这是饭爷的江湖发出的第323篇文章
这两天有杭州的小伙伴，给我发了当地出台的促进房地产市场平稳健康发展的意见。
大概看了看这份意见，发现一个很有意思的事情。杭州这类强二线城市，小算盘打的还是蛮有意思的。
基本上目的非常明确，就是要想办法解决目前高企的二手房库存问题。
要知道杭州在刚刚过去的2021年，买房的限购要求刚刚从2年社保，改成了4年社保。
现在时间刚刚过了不到一年时间，这个限购时间又从4年社保改成了1年社保。
可以看出这个改动是非常微妙的，仅仅只是改动了对二手房的限制。
也就是说二手房1年社保就可以买，但是要打新房还是需要4年社保。
为啥要做这个改动呢？我们看看杭州一二手房的情况，其实就可以理解了。
很多人都知道过去很长时间，重庆的二手房挂牌量，经常是全国最高的。
目前杭州二手房挂牌数量全国第一，超过20万套。这个二手挂牌量，甚至超过了人口和面积都是杭州几倍的重庆。
所以我们才会看到，目前杭州放松限购限贷的时候，主要向二手房倾斜。
我们知道从地方政府的角度来讲，更关心的是怎么把土地卖出去，因为这样当地才有卖地收入。
杭州的策略就很简单，通过一手新房和二手倒挂的方式，吸引新入场的买房人向一手新房倾斜。
在过去很长时间，因为新房和土拍价格挂钩，所以杭州的一手和二手是倒挂的。
这意味着新开盘的一手房的价格，常常会比旁边的二手房低不少，给了人们套利的空间。
在这种情况下我们才会看到，这种一手二手价格倒挂的红盘，常常都是万人摇的场面。
你说如果新房开盘价格3万每平米，旁边隔了一条马路的二手房，价格是5万每平米。
买到这样的新房就能每平账面上赚到2万块，一套100平米的房子差价就是200万。
这种情况有谁会不动心呢，这才使得人们打新房的热情高涨，因为买到就是赚到嘛，政府的土地因此也就顺利卖出去了。
这里我们也可以看出，人们买一手新房的时候，通常是要看着旁边的二手的。
二手现在挂牌数量这么高，后续一旦因为供需逆转，导致价格出现较大幅度回调的话，那谁还去买一手啊。
在这种情况下，杭州之前因为一手二手倒挂，带来大家热情高涨的打新逻辑，也就没办法继续了。
新房之所以火爆，原因是一二手价格倒挂。只有想办法把二手库存去掉，价格顶住了，地方才有空间去卖新房和土地。
我们在《为啥房地产开始松绑了》了里面说过，地方上收入的主要来源其实就是卖地。
对于类似杭州这种二手房库存高企的城市，怎么能把地稳稳的卖出去呢？自然是要想办法托住二手房价格。
新房是限价的，但二手房是市场价决定的，这里面新房的销售，直接影响了地方上能不能卖掉土地。
目前很多城市的房地产市场，在地方政府的操盘之下，事实上已经进入了闭环操作。
土地能卖掉时候，就让开发商来买。当前段时间土地难卖掉的时候，地方政府就直接让城投公司入市。
之后在房子盖好以后，按照拍地时候约定的价格卖。能卖出去的前提，是二手价格高于一手。
所以只有托住二手房价格，让二手和一手始终存在价差，才能把一手房卖出去。
逻辑上只要能维持一手和二手差价的存在，一手房就始终炙手可热，卖出去也会很容易。
一手房卖出去了，土地也就卖出去了。地方上的收入也就来了，二者其实是问题的一体两面。
所以这时候怎么去掉二手高企的库存，把二手房挂牌的数量降下来，就成了一个最重要的事情。
可以看出维持这个游戏的关键点有两个，这两个关键点可以说是缺一不可。
一个是要求二手房价始终高于一手，另一个是需要不断引入新的需求或者新市民。
只有二手价格始终高于一手，才能吸引人们的购买欲望。只有不断的引入新的需求或者新市民，才能保证一手房源源不断卖出去。
这两个因素前者比后者重要，因为有价差才有需求。但如果二手房价一旦下跌或者新需求不足，前面的循环都会被打破。
所以我们才看到，杭州因为二手库存高企，出台了一系列针对二手去库存的政策。
要是一手新房你交一年社保也能买，那谁还去买二手房，二手房的库存又怎么去掉。
如果你把杭州高企的二手房库存看成是股票，那么当股价高位横盘，买盘不足持续缩量的时候。
那么卖方就需要持续释放利好，吸引散户投资者买入接盘，只要接盘的散户投资者够，价格就能横住。
如果利好消息没办法吸引足够的散户投资者进入，购买力不足的情况下，那么回落的可能性就比较大了。
对于杭州现在二手库存高企的状况，其实和高位横盘的股票道理差不多。
可以说当地的操盘水平还是可以的，这个位置玩得就是托字诀和稳字诀。
只要托住了二手房稳住了价格，就可以持续卖地，持续补充地方财政来源。
后续没意外的话，杭州的新房限价会继续提高，二手房价还会继续横盘阴跌。
最终二者会达到一个平衡点，到了这个平衡点，交易就会逐渐活跃起来，这时候满五改满二的意义就有了。
从地方政府的角度看，这个操盘水平很高。但是对于买房人来说，就不太友好了。
这么高的库存在那边，始终是挂在头上的一把刀，如果说供需一旦失衡，就会导致房价出现回调。
对于想在当地买房的人来说，其实到目前为止，最安全的方式依然是打一二手倒挂的新房，其次是到二手里面淘笋盘。
去买二手房等于从一开始，你就失去了安全垫。一旦出现回调的话，就会折一块进去。
当然了，按照现在的规则打新，确定性红盘打到的概率，确实也是非常低的。
而且这类红盘即使打中了，很大可能也会限售，这样需要你持有的年限就会很长。
那种社保要求不高的楼盘，倒挂1万以内的那种，可能相对还比较容易打。
不过按照这个不太高的倒挂幅度，差不多三年的安全垫在20-30%左右，差不多勉勉强强够用吧。
二者的利弊都很明显，所以在现在这个阶段选择新盘还是去淘二手，就要根据你自己的需求了。
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