第四章 谁还在买房子
其实对于现在房地产市场的状态，房地产商和一些尚未脱手的职业投机者们都是很清楚的，倒是那些有些闲钱，买了两套三套甚至是五套六套房子的人，并不是真的看清情况，只是看这些年房子一直疯涨，就跟着买进来了，可是不知道很多人都是接了别人的盘，聪明人现在都已经脱手了。
不过即使看不清局势，这些人也明白一个事实，如果征收房地产税的话，会对他们的利益造成严重冲击。所以，我一直在说，就现在的局势而言，房价不一定会跌，关键要看中央政府的政策是否正确，而且，就算中央政府的政策正确，还会受到地方政府的暗中抵制，所以效力会大大降低。可是即便如此，已经有人受不了我的分析了，当我在网上发帖分析房市的时候，已经有人对我表示不满了，更有人给我发消息，说我不要胡说八道，之所以这样，其实是因为我说到了很多人的痛处。
现在转入正题分析第三个问题，那就是还有什么人在买房子。不过，在说这个问题之前，我先说点别的：政府现在为什么要打压房价。
有人说，现在房价过高，导致大部分人都买不起房，人民怨声载道。其实，问题没有这么简单，就算大部分买不起房子住，还能租房子，只要那部分有钱人还在继续买房子，政府就不会着急，而且也不愿意打压房地产。因为从九十年代末，中国GDP增长率就主要靠两件事情撑着，一个是对外贸易，另外一个就是房地产，中国政府的领导们又十分重视GDP增长率，所以一般情况下是不愿意打压房地产市场的。
我们来看几件事情，2003年时，本来年初的时候，央行开始提高利息，是想要控制房地产泡沫的，可是很快政府就出了一个政策，要把房地产作为支柱产业，从此开启了房地产快速上涨的道路。
2006年前后，政府也曾经出过很多政策控制房价，可是最后还是不了了之。最明显的是2008年，本来房地产调控政策已经见了效果，如果按照那时的趋势走过来，中国的房地产市场也不会像今天这样灾难深重，如果不是政府临时改变了政策，房地产从那之后应该是在下行的趋势，可是由于遇到了美国的次贷危机，为了拉动经济，政府调转了矛头，从控制房地产价格转而刺激房地产市场，结果才带来了2009年之后的报复性上涨，其实，如果当时政府不改变政策，那么就不会出现今天的局面。
那么现在为什么又开始控制房地产价格呢，主要是因为这一年中房地产价格上涨的太快了，凡事都有个度，现在的房地产中充满了泡沫是无疑的，可是即便是泡沫，也需要有起码的支撑因素，至少要人们心里相信，房价还会继续涨，这才有可能维持住继续上涨的趋势，如果做不到这一点，那就必然会下跌，其实纵观历史，哪一次泡沫最后不是以暴跌而收场，而一旦这样收场，对经济的杀伤力就是毁灭性的，现在政府担心的就是出现这样的情况，所以忍着心疼，也要控制房地产价格。
现在正式开始说我提到的第三个问题，那就是到了现阶段，还有什么人在买房子。
我前面提到，中国的房地产市场开始大规模发展是在1998年，不过，在此之前，其实房地产改革从80年代初就开始了，但那时都是小打小闹。原因有两个，一是人们手里缺钱，就算是那时房子很便宜，大部分人也买不起，第二是，其时还没有停止福利分房，所以在国家机关、国有企业工作的人，还在指望着分房呢，所以即便有些闲钱，也不会去买房，最初买房的人，通常是那些在香港、海外有个亲戚，或者是早期的下海者，手里有些钱，并且也没有指望从国家分房的人。
可是到了1998年，政府颁布了新政策，停止福利分房，并且大力推行购房按揭。这两个政策可谓击中人们的要害，停止福利分房，把大部分人都推到了房地产市场上，而按揭买房，使很多人买房成为可能。
不过，在1998年到2003年这一阶段，房地产还没有随后那么热闹，因为大家收入比较低，能够买的起房人并不多。房地产真正比较热闹，是在2003年之后，出现这样的情况，有几个原因。
一是在2003年时，政府又出了一个政策，原来在1998年时，虽然说要停止福利分房，可是政策的基调是以保障房为主，到了2003年，因为非典的影响，政府再一次调整政策，改成了以商品房为主。
其次，这一段时间随着经济的发展，很多人手里开始有钱了，特别是98年、99年毕业的那些人，他们是最早一批赶上停止福利分房的，也是房屋需求的最大群体，他们在刚毕业时不具备购买能力，但是在毕业了四、五年之后，开始逐渐具备购买能力了。
我认识的一些1998年前后毕业的人，买房时间大部分都集中在2003年、2004年这段时间。
