堪称“史诗级”!北上广深集体跌回8年前,仍不见止跌迹象



相信每一个身背房贷的家庭,对近几年的房价下跌,有非常切身的感受。
见诸报端的报道,大多搜说中国房价已经正式跌回到2016年的价格了,价格跌回去了,资产也相应出现巨幅缩水。同时,伴随价格下跌而来的成交价也出现了断崖式的下跌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍
堪称一夜回到解放前。
从2021年至今,房地产市场已经出现了连续三年的阴跌行情。这个三年,在中国商品房市场建立以来,是创造历史的三年。这个三年,房价出现了最长、最深的一次回调,用“史诗级回调”来形容一点都不为过。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
更重要的是,伴随价格下调而来的,是国人信心尽失。现在几乎没人知道房价还会不会继续跌,底到底在哪?所以,越来越多的人持币观望,甚至报定了只租不买的念头,保证现金流。‍‍‍‍
但在上周,央行发声说房租将会稳步上涨。大家回头可以去看看,因为这不是我们今天要讨论的核心主题。‍‍
我们今天主要聊一聊,到现在为止,中国的房价到底跌去多少了?‍‍‍‍
至于这个回答,网上有很多数据,不同的统计方式最终都导致结果不同。不同的城市结果也不同。即使是同一座城市,价格差距也非常大。‍‍‍‍‍‍
我们今天先讨论讨论北上广深,这四座中国超一线城市的情况。我选取的是中原的价格指数,是目前市场比较认可的一个数据。‍‍‍‍‍‍‍‍
话不多说,我先上结论,中国房价已经普遍跌回到2016-2017年之间的行情上了。‍‍
先看看深圳。
深圳作为中国的经济特区,是一切皆有可能的地方。在房市,深圳也一直都是风向标式的存在,每一轮上涨和下跌,深圳几乎都是领跑全国。
我们把时间线拉长看,深圳的涨幅在四大一线城市当中是最猛的,也是最早见顶的。在2021年2月,深圳二手房的成交均价超过了每平8万元。
从最高点到现在,深圳的房价跌幅在37.3%左右,也是四大一线城市中跌得最多的。2024年7月,深圳最新二手房成交价为每平5.9万元,跌到了2016年8月份左右的价格。‍‍‍
在2016年,深圳二手房成交均价是5.4万元,这一年深圳二手房成交均价最高冲到每平6万元的价格。所以,基本跌回2016年的说法,没有什么问题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
好处是,深圳的二手房在中原价格指数上出现了横杠,表示已经出现了止跌的迹象。‍‍‍
如果在接下来三四个月,深圳仍然出现横杠情况,那便足以说明深圳房价见底的事实。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
再来看广州。
广州一般都是跟随深圳的后尘,相对来说要慢一步。广州这一轮的涨势其实不算弱,涨幅其实仅次于深圳。‍‍‍
广州房价最高点出现在2022年初,彼时广州二手房均价到了每平3.7万元。
2023年,广州的二手房其实并没跌多少。直到今年,广州的二手房才出现了猛烈的下跌行情。尤其是最近几个月,广州不断推出新政,取消限售、买房送户口后,包括一大堆网红盘等,都是跌破底价亏本在卖了。
在5月28日广州新政后,广州二手房新增挂牌超过了2万套,总挂牌房源已经超过了15万套,创下了历史新高。
值得一说的是连市中心的一些豪宅,比如珠江帝景最高的时候卖到每平10万元的高价,今年的成交价已经回调到了6字头。珠江新城的中海花城湾,价格也从最高的每平21万元,跌到了现在每平13万多,跌幅超过35%。‍‍‍‍‍‍‍
整体来看,广州的二手房整体跌幅不到30%,差不多回到了2017年下半年的价格。但目前广州还没有止跌的迹象,到明年上半年看广州能不能止跌。我们也持续关注这个情况。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
和深圳、广州相比,北京、上海的涨幅没有那么猛,自然跌幅也不会比广州、深圳猛。主要原因其实大家也清楚,北京和上海的调控措施比较严格,炒房门槛高,把很多投资者给拒之门外了。
所以整体来看,市场相对更稳定一些。
上海的房价其实在2017年就涨到了阶段性的高点,随后开启了一轮缓慢地下跌。在2020年疫情开始后,上海的房价才开始疯涨,2021年和2022年,上海的楼市一直“水深火热”。直到2023年,上海的房价才出现了回调的迹象。‍‍‍‍
要知道,这时候房价出现回调的房源,都是以价换量的老破小。2024年8月,上海二手住宅成交均价不到每平5.8万元。中原的数据显示,上一回这个价位是2016年10月。
上海的情况其实ha还有些特殊,比如有回调特别猛的,嘉定新城等郊区盘、老破小学区房等都跌到了2016年,甚至还得往前。但市中心的次新楼盘,比如绿城玉兰花园等,位置好、品质新、学区强,所以并没怎么跌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
分化,还在持续加剧。所以,以后买房,更要擦亮眼睛了。‍‍
至于北京,反应比上海还慢一些。
因为一些特殊原因,北京的房价上涨其实是从2021年开始的,这时候深圳已经涨到顶了,这个就是差距。北京涨到顶其实也就是2023年的8、9月份,到10月突然间行情急转直下。‍‍‍‍‍‍
到2024年7月,北京最新二手房成交价是每平5.4万元,之前的文章里我们也提到,一年时间北京二手房成交价每平下跌了1万元。‍‍‍
中原的数据显示,北京这不到一年的时间,跌幅已经超过了25%,基本回到2016年7月的水平了。‍‍‍‍‍‍‍
其实,记得当年情况的购房者肯定知道,2016年也是北京楼市涨幅最猛的一年。那一年,北京房价从4字头涨到了5字头,价格6字开头的更是数不胜数了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
但现在那种猛涨大概率不会再出现了。到目前多重因素影响下,反倒是一些房源跌幅让人大开眼界了。比如,最近8月朝阳区太阳公元一套两居室以总价975万元成交了,折算下来单价跌破了每平11万元,相同户型的房源在2023年7、8月的时候成交价还在1332万元,折算下来的单价接近每平15万。
最新成交的每平11万元的价格,已经跌到了2016年的水平。‍‍
在中国,四大一线城市的楼市最具代表性,因为这四座一线城市,聚集了中国最具购买力的人群,接近1亿人的规模,也是无出其右。整体看,四座一线城市已经集体跌回到2016-2017年左右的水平。‍‍‍
这个跌幅,其实已经把当年棚改货币化,涨价去库存的涨幅都给消化完了。遥想当年,从海南到哈尔滨,从新疆到厦门,基本上全国就没有不涨的地方。如今,这个涨幅终于回落,又回到最初的起点。‍‍‍‍‍‍‍
注意是,像北上广深这样的一线城市回到了起点。其他城市的跌幅更猛,城市级别越低跌幅越猛。很多城市的房价虽然跌到了2015年甚至更往前,但因为人口减少没有接盘侠,事实上价格只是个数字,都没人来买了。
作为普罗大众的一分子,人的一生总是离不开房子。买房、卖房,什么时候买,什么时候卖,买怎样的房子,都是一门大学问。尤其现在这样的行情下,更要擦亮眼睛了。
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