第二部分 本质
第六章 表象与本质
本书的第一部分主要分析了三个方面的内容：房子的数量多不多、卖房人的状态和心理以及买房人的状态，从经济学的角度，这些因素共同构成了房子的供给和需求。
不过，房价高是表象，造成房价高的供给和需求则是表象下的表象，要想分析造成房价高的更深层次的原因，我们就需要深入下去，分析造成现在供给和需求状态背后的原因。
逻辑关系就是，供给和需求是房价高的原因，而我将要分析的原因是造成供给和需求的原因。之所以这样分析，是为了免得层次混乱，以偏概全，因为任何其它我们分析深层次的原因，最终都要归结到供给和需求两个层面上来说。很多人弄不清楚这样的概念，来分析房价，就容易逻辑混乱，把本来不是原因的事情说成了原因。
举个例子，马克思的经济学中，认为价格是由凝结在劳动产品中的社会劳动决定的，可是怎么都解决不了价格决定问题，现代经济学，认为一切价格都是供给和需求决定的，而其它的那些因素都是决定供给和需求的原因，一切问题应刃而解。社会平均劳动本来也是一种决定供给的因素，而且是比较重要的因素，所以大部分情况，用社会平均劳动解释价格确实能说过去，可是因此就用社会平均劳动来直接解释价格，就行不通了。
讲一个房价解释中的错误例子。现在很多人说，房价贵是由于地价贵，因此现在的招拍挂制度是房价贵的一个原因。
这就是大错特错了，地价之所以贵，是由于房价首先贵了，所以房地产商们都去抢着买地，因此导致了地价的上升。如果房价不高，你就是再招拍挂，地价也不能高到哪里去。
从那个另外一个角度讲，即便是降低了地价，通过协议转让给房地产商，只要有需求的支持，人们愿意出高价买房子，房地产商们也绝对不会主动把房价降下来。而这样做的结果，只能使房地产商们得利，因为他们能够低价拿地，然后高价卖房。
持有这种观点的人，实际上是颠倒了逻辑关系，把结果和原因给倒了，不过，如果你能从供给需求的角度去分析，就能避免这种低级错误的出现。
其次，我要提到地方财政这个问题，现在很多人都把地方土地财政问题作为了房价高的原因，其实这里也有很多谬误，跟上面的谬误不同的是，土地财政的问题确实对房价不降有影响，但是跟大家理解的不同。很多人理解土地财政对于房价的影响，和理解招拍挂制度对房价的影响一样，认为是因为地方财政依赖于土地，所以就高价卖地，因此导致了高房价。
现在的地方政府依赖卖地挣钱是没错的，可是同样道理，这不是引起房价高的直接原因。其实，土地高价对于地方政府来说是一个意外的收获，地方政府是房价暴涨的一个被动的受益者，在房价涨了以后，地方政府因为受益了，当然想去维持住这个房价，而不愿意白白失了这到手的好处，不过地方政府却不是最初的推动者。
那么地方政府在维持高房价中起了什么作用呢，确实是起了一些作用的，不过都是侧面的作用。一方面，是对中央政府各种调控房价的政策阳奉阴违，尽可能抵制中央政府的政策，实在不得已才执行，其次，就是在中央政府调控房价时，尽可能从资金角度给房地产商以支持，其实，最重要的是，在中央政府的政策制定过程中，地方政府是有极大的影响力的，地方政府的取向自然不必说了。至于现在人们常说的，地方政府尽可能减少土地供给，从而抬高房价，其实是空穴来风，一方面，地方政府自己也很难确定这种土地收入能够维持多久，落袋为安才是最安全的，另外，地方政府的官员的任期不是终身的，而且往往时间很短。所以从个人利益的角度来说，也是越快卖出，最自己最有利。
其实，考虑到现在中国GDP增长作为政绩的导向，以及房地产商和地方政府以及一些官员之间复杂的关系，即便是没有地方财政这一项，地方政府也是有实施以上行为的激励的。
好了，闲话少说。既然前面一部分已经讲了导致房价高企的一些表面的原因，这一章就谈一谈隐藏在这些表面现象之下的深刻原因。主要会谈及的有以下几个方面：
一、 在第七章中将主要谈论解放以后特别是近三十年来中国的人口问题对于经济和房价的影响。
二、 第八章将对改革开放以来特别是近十年来中国的城市化的进程对于房价的影响做出分析。
三、 在第九章中，则结合国际的经济趋势和国内的经济政策，讨论中国的房价如何在国际和国内的宏观经济的共同作用下，走到今天的局面的。