不过，相比2005年之后的中国房地产市场，则2003年实在还算不上热闹。这里有个重要因素，那就是城市人口的变化，我们知道在1998年时，除了房地产改革之外，还有一项改革措施，那就是开始了扩招，扩招之后，对于中国最大的一个影响就是城市人口的飞速增长，在99年之后上大学的这批人，他们的毕业时间是在2003年以后，具有房屋购买能力，恰好是在2005年、2006年。
我们现在常说，中国的房子是一对年轻夫妇加上双方父母三家一起供，其实就是在2005年以后。
现在人们说房地产上涨的原因，有“刚需论”“炒房论”“外资论”，其实最初房价上涨的直接原因，确实是人们的真实居住需求，这也是房地产泡沫的诱因，其实如果你仔细观察，你会发现，每一次经济泡沫的开始，最初的原因都不是投机，而是真实的需求，但是在事件的进展过程中，投机因素会逐渐参与进来，并成为主要因素。
中国的房地产市场发展到2006年之后，投机性的因素开始逐渐浓了起来，原因就在于由于房价的不断上升，而且速度开始加快，很多人开始意识到，投资房产是一件非常有利可图的事情。
炒房的人有外资，有职业炒房者，还有就是我提到的，也是最重要的一类，一些收入比较高的人，开始买自己的二套房、三套房、四套房做投资。这一类人对于房地产市场的影响，要远远大于外资和职业炒饭者，原因就在于中国的贫富分化比较厉害，而且大量人有灰色收入，很多人说是腐败官员导致了房地产价格的上涨，不无道理，不过还要加上很多人，比如企业高管、高级白领、海外华人等。
对此我是深有体会的，在2003年前后，我听说的都是一些首次买房的人，即便是一些有钱人，也不会买很多房，最多是多买一套房子改善下居住环境，个人投资房子的事情还真是不多。
可是到了2006年之后，拥有多套住房的人忽然之间多了起来，似乎一个人最成功的事情，不是工资涨了，升了官了，而是拥有几套住房，事实也确实如此，如果你有五套住房，比如说我的一些同事们，按照300万一套计算，那资产就有1500万了，试问即便是高级打工者，有几个人一辈子能够挣到这些钱。所以，一些钱不是太多的人，也会跑到比较远的地方买个第二套房，我在望京买不起，我可以去通县再多买一套啊，结果弄得通县的房价一度比朝阳区还高呢。
那么发展到2009年以后呢，买房的人基本上都是比较有钱的人，买自己的第三套、第四套房了，我认识的人，在2008年时，还是有很多是不太有钱的人买第一套住房，但是09年之后，真正买了自住的人，已经非常少了，我倒是看到很多人都在盘算，不过大部分人都放弃了，不是不想买，是买不起。
现在人们一说到房地产，经常是言必称“刚需”，其实这不过是卖房的人忽悠忽悠别人而已，经济学上说的需求，不只是说你想买什么东西，还包括了限制条件，就是你真正能够付诸实际行动的需求。如果不考虑经济限制，只说希望和梦想就算需求的话，那我希望在北京拥有一套1000平米的大房子，房子里面摆满了高档的家具，古董之类的也要来它几件，最好是从故宫弄出来的，差的咱还不稀罕，问题在于咱没有那能力。你要说需要房子，那需要的多了，我的初中同学们，除了我算是念了个正经的大学，剩下的都是从高中、民办之类的学校毕业，他们很多人也在北京，可是大部分人从没指望过在北京买房子，现在每年不管多少，还是有些毕业生来北京，可是他们现在还能买的起房子嘛，过去是三家合起来买一套，现在就是三家也不行了。
现在我的观点出来了，目前阶段买房子的主力，基本上都不是买第一套房子，而是以投资需求为主的，因为只有这些人人还买的起，而职业的炒房者们，聪明的很多已经都退出了。
说完这些原因，就可以给出最后的结论了，那就未来房地产市场的走势，这是下一章的任务了。
作者：xlmlP 回复日期：2011-01-22 16:10:05
楼主继续更新啊！
手机上天涯，随时围观热点：3g.tianya.cn
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更新了。
作者：慕容青 回复日期：2011-01-22 23:02:42
基本确定是税托
干嘛不把政策定位为5年内不得交易？谁买房的时候都必须考虑上班、求学、生活方便周全了再出手，而不是有利可图就买
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第一，如果五年内不得交易，那些投资房子的人卖不出房子，怎么增加供应。
第二，采用任何手段，都不能过激，市场经济是一种进步，我们不能使用退步的手段。
