前几天，上海豪宅网红盘中海领邸·玖序二批次开盘。首次推出了120套房源，开盘选房32分钟，总销售额31.6亿元。9月会推出三期的房源。
6月28日，中海领邸·玖序一起开盘，232套房源一个半小时售罄，总销售额66.38亿元，均价14.6万元。两个月后的二批次，均价14.2万元。
也就是说，短短两个月两次开盘两次秒光的热销，就将接近百亿元收入囊中。
今年的上海楼市，豪宅走出了独立行情。据不完全统计，包括保利世博天悦、凯德茂名公馆、滨江凯旋门等知名豪宅先后入市，且多数均创下了当日秒罄的纪录。
但除了豪宅，其他类型的房产表现均不佳。单看住宅，8月份以来上海二手房带看和成交量又出现了明显缩量。截至8月25日，上海二手房一共网签1.43万套，相较成交近期高峰6月大降35%左右。
二手房目前还有这样的成交量，主要还是“以价换量”继续，在价格不断下跌中，成交不断产生。据万得和中原研究院的数据显示，目前上海的二手房价格指数已经回落到2016年的行情，完全跌回到了8年前，那波全国房价普涨的夜晚。
另据国家统计局的数据显示，上海二手房成交价已经连续跌了15个月，虽然有个别月份走出了环比略有上涨的行情，但整体来看还是没能出现止跌迹象。
郊区的嘉定新城、青浦新城，近5年来平均跌幅超过了20%。市区老破小陆家嘴附近的潍坊一村，目前都能看到179万挂牌的房子。普陀长寿路板块的圣天地，从高点的270万元降到了现在170万元，这个价肯定也不是一口咬死的。
二手的次新，也不太能抗跌。静安区静安府东区，两年的时间没了500万。
所以说，现在上海的二手房市场，已经走出了“泥沙俱下”的行情。有些业主认为二手次新会坚挺一些。但事实情况是，跌起来一点也不含糊。
至于新房，目前除了零零星星的网红盘还有成交外，其他的新房在整个市场上基本上是被无视的存在。整体上看，上海的二手房和新房，两极分化十分严重。
遥想当年，上海内环、换线板块的热门板块新房还要靠抢。但今年，只有中环以内的部分新房认购超过了100%，而去化各环线平均去化还不到50%。
但值得注意的是，上海新房虽然卖得不好，但价格却一路上窜。从近5年的新房涨幅情况看，市区徐汇滨江、黄埔滨江，郊区的张江等，都榜上有名。
特别想提一下徐汇滨江，在近5年房价涨幅超过了70%。2020年，徐汇滨江新房卖11万多点，到今年启元开售后便再次创下上海新房纪录，单平接近18万元。
整体来看，上海的新房一直在涨，主要就是看涨价多还是少了。但对于购房者来说，越往后新房的价格会越贵。有官方数据显示，上海新房房价已经连续涨了26个月，同比上涨超过了70个月。
至于未来，上海的新房价格还会不会继续上涨，我觉得有一个十分关键的因素。那就是土拍。上海土拍规则的持续变化，很大程度上就是为了给新房的涨价造势。
也有人说了，上海新房价格的持续上涨，主要是各区豪宅把均价给拉高了。这确实是一个十分重要的影响因素。但对于真正的购房人来说，盯住自己想要的盘，而非整体的行情。
在最好的行情里，也有不断降价甩卖的房子。在最差的行情里，也有不断涨价万人摇的楼盘。
总的来看，现在上海的二手房市场价格，相对前几年已经跌了很多，持有房产的房东体验应该好不到哪里去，尤其是2020、2021年高位站岗的业主，整体已经处于浮亏了。
那么，现在是刚需买房的好时机吗？可能是，但大概率不是。试想一下，现在成交的这些业主到底是怎么想的，他们难道真的是为国接盘，真的傻吗？我看未必。
在我看来，现在还看不到哪怕一丁点儿触底回升的迹象。我给大家提供一个思路，大家可以等待上海和北京放开限购，尤其是北京，现在北京所辖所有行政区还没有一个放开限购。这个口不破，房价肯定还不会止跌。
等北京放开部分限购，这毫无疑问会加速其他城市房价下跌的速度。这肯定需要数年时间，等到其他城市房价跌无可跌，到了白菜价可以白送、有成交的时候，那大概率可能房价触底了。
如今，用魔幻来形容“魔都”上海的楼市，都稍显暗淡。一面，二手房持续下跌，新房无人问津；二面，豪宅遭哄抢，就像几年前内环那种万人摇一样。
更重要的是，买二手房、新房的人，大都需要努一努力，掏空六个钱包凑钱买的群体。他们担心一买房子之后出现降价，稍微一降，几年的辛苦工作白干了，所以现在上车都很谨慎。
而高端的豪宅，从不缺乏买家。上海的豪宅，更是一个萝卜一个坑，背后的购买了来自于全国。他们经济实力更强，置业的意愿也更强，加之下行市场行情中豪宅的保值能力相对更强一些。
或许，现在有钱人变得更加有钱，而没有钱的人则更没有钱了。尤其是当下，房地产市场行情的变化，让更多多年前依靠房产涨价的一部分家庭摇身一变成了“中产阶级”。但中产阶级是没有多少抗风险能力的，所以在下行市场中，中产阶级们不光亏掉了首付，现金流也十分紧张，每一分钱都要计算好再花出去。
所以，中产阶级们还在为每日的一日三餐、菜市场自由努力奋斗的时候，却有富豪们一掷千金，将数以亿计的资产收入囊中，等待升值。
总的来看，在这一波楼市行情中，不光中产阶级脱掉了光鲜亮丽的外衣，就连刚需买房的业主们也受到了巨大影响。他们原本寄希望于靠房产增值，但如今这一希望完全落空。
当然，富豪们的资产也会缩水。但从5000万缩水到2500万，那至少还有2500万在。但对于普通人来说，500万的房子跌到250万，首付跌没了，还要继续还房贷，家庭矛盾起来了，可能一夜之间什么就都没有了。
刚需买房，一定要想明白。