四、第十章则会对近三十年来，特别是1998年以后的房地产政策进行列举和简单的分析。
五、第十一章准备专门开一章，对于导致房价暴涨的政策中存在的失误进行专门的分析。（这一章原本是没有的，刚刚添加的）
作者：骑着猫去逛街 回复日期：2011-01-25 10:37:19
很有逻辑条理的文章，继续关注中。。。
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谢谢支持了。
作者：grooven 回复日期：2011-01-25 12:35:47
楼主一定研究过徐滇庆教授的书～～～呵呵 很多思路跟我一拍即合～～～特地登录上来回复的
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没看过，他的书写的太枯燥。
作者：netflypig 回复日期：2011-01-25 14:31:54
中国不是自由经济，而且有很强势的zf，所以许多现象不能用逻辑来解释，也就是为什么不少人觉得这个社会越来越畸形的原因。但该来的迟早要来，大不了是推迟一些，换种方式，来得温柔点而已。不过即便自由市场，也还是有很多问题，否则美国政府也不会欠下14万亿的债务了。
作为小人物，能做的是加强认知，提高判断。在剪羊毛的时候能够被少剪一点，命好的甚至去捡些羊毛：
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这也是我的想法。
作者：blue__light 回复日期：2011-01-25 19:14:58
楼主分析的不错，继续下去，忽视那些满嘴喷粪的傻托
手机上天涯，随时围观热点：3g.tianya.cn
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谢谢支持。
第七章 人口红利、经济增长和房价
现代经济学中被广泛提及的概念有GDP、供给、需求、经济周期、货币等等，可是有一个重要的概念“人口”，却一贯被人们忽视，忽视到在经济学教科书中一般都不会提这个概念，不提的原因很简单，因为对于经济学来说，人口在经济学的各种方程式中，只能作为外生因素分析，就如同技术一般。
然而，人口对于宏观经济的影响，却远远大于现在常被我们提到的大部分因素。
这一章主要分析人口对中国经济和房地产市场的影响，分析中国问题之前，我想先说说日本的问题，因为中国现在的情况和日本当年太一样了，分析日本的情况可以给我们提供最好的经验。
某种程度上说，日本的崛起和衰退，都和人口有着密切的关系。
日本在1920到1940年代，一直维持着比较高的生育率，平均每年的出生人数维持在200万人左右。而在战后的三年，1947年到1949年，出现了一个生育高峰，平均每年出生人数是270万，之后，人口的出生率开始走下坡路，一直到60年代，人口出生数量才又开始持续上升，大概持续到了1970年，又一次达到了高峰，不过也只有200万，之后就一路下滑，到了2000年始每年的新生人口就只有120万了。
日本40年代末生育高峰出生的人成年后，日本也就迎来了劳动力充沛、生产力迅速发展的时代，大家现在都知道日本上世纪90年代经济泡沫破裂之前，国力十分强盛，其实日本经济成长最快的时候是1960、1970年代，正是日本的婴儿潮开始成熟的年代，而到了70年代后期及80年代，则是最后一批婴儿潮时出生的人开始成年的时候，也是日本国力最鼎盛的时候，当时美国恰好在和苏联进行冷战，因此空出了很大的制造业市场，而日本由于有充沛的年轻劳动力的支撑，生产力和购买力都非常旺盛，最高峰时，日本的GDP逼近美国，甚至引起美国的恐慌，当时很多人都说日本很快就会替代美国，日经指数最高时曾经飙升到三万九千点，而房地产市场也从1985年开始疯狂飙升，最高时号称一个京都的地价就相当于美国全国的土地价格！！而东京帝国广场下面一平方英里土地的价格，比美国整个加利福尼亚州的土地价值还高。