第三，官员们有那么多房子，他们怎么可能采取这种政策呢。
作者：hxz12108 回复日期：2011-01-23 13:28:52
我看到一个报道说，北京前五年每年新增常驻户口45万人。假设两两结婚，则为22万对。潜在的每年房子需求就至少22万套。而北京去年只有15万套新房上市？如果是真的，也许说明一些问题
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新增常住人口很复杂，刚毕业的学生，来北京打工的人，高级人才跑到北京了，等等。
有的当时会对房子造成需求，比如高级白领从其它城市来北京工作，又是打算常住的。
有的以后可能形成需求，比如刚毕业的学生，不过要是照现在的房价，以后也很难形成需求了。
还有的几乎永远形不成需求，比如保安、服务员、民工等。
作者：chenpeiyou1996 回复日期：2011-01-23 16:20:15
天涯的帖子有很多！也许有些点击率和回帖率高于你！但是我认为你的帖子才是质量最高的帖子！我看了五遍！希望这是你自己写的！这样我就很容易认识了一位智者！如果你是抄来的我希望能知道你是从哪里抄来的！我要看遍他所有的文章！本文的思维方式和我一样，但是我达不到这样的深度！
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帖子是我最近自己写的，如果是抄来的，你从网上一搜就能搜到了。
我是做建筑行业的，一直从事海外工程，对于房地产这行业比较了解。以前出过两本工程管理的专著。
作者：chenpeiyou1996 回复日期：2011-01-23 16:31:27
楼主哪个学校毕业的？这么厉害！我八一年的！说不定我们差不多大！唉！同样都是八零后！差距咋就这么大呢！
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哪个学校就不在这里说了，省得人们人肉我，呵呵。
作者：jary1984 回复日期：2011-01-23 18:01:26
楼主在偷懒 等着你的下文呢
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别急，很快就会更新的。
作者：warrior19 回复日期：2011-01-22 23:12:20
比牛刀讲的有道理...
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虽然我是无名小辈，可是拿我跟牛刀比，我可不乐意。
我看过类似他们一些人写的东西，基本上很缺乏经济功底，都是写耸人的言论，缺乏内涵。
作者：chenpeiyou1996 回复日期：2011-01-23 16:28:39
哈哈！楼主在线！我毕业后考了公务员！现在南昌！老婆从事建筑行业！
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前段时间还去了趟南昌呢，南昌吃饭真便宜，而且每个饭店那个包间都很大，呵呵。
作者：bianbd 回复日期：2011-01-23 23:14:08
应由政府按照成本及合理的利润率核定房地产的基准价格（成本几乎是透明的，政府完全有此能力），溢价部分由政府与房地产商按照6：4分成，即征收溢价部分60%的特别增值税（暴利税）。
这样政府可获得巨量的财政收入及达到抑制房价的目的，人民也间接分享了房地产发展的好处，也抑制了房地产商暴利的冲动，驱使大量的资金转移到实体经济中去。
这样能达到多赢！！！
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想法可以理解，但是不具有可操作性，而且也是反市场的手段。
作者：缭雾 回复日期：2011-01-24 01:01:18
分析的很有条理，但是楼主很有可能被看多者毫无理由的乱骂，希望楼主别理那些疯狗，继续写下去……
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正在修改呢，过一会我就更新下一章。
作者：莹石 回复日期：2011-01-24 09:08:00
回复第160楼，西都牧鱼
作者：缭雾 回复日期：2011-01-24 01:01:18
分析的很有条理，但是...
