你当时利率水平最重要的。
去年调控的时候，不但基准LPR利率较高，基准利率上加的基点数也是比较高的。
要知道去年首套房的LPR基准利率加点以后，曾经飙升到6%以上，这个利率和现在的4.25%比差了很多。
同样是买房贷款，只因为时间上差了半年，单单基准利率就差了2%，差额几乎达到30%了。
一年的差异还不大，但你如果把这个利率算十年二十年的话，需要多还的贷款利息，怕是要几十万起步了。
前两天洛阳那边的群众，在百姓呼声里面留言吵的就是这个。说我们早买半年房，百万月供就差了1200。
我算了下确实是这样，以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例。
如果是在6.37%的房贷利率之下，每个月月供是6235.43元。
而4.4%的房贷利率下，每个月月供是5007.61元，相差超过1200元。
所以如果你这个月正在买房，恰好你的房贷还没批下来，那么最好的办法是让客户经理拖住。
等央行文件下来以后，按照下降以后的利率去签约，首先可以享受这个新房贷0.2%的下降。
而且让客户经理把签约时间往后拖，不光能享受这个0.2%的LPR基准下调。
还可以在最快时间内，享受到这个五年期以上的LPR0.15%的降息。
其实关于怎么选利率的事情，我们以前在《LPR到底该怎么选》里面说过，我们倾向于选LPR浮动利率。
如果你那个时候选择的是固定利率，现在就没办法享受利率的下调了。
不过大多数人的房贷利率，通常是按照一年一次的调整频率来签约的，这个时间通常是年初的1月。
所以这次五年以上LPR的下调，最先能够享受到优惠的，是下调以后刚刚贷款买房的人。
对于之前已经买完房的存量用户，今年年内LPR累计下调减少的月供额，需要2023年1月才能享受到。
现在看着这个利率水平的变化，去年买房的不少人可能觉得，自己倒了血霉了。
也就是早半年买房，中间的利息就要多付好多，每个月还款的压力也会变得更大。
如果按照200万房贷，三十年等额本息计算的话，中间的利息差不是一点点。
按照6%的利率计算的话，利息需要还231万。要是按照4.25%的话，利息只要还154万。
你也就早买半年时间，就要多还77万利息。贷同样款的情况下，算月供每月要多还两千块。
算同样的贷款数量，6%的利率和4.25%的利率，三十年差不多多还30%以上的贷款利息了。
这里有人要问了，那我提前半年买房的话，就要多付大几十万的银行贷款利息了么，这也太惨了吧。
到了这个阶段，还有没有什么办法可以做一些补救，让自己少还点利息呢？
确实是有点惨，如果你之前贷款时候LPR基准利率加点很高，那么想做调整或者补救，无非也就两个常规选择。
一个是攒钱提前还房贷。提前还房贷需要注意什么，我们在《房贷到底要不要提早还》里面说过
另一个就是如果总金额不是太大，那就想办法做商转公，这个在小一点的城市比较适用。
因为这些城市房子总价不高，公积金往往可以覆盖大部分贷款，3.25%的利率覆盖很划算。
当然最后还有个不太合规的选择，这两年很多人也在用，利率基本上能做到3.88%。
这个我们在这里也就不说了，因为并不是每个人都适用。这种操作很考验资金挪腾能力。
这类贷款时长基本是十年期，当然更长的也不是没有，但最麻烦的是几年就要过桥一次。
其实如果拉长时间看的话，我们认为现在的房贷利率水平远没有见底。
未来可能还会继续降低，当然这个未来可能是一两年，也可能是两三年。
因为信用货币时代，债务和经济发展是事情的一体两面，这个事情我们在《为啥房地产开始松绑了》里面说过。
经济体量越大，整个社会的债务就会越多。为了维持债务的可持续，避免债务出现违约。
无非存在两个选择，一个是提高债务人的收入，另一个是降低债务人的利息支出。
目前在科技没有出现突破，分配很难改善的情况下。全世界的选择都是通过降低利率，来降低债务人的利息支出。
所以如果从经济学的角度看，未来不光是贷款利率水平，会随着社会整体债务水平越来越高持续下滑。
可能你的理财或者存款的利率水平，下滑的速度会更快。之前我们不是就写过一篇《存款利率下调了》，说这个事情嘛。
毕竟存款和贷款二者相互依存，只有存款端的资金成本下降了，贷款端的利率才能够下滑啊。
可能未来多数人手里存点钱，如果这笔钱的数量没有大到能在一线强二线好地段买房，而是想要放到银行存款或者理财收点利息。
那么伴随着时间推移，想要找个能够保本保息，利率又合适的产品收点利息保值，也会变得越来越难。
很典型的例子就是隔壁的日本，我们之前曾经写过篇《生育率可能要低于日本了》，就讲过这个事情。
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