可是到了1989年之后日本股市就开始下跌，1991年开始，日本的房市也进入衰退。股市暴跌了70%以上，到2003年时，日本股市跌倒了7000多点，不到高峰时的四分之一。房价也是一泻千里。人们把日本的九十年代称为“失去的十年”，其实，何止是十年，日本从九十年代到现在整整二十年经济都一直萎靡不振。
发生这样的情况并非偶然，日本在20~40年代经历了一次婴儿潮，这些人在婴幼儿时代可能是日本的负担，可是当他们进入成年后，就为日本提供了充沛的生产能力和消费能力，成为日本的人口红利，也拉高了日本的股市和房市，所以股市房市纷纷创出天价，房市尤其突出。可是由于房价的攀升，生活成本也不断上升，生活成本和工作压力使日本人的生育意愿一再降低，所以从那之后生育率就一直在降低，目前日本每年的出生人数是120万左右，死亡人口也差不多是这个数字，日本人口连续多年出现负增长。
当房价和股市没有了人口的支撑，也就成了空中楼阁，下跌是迟早的事情，日本九十年代经济停滞不前，一直没有起色，很多人都在分析原因，其实最重要的原因就是日本婴儿潮出生的人们开始在90年代逐渐老化，日本以制造业为主的经济增长也就失去了支撑。
日本的生育高峰出现在1949年，而日本的股市高点则是1989年，日本房市的高点出现在1991年，前者的时间差是40年，后者是42年。
其实，何止是日本，欧洲、美国的经济同样受到人口的影响，欧洲的经济很久以来一直低速增长，没有什么活力，根本原因就是欧洲人口多年以来已经没有什么增长了。
只有美国是个例外，虽然也受人口的影响，但是二战以来，经济一直保持着比较高的增长速度，但是这与美国包容的文化态度和移民政策有关，这使美国聚集了世界上各个国家的精英，有大量的外来人口支持着美国经济。
这一点欧洲不具备、日本不具备，中国更不具备。
最后顺便说一点，中国的人口高峰是出现在1970年，2010年和1970年恰好差了40年。接下来就来说一说中国的人口和经济问题吧。
中国从上世纪五十年代到九十年代，除了三年自然灾害期间，由于饥饿导致妇女天然节育外，其余年份每年的出生人口都在2000万以上，其中1963年到1974年12年间，大部分年份人口出生率都在2500万以上，1970年是人口出生的顶峰，这一年的新生人口是2800万。
当六七十年代（确切的说是六十年代后期到七十年代的中期）的婴儿潮出生的人成年后，中国也就引来了劳动力异常充沛的年代，而此时，从国际局势上，正好赶上了美国的海湾战争以及九一一事件，美国又开始在全世界大规模扩张武力，每次美国扩张武力的时候，就要将制造业外移，九十年代之前因为越南战争、美苏冷战造成了日本制造业的崛起，到了九十年代日本不行了，疲软了，这一次恰好赶上了中国正在改革开放，而引入的产业主要是加工贸易等制造业，需要的是大量的初级劳动力，这些人是生逢其时，所以中国也就迎来了生产发展的高峰，经济持续高速增长。
人口这个东西，有生就有死，目前中国正在死去的是哪些人呢，是三十、四十年代出生的人，那个年代中国的出生率是多少呢，六七百万，一直到解放之前，都在一千万以下，2006年、2007年国家统计局统计的死亡人口分别是892万和913万，和那个年代的出生人口非常吻合。可是十年之后，当建国之后的人死去的时候，这个人数就会达到两千万左右，而那时中国六七十年出生的人也开始进入中老年。
可是中国的人口出生率在进入90年代以后，就开始逐年下降，目前的年出生人口是1500万左右，其实这个数字是很好推算出来的，中国从八十年代就开始推行计划生育，而且是比较严厉的一胎制，目前生育的主要人群是七十和八十年代出生的人，这期间的出生人口大约是在2500万左右，按照50%的妇女来计算，不就是1200多万吗，考虑部分家庭会多于一胎，那么与现在的出生人口数据是非常吻合的。
不过十年以后，生育的主力将变成九十年代出生的人，这期间本来的出生人口就只有1500万左右，按照一半是妇女，全部进行生育，并且有部分家庭超过一胎，总的出生人口也不过七八百万而已，可是前面我已经说了，届时中国的死亡人口将会是每年两千万左右，也就是说每年将会减少一千万左右的人口。