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楼主，很认同你的观点。但是我昨天签了合同，这下要大大悲剧了。
我属于那种再不买房就要被未婚妻逼成精神病的伪刚需。
只希望政府给我个抛盘的机会，不要让我成为最后的高位接盘者。
期待楼主继续分析。
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如果是自住，那么买也没有什么错误，因为现在政府政策不明，考虑既得利益阶层太多，所以政策摇摇摆摆，自住的话，你根本不知道房价什么时候下降。
而且，房价真要开始大跌的话，是会持续比较长的时间的，你真要卖，也来的及。
第五章 未来向何处去
前面四章分析了几个有关房价的重要问题，房子存量有多少，卖房人的状态和心理以及买房人的情况。分析这些问题的目的，是为了探讨未来的发展，这一章作为本部分的最后一章，就来分析一下中国未来房地产可能的走势。
这部分前面几章提到的问题都是和房价直接相关的供给和需求力量，而没有涉及决定房地产走势背后的经济力量，所以这一章分析的走势也是由供需力量决定的中短期走势。关于决定房价的背后的经济力量和房价的长期走势，会在第二部分中进行详细的分析。
首先说一个观点，中国未来中短期的房价走势，可能性并不是唯一的，而是会受未来政策导向的影响。
如果是放在美国、欧洲和日本，到了目前的局势，我敢拍着胸脯保证，近期的房价肯定会下跌。因为这些国家不可能为了某一个目标而采取过激的政策，不是不想，而是政府发布什么政策，都要经过议会的批准，你看美国发布个救市政策，那叫一个费劲，可是在中国，说出来就出来了，政府的力量是不一样的。
看空的人说现在房价已经高的不得了了，怎么可能不跌呢。可是在我看来，2008年的时候的房价已经够高了，最后不是又上涨了一轮吗，当投机潮来了的时候，你是不能用理性来判断事情的发展的。
还有人说，历史上所有的泡沫最后都是以破裂而告终的。这个观点确实是没错，只是，泡沫再破裂之前会高到什么程度，往往都是出人意料的。而如果情况不幸，很可能在泡沫破裂之前，还会发生恶性的通货膨胀，那样的话，资产的价格会高到什么程度，就是常人难以想象的了。
曾经发生过超级通货膨胀的国家有奥地利、德国、希腊、匈牙利、波兰和俄国。还有赫赫有名的津巴布韦，最后这个国家大家应该都知道。
另外，还有一个国家，那就是解放前的中国，某种程度上，蒋家王朝就是被超级通货膨胀给终结了。
我前面已经说过，其实我们政府一直希望通过适度的通货膨胀来抵消已经很高的房价和消除汇率升值的压力。
关于汇率的事情我先不说，就房价这件事，对于政府而言，最理想的路径就是房价稳定了，不再上涨，然后通过逐年的“适度”通货膨胀抵消房地产的上涨。所以，你看历次房地产调控，从来说的都是稳定房地产价格，而不提房地产价格已经很高了，应该往下降。
网上有位朋友说的很有道理，现在中国的经济增长和地方财政依赖房地产实在是太严重了，一旦房地产价格暴跌，对于中国经济的打击是非常严重的，中国经济肯定是会立即进入萧条，这是政府所不可接受的。
这也是历次调控中，政府犹豫不绝的原因所在，所以这么多次调控都流产了，根源就在于这个矛盾，中央政府拿不定主意，而地方政府又极力掣肘。
当然，中央政府和地方政府官员如此举棋不定，还有另外一个原因，那就是政府官员和房地产商们剪不断、理还乱的复杂关系，且不说很多高官的亲戚子女们本身都是房地产商，抛开这个因素，很多政府官员即便和房地产商没有关系，大部分人自己也拥有很多产业，因此没有人愿意拿自己的利益开刀。
你看1993年朱总理调控海南的房地产泡沫，手起刀落，多么利落，可是也最终导致了海南经济多年毫无起色，以及无数的烂尾楼。
不过，事情总是不以人们的意志力为转移的，现在投资性需求占主导的房地产市场，注定了房地产要么继续疯狂上涨，要么下跌，所以2008年政府一停手，房价就来了个报复性的上涨，一点都不给政府面子。
可是，政府是明白人，这么疯狂的上涨，最终会变成空中楼阁，没有实际需求的支持，将不可避免出现暴跌，那随后的结果将更惨烈。所以不得已，在经济局势还是水深火热的情况下，政府又开始调控房地产市场了，而且这次的基调稍微重了点，不提稳定房地产了，虽然公文里面不会说把价格压下去，可是从一些散落的信息中能够看出，其实调控的目标是2009年初的价格，而且还有人声称，银行在做下跌百分之几十下跌的抗压力报告，某种程度上，这些可能都是政府授意的一种散布风声的一种行为。
这一次调控，由于还有人在暗中支持房地产商资金，而一般投资房地产的有钱人又不缺钱，所以又导致成交下跌，价格却僵持不下。
如果政府后续仍然坚持政策，房地产商们的资金总有支持不住的一天，那也就是房价下降的时候，而房价下降幅度到了一定时候，特别是开始征收房产税之后，投资房地产的人们就会卖出，房价就会一发而不可收拾。
不过，直到现在，政府犹豫的心态还是没有改变，毕竟对于中央政府来说，到目前为止都是把保经济增长放在第一位的，所以，最后像以前那样，后续的政策不明不白，执行上也不十分严格，最终无疾而终，甚至是像2008年那样，忽然之间调转了风向，都不是没有可能的。
政府当然是希望稳定住房价就行了。可是我已经说过了，现在的局势已经决定了，房价非跌即涨，绝没有中庸的道路可以走，如果政府再不下狠手整治房地产市场的话，那随后中国的局势可能就是各种物价飞涨，房价也跟着飞涨。如果步入这一条道路，那绝对不是什么好事情。
当然，如果现在看北京上海的房价，那真是高到天上去了，真不知道该怎么涨了。其实，很多人都已经开始担心了。
2006年的时候，一个在通县有一套房子的人跟我说，房价还能涨到哪里去了，不用着急买了。
2009年的时候，一个在望京有两套房子的人跟我说，现在千万别买房子了，现在房子太高了。
2010年的时候，一个在北京拥有八套房子的人告诉我，现在房子价格很高了，不用着急买了。
由此可见，现在连投资房子的人，也开始担心北京的房价了，北京上海这些地方再继续大涨的可能性已经很小了，即便政府在政策上继续犹豫，房价最多也只是小涨或者僵持下去。
可是如果从全国整体来看这个情况，也许是另外一回事，我比较担心的情况是二线城市，在2010年，我认识的很多人，都在二线城市买了房子，情况与之前的北京非常类似，大部分都是投资性的需求，或者是为了保值，并不是为了居住。
因此，从全国的局面来看待房地产市场，如果政府真的放松调控，或者调转了政策方向的话，那么全国的房价很可能再来一次疯狂的上涨，而这一次上涨的地方很可能是二线甚至三线城市。
当然，另外一种情况，就是政府能够真正将现在调控的措施实施下去。最最关键的是，能够真正控制房地产商们的资金，能够真正对投资性的住房征收房产税。
现在，有利于这个事情的方向是，由于目前通货膨胀开始失控，所以中央政府又开始实施加息等政策，这对于控制信贷有一定用处。不利的一面是，中国和国外的情况不一样，中国的利息已经低的不能不能再低，加那一点息，控制不了信贷。控制高能货币，与信贷关系也不大。
只有从根源上直接控制对房地产商们的信贷，才能迫使房产商们着急卖出房子，而这一点现在做得还不够，主要原因在于地方政府的掣肘。
另外，由于现在房价控制不住，所以政府已经开始准备在局部地区实施房地产税，不过力度显然是弱的多，比如说重庆，准备对别墅等高档住宅征收房产税，这基本上用处不大。因为现在真正导致房价高居不下的需求，是那些有一定积蓄，买了二套三套房子的人，或者打算买二套三套四套的人，不过，这些需求一般存在于普通的中档和高档住宅中，而不是像别墅这样的豪宅中，所以你从别墅这样的豪宅中征税，对他们的影响可能不大。
要想真正的控制这种投资需求，迫使这些人卖房，只能是一刀切的从所有的二套以上的住房中征税。
如果上面我说的政策都应验了，那么房地产泡沫可能也就终结了，会走向开始暴跌的道路，不过，房价的所谓暴跌不会像股市那么快，可能要花上几年的时间。即便是那样也够很多人受的了。