由于中国从八十年代就实行计划生育，所以人口模式是四二一的模式，人口会逐渐趋向于老龄化，到了九十年代出生的人成为主力的时候，社会上就会到处都是老年人，劳动力也会面临短缺，近年来，沿海地区已经逐渐开始出现民工荒的问题，九十年代以后出生率的减少，是其中一个重要原因，另外一个原因是城市化，当然出口的过度膨胀，造成对劳动力需求的增加也是一个重要原因，这三个原因合并到了一块，问题就出来了，所以中国依靠低廉劳动力价格维持的高额出口贸易已经不可持续，由此带来的经济高速成长也是不可持续的。
这些因素对于房地产市场会有什么影响呢？随着人口顶峰的到来，房地产也就会见顶，随后到来的时代，人口的增长，人口的城市化进程，以及经济的高速增长都将不可持续，随着城市人口的减少，城市住房就会出现过剩，房子未来面临的将是长期的阴跌。股市也有可能面临如同日本的情况，长期萎靡不振。中国的股市在2007年见了顶，2010年也很可能就是房房市的大顶，因为现在70年（人口出生的最高峰）出生的人正好四十岁，是人的壮年，之后就是走下坡路的时候了。
这对于现在手里已经有储蓄的人来说，也许还算是个好消息，但是对于大部分人来说，绝对不是好消息。在未来，可能房子不再会成为制约大部分城市年轻人的问题，但是多数人却会面临收入微薄，税负很高，生活艰难的局面。
为什么会这样，问题很简单。中国现在虽然已经面临日本八十年代末的问题，可是经济水平却远远未达到发达国家的水平，而我们面临的老龄化问题却比日本严重的多，就是我前面说的人口的四二一的结构。可是我们并没有建立完善的社会养老体系，我们现在虽然弄了一套养老保险制度，可是本质上就是年轻人交钱养活老年人，也就是说我们现在交的钱大部分并没有存起来进行投资，等到我们老了来用，都已经养活了现在的老年人了，剩余的一点也可能被某些人群贪污了，那我们将来怎么办呢，当然是靠将来的年轻人养活我们了。
可是，现在是年轻人多、老年人少的时候，所以现在的老年人们生活的很好，房子以前早就有了，不必为了这个操心，退休金能够又能维持很不错的生活。所以你看现在城市的老年人们，生活的还是很不错的，因为养活他们的年轻人的数量大于他们本身。
可是等到七十年代的人们老去时，就是年轻人少老年人多了，那个时候怎么办呢，一个办法就是向年轻人征收更多的税，另外就是给老年人尽可能的少发退休金。
所以未来的老年人们，肯定不会像今天生活的这么舒服，会艰难的多。
不过，注定牺牲的一代可能就是七十年代末八十年代出生的这一批人，比我们早的那些人，虽然年轻时候辛苦了点，但是中年之后呢，由于赶上了经济发展的好时候，而且由于人才的缺口，他们的事业发展都很顺利，也积攒了一定的财富。
而八十年代这一代人，虽然小时候是家里的独生子女，被视为掌上明珠。可是到了大学毕业时不好找工作，找到了工作又因为竞争激烈，事业发展很困难，紧接着面临的是买房难、小孩上学难等各种问题，还有要抚养双方的四个老人，一辈子辛苦。等到退休了，进入老龄化社会了，社会保障是个大问题，很可能是老景凄凉。
就这一点来说，现在很多人提出要修改目前的计划生育政策，这是很对的。其实，当年马寅初老先生提出计划生育时，说的就是一家人要生育两个孩子，两个孩子和一个孩子虽然一字之别，可是却有天壤之别的效果，如果一个家庭两个小孩，那么人口就恰好维持平衡，可是生一个孩子的话，人口出生率却是呈几何级减少。
回到主题，现在人们总是说刚需，其实从人口角度来看待这个问题，现在的刚需已经到了顶峰了，在未来，从真实需求来说，房地产是肯定要走下坡路的，虽然这个因素可能对近一两年的短期走势不会造成影响，因为一旦投机之风盛行起来，短期走势就从来不受真实需求影响的，可是从长期来说，未来人们确实不用再像今天这样忧虑买房的问题，需要忧虑的倒是很多其它问题。
作者：lmsite 回复日期：2011-01-26 00:00:06
可是到了1989年之后日本股市就开始下跌，1991年开始，日本的房市也进入衰退。股市暴跌了70%以上，到2003年时，日本股市跌倒了7000多点，不到高峰时的四分之一。房价也是一泻千里。人们把日本的九十年代称为“失去的十年”，其实，何止是十年，日本从九十年代到现在整整二十年经济都一直萎靡不振。
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关于这点，不同意楼主。任何一个经济体都不可能永远告诉发展。但日本进入顶尖发达国家之列后，经济的发展的制度潜力已经用完，只能依靠科技、商业的创新推动，自然就会慢下来。“萎靡不振”一次是错误的，用“高位横盘”来形容更加确切。这二十年间，日本的经济其实更加健康，更加成熟。楼主受主旋律的宣传误导了。
因工作原因经常去日本，日本人其实生活的是很幸福的。日本国民也是发达国家人民的稳健、成熟、自然的心态。
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确实，我的说法可能有点误导人，日本由于已经进入发达国家，所以其实人们的生活很好。
但是，日本的经济增长率确实多年来一直很低，远远比不上同为发达国家的美国。
而且，其实我一直以来的观点都是，所谓大萧条也没有人们想的那么可怕，人们该怎么样生活还是怎么生活，现在的书里面，把大萧条渲染的就跟战争、瘟疫那样的可怕，是不对的，我会考虑重新修改一下这里的说法。
作者：五月的小木偶 回复日期：2011-01-25 11:33:36
楼主，特地登陆上来询问一下。虽然你写的有些我看不太懂。
我刚刚结婚，在上海。老公家里只有一套两室一厅的老公房，因为需要和他的妈妈同住，考虑到以后还要加个宝宝，所以从去年11月开始看房子准备贷款换个八十几平的多层，两室两厅。有个朋友做房产中介，他帮我们算了比帐，说因为我们是以房换房，所以不论今天放假是涨还是跌，于我们而言都没有很大区别。因为我一直是很担心，万一买了房价会跌，但是不买又怕以后更买不起了。。
楼主您怎么看？
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如果是换房的话，而且两套房子的价格差不太多，那么确实影响不大。
另外要注意的是，即便是现在，房价非常高的情况下，不同的中介、不同的业主，房价相差也是很多的，所以应该多跑跑，多看看。
还有就是，买到一个称心何以的房子，可能比多花点钱，少花点钱，来的更加重要。现在因为房价疯涨，人们往往忽视了这些，结果买的房子很不如意，所以这些方面你也要注意。
作者：thomaslow911 回复日期：2011-01-26 13:08:09
我刚才回楼主的贴子被删了，难道是我说了那句政府不愿意让人民知道的话么？！
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首先声明一下，不是我删的。
作者：thomaslow911 回复日期：2011-01-26 13:59:09
楼主，是不是我问的问题太幼稚，你懒得回答，呵呵
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没有没有，我是考虑下如何回答而已。
作者：thomaslow911 回复日期：2011-01-26 12:46:43
理性，专业，客观，这是我对楼主分析的第一印象。如果楼主出书，我一定是第一时间支持的。说实话，我真的是第一次在天涯看见这样的冷静分析楼市的好文，不是房托，不是五毛，不是空军，不是多军，不是水军，不是既得利益者，也不是愤青。说的都是大实话！
我是个教师，不懂经济学，但是楼主说出了我长期以来的想法，我一直不知道怎么表达，但是今天你一说，我便醍醐灌顶一般。我一直觉得，政府是故意不让房价继续涨的，因为如果继续涨下去，就一定会崩盘。
换句话说，可不可以这样理解，就是那些没房的人，恰恰应该支持一下房价疯狂上涨，因为那就意味着暴跌的可能性，这样就可以实现有房的梦想了！
再进一步推理，以上道理政府都懂，所以政府表面打压房价，实际上是在保护房价不跌，楼主，我说的对么？