现在的人，赶上的都是房价上涨的时代，所以体会不到房价暴跌带来的痛苦，我见过一香港人，我曾经的同事，1997年买了一套房子，后来将房子卖掉了，还抵不上贷款，自己又打工还了好多年的贷款。当然，人家打工跟我们不一样，人家打工，一个月都是以上万美金来算的，一年的收入相当于七八十万人民币。不过，因为买了那套房子，后来卖掉房子一无所有，还还了好多年的贷款，至今孑然一身。
而在日本上世纪九十年代的房地产泡沫中，很多人因为按揭购买了高档物业，后来在经济危机中面临财务危机甚至是破产的境地。
谈谈可能造成的影响，如果房价开始下跌，那么中国的经济增长肯定是要受到的极大的冲击，鉴于现在中国的对外贸易优势已经不再，我们的人口红利时代已经过去，那么很可能从此之后我们就不得不接受低速的增长的事实了，其实日本的情况是我们迟早要面对的现实。
在这种情况下，得利的是有一定储蓄，没有住房和住房不多的中产阶级，因为虽然经济增长慢了，对这些人的收入有一定影响，但是这些人基本上不会面临失业等问题，面临失业的从来都是边缘人群。可是房价降低可以完全抵消他们收入的少许降低，那么没有住房的可以购买住房，有住房的可以换更好的。其实，对于这一类人，目前最焦虑的就是住房问题，解决了这个问题，别的问题对他们来说要小的多。
不过，损失的是富翁和低收入群体。前者因为资产价格大跌，会导致损失一大笔账面财富，后者会因为经济危机丢掉工作，收入降低。对于前者来说，我倒是觉得无所谓，反正他们有的是钱，资产价格的降低不会对他们的生活造成实质性的影响，影响的无非是账面价值而已，有十套房子的人，还是有十套房子摆在那里。只有一些使用杠杆操作的人，可能会收到较大的影响，甚至是倾家荡产，这些人也有本事，大不了你就重头再来一回呗，反正好日子你也过了，老是一成不变，没有激情，来个东山再起，不是更显水平吗。可是对于后一类人，影响就比较大了，对于这些低收入群体来说，房价不是他们关心的问题，可是一旦失去了收入来源，就会对他们的生活造成根本性的影响。
如果房价继续上涨，那么情况正好相反，对于中产阶级来说，损失是最大的，因为买房子将是他们最大的投资。最得利的是富翁，因为资产价格上涨，对他们来说等于身价又上涨了一截。对于低收入阶层，由于资产泡沫暂时不破灭，还能维持现在工作和收入，不至于连生活都成了问题，不过随之而来的通货膨胀也会对他们造成不小的冲击，因为一般的生活品价格，在他们的收入中占的比例是最大的，所以官方统计的CPI的上涨，对他们的影响也是最大的。
如果一定让我说一种结论的话，我觉得就现在房价已经达到的程度，以及人们的信心，和现在政府的态度，房价走向下跌的可能性是比较大的。不过我们还是要动态的观察这个问题，随时观察中央政府的态度和政策，现在不好的一个兆头就是，关于调控的说法又有些淡了。
其实，大家要是注意新闻的话，就会发现，过去关于房价最热闹的理论有刚需论、投资论、外资论，而现在，主要炒作的就是通货膨胀了。其实每一次谈论房地产会上涨的言论中，其中不乏有人是真的在发表意见，但是其中有一大部分是房地产商和中介机构们在炒作，而最后历次经验都是卖房的人胜了，而买房的人输了，为什么，因为现在卖房的人是个垄断集团，而买房的人是散户。
房地产商们不用说了，我想大家也很清楚了，虽然说房地产商多了去了，可是其实力都很大，也都比买房的人实力大，由于利益的关系，这些人发出的声音也是比较一致的。
可是，大家可能没意识到，二手房也是垄断的，虽然卖家都是一个个的小投资客，可是大家知道，现在二手房的成交，基本上都是透过中介的，而房价如果下跌，对于中介的冲击是远大于房地产商的，所以在炒作房价这件事情上，二手房的中介们更是功不可没，如果与房地产商的数量相比，那二手房中介的垄断程度就高的多了。
二手房中介的能量有多大，只要看看2010年中的时候，全国的房租忽然上升就能看出来。其实根源就出在中介身上，为什么呢，因为当时房子不好卖了，所以中介就把注意力转到了租房子上，可是很多人一旦租了房子，可能租的时间比较长，这样就有个问题，一方面可能缺少房源，另外一方面缺少足够的租客。
如果要有足够的租客，就必须让现在的人解除租约，最好的办法就是房租上涨，房租上涨之后，原来的房主就会选择不再续约，重新寻找租客，或者是向租客提出增加房租，你要知道人的心理，一般房主提出涨价，人们都比较难接受，租客也就会选择不续约。
当然，这里面的关键在于，现在国内租房和买房的中介费都是由买方来付的，所以房租涨了之后，对于房主选择不续约的激励很大，因为他基本上没有什么损失吗。
房屋的中介们的能量是很大的，因为他们掌握着大量的房源，不只是没租出去的，还有很多已经租出去的他们都是有信息的，他都会一个个的去联系，然后告诉人家，现在房租要涨了，你们现在的房租低了，重新再租会很合算的。
OK，写到这里，我其实表达了两个观点，如果政府的态度足够坚决，并且采取足够英明的政策，那么房价应该会应声而跌的。但是，如果政府仍然像前几次一样，政策的雷声大雨点小的话，那么房价再来一轮上涨，也不是没有可能性，而这一次的上涨，极有可能会发生在二线三线城市。
之所以这样说，是因为现在的房价之所以还在支撑，其实只剩下一个心理因素而已，而政府的政策导向恰是人们心理支撑的关键，所以如果政府态度够坚决的话，人们的心理依托也就没了，房价自然也就会跌了，可是如果政府政策淡化了的话，那么人们就多少还有一点心理依托，处于现在这样非理性的时刻，再加上房地产商和中介们操控着舆论的导向，那么人们再继续疯狂一把，把房价再推高一点，绝非没有可能。由于一线城市的房价已经达到了大部分人的承受极限，包括很多还算有钱的人，所以也基本上涨无可涨，人们能够做文章的，也只能是二线三线的房子。
要看人们的承受能力如何，其实有个现象能够提供一点证据，2003年到2006年这段时间，北京的房子，小户型的很少，我记得我在2006年时，想找个八十平米的两居，其实比较费劲，房地产商们基本上倾向于开发比较大的户型，这说明那个时候，这一类的房子是比较好卖的。可是到了2009年以后，放眼望去，北京的房地产市场上，遍地都是小户型，五、六十平米的房子遍地都是，这说明了一个问题，随着房价的上涨，人们已经渐渐买不起房子了，所以只能是买户型小的房子了。这是个很重要的现象，当人们承受能力下降以后，可以通过改小户型，可是户型也小的不能再小的时候，在北京、上海这样的地方，还能有什么办法激发人们的购买力呢。
作者：我_是_穷_人 回复日期：2011-01-24 10:47:20
如果房产税能降房价，我双手支持征征税！！！！！！！！！！！！！！
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我觉得能，不过不是现在上海实施的这种方式，上海的这种方式是会让房价涨的。
作者：花其草 回复日期：2011-01-24 15:34:16
房产税、物业税对房东有影响么？拥有多套房的人，多数都是出租了吧。要交税，那就转嫁到房租上呗。他们有什么损失呢？
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1. 现在房价与租金的比例已经高的离谱，原因在于房价是投资需求推动的，可是房租却只能是实际居住需求，所以后者无法炒作。
因为这样的原因，其实房东买多套房，绝对不是为了出租的，而是为了房价继续上涨，否则买房就没有什么实际的收益。
2. 人们现在盛谈交税的话，就可以将税转嫁到房租上。可是正如我前面说的，房租的定价是真实的居住需求，没有太多的炒作在里面，你价格太高了，别人就租不起了，所以就算怎么说房租涨，其实也是有限的，不过和大米、白面的涨价幅度差不多而已。
其实，如果能转嫁，现在房价都那么高了，房租根本就不能弥补买房的钱，人们早就该转嫁了，现实是根本转嫁不了而已。
其实，说无论涨多少钱，都能转嫁到房租上的人，一是不顾现实，现在房价都那么高了，为什么房租涨的那么慢，这就是转嫁不了的证明了。
而是不懂经济，如果学过经济学，就能明白，税收到底是买方承担，还是卖方承担，关键是供需双方谁的弹性更大，谁就承担。
作者：kebing371 回复日期：2011-01-24 16:44:22
作者：西都牧鱼 回复日期：2011-01-23 13:54:57
作者：hxz12108 回复日期：2011-01-23 13:28:52
我看到一个报道说，北京前五年每年新增常驻户口45万人。假设两两结婚，则为22万对。潜在的每年房子需求就至少22万套。而北京去年只有15万套新房上市？如果是真的，也许说明一些问题
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新增常住人口很复杂，刚毕业的学生，来北京打工的人，高级人才跑到北京了，等等。
有的当时会对房子造成需求，比如高级白领从其它城市来北京工作，又是打算常住的。
有的以后可能形成需求，比如刚毕业的学生，不过要是照现在的房价，以后也很难形成需求了。
还有的几乎永远形不成需求，比如保安、服务员、民工等。
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楼主回贴真粗心，人家说的明明白白："新增常驻户口",保安、民工什么的算“新增常驻户口”吗？？？？
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现在做人口统计的时候，只要是在城市居住的人，不管是不是有城市户口，一律是按照城市人口来计算的。
网上说的百分之多少的城市化比率，也是这么算的。
所以，我们在说各种数据的时候，一定要看具体的细节。
作者：lacctv100 回复日期：2011-01-24 15:04:54
现在不是看空看涨，需要个理性的观念，楼主很理性分析问题，很不错！希望楼主继续写下去！！！赞个！
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先谢一个了。
作者：dzf24342 回复日期：2011-01-24 17:57:57
本来觉得还不错，但是越看越……
现在是加息通道，信贷收紧的比大家想想中还厉害，过个一段时间就知道了，房价的铁顶就在最近这几个月，比股市的6k点还难破
现在看别的都麻烦，就看信贷就行了，因为现在的房子已经是投资品了
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看信贷可没那么简单，现在虽然中央政府号称加息，可是信贷量一点还没少，地方政府的掣肘很厉害。
其实，我觉得不能从一开始就先入为主的持有哪种观点，而是要客观的分析情况。
作者：巭孬嫑莪昆 回复日期：2011-01-24 20:23:14
暴跌也应该是一个漫长的过程吧
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日本房价跌了五年，不过至今没有恢复元气。
作者：生于公元1984 回复日期：2011-01-24 14:23:10
分析来分析去，不管再有道理。在现实面前都是浮云。努力赚钱才是王道，这样房价跌下来的时候才有抄底的资格不是？
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呵呵，这句话是真理。
作者：kezzyhu 回复日期：2011-01-24 23:14:31
楼主分析的不错。思考方法也不错，合理分类，动态分析，当下判断。如果猜的不错，楼主从事的应该是房产或金融相关行业吧。
个人觉得09-10这波上涨比起上一波上涨，动量还是比较足的，没有明显的，没有明显的萎缩，从这一点看如股票一样，急涨上来不大可能暴跌，今后两三年估计会横盘，或者再来一波。
至于今后会不会暴跌，那真是要走着才能瞧了，历史虽然有时惊人的相似，但历史从来没有重复过。
感谢楼主的帖子。
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与房地产有关系，另外本人酷爱经济学，从大学就天天看经济学。