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该怎么说呢，其实曾经我也浮躁，我也是愤青，可是经过这么多年的工作和生活，见过各种各样的事情，慢慢的，人的心态就平和了。
可以这么说，政府所谓调控房价，目的绝对不是为了改善民生，否则早就该动手了。主要是害怕暴跌之后，影响了宏观经济。
所以，即便是调控，也不想让房价跌。
该怎么说呢，现在的政府官员们，首先很功利，表现在追求政绩，一定要保那个八也好，九也好。
不过也很短视，你说底下的官员维持这个增长率，是为了升官。可是最高层的官员们，也看这个，他们的不过是因为以前定下了这么个杠杠，所以就一心一意的要去维持这个目标，好像做到了就是能力好了，做不到就是无能。其实这是他们不懂经济，不知道光维持这个没用，关键是改善人们的福利。另外一个是不懂历史，其实做到了顶的官员，都很在乎历史书会怎么写他们了，他们以为维持住这个增长率，就是有能力，以后就能把他们写好了，其实不是，后来人是自有公论的，何况现在言论已经很难控制。
就好象有些人非要搞个自己的什么理论之类的，现在因为官位在身，别人是得到处宣扬，可是到了将来，在历史上，这绝对是污点而非功绩，后代会自有公论的。
另外一点，就是现在官员们，相对于改革开放以前，以权谋私太过厉害了，所以做什么事情，都不得不考虑自己的私利了。我记得张五常说，他相信中国只有中层以下的官员有腐败，顶端是没有的，其实他错了，我想大家是清楚的。他还说印度腐败已经成了制度，中国还没有，其实他也错了。
这一点的实例很多，最明显的一点，就是上海最新颁布的房产税的办法，简直到了明目张胆的地步了。
作者：宝鸡保定 回复日期：2011-01-26 17:06:26
如果单靠本地人口支撑，根本没办法解释北京、上海这些大城市的房价暴涨。
酷烈的城市化进程被楼主轻描淡写的就忽略掉了!
别忘了上个世纪严格的户籍制度和上山下乡运动，人为的中断了城市化进程至少20年。到现在北京才有2000万人，还不到中国人口的2%（日本东京则占全国人口的10%）。假定将来北京再吸引全国1%的人来定居，即还会增加1300万人，按每年60万人涌入北京计算，也还需要20年才会达到顶峰。
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顺便说一句民生问题，根据楼主自己的调查，大家不都是有房子住吗？难道楼主就是传说中把有房子住=有产权房=在大城市拥有产权房 的超级天才！
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首先，假设你说的北京每年会涌入60万人口是对的，跟城市化没有关系，这里面包括城市化的人口，也有其它城市人口。那从这个城市到了那个城市，那原来那个城市人口就会少。
对于全中国来说，如果人口在城市间运动，不会因为这个运动导致全中国城市的房价都升高吧。
其次，你说的每年会涌入60万，不过是个臆测而已，过去一些年这种涌入确实不少，可是随着北京生活成本的提高，会逐渐减少。很多人还在离开。
再次，就算涌入了，如果还是现在的价格，未必就能买得起房子。其实这些年，进来比较多的人，还是大学毕业的学生，务工的农民，真正有钱人，不一定会一窝蜂的都跑进来。
再次，你说东京占日本人口10%，北京占中国不到2%的人口。你这是瞎比，你不说日本一共有多大地方，一共就四块地方，不过几十万平方公里。你应该先去比比东京占日本国土的面积，再过来给我比这个。
再次，我调查的人群大多数跟我差不多大小，30岁左右。而且，我调查是为了看房子有多少，无论这房子你有没有产权，是不是在你的手里，不是最重要的。重要的是这个城市总的房屋数和人数的比例，如果这个城市的房屋数足够这个城市人口的需要，就说明现在人们炒作的用地面积越来越少，房子不够人们住的，终究不过是炒作。
我很高兴看到一个批评我的人，可是我希望能够有点逻辑性，你上面说的这些逻辑漏洞太多，很难驳倒我，我这个人没有别的长处，就是逻辑性还比较强。
作者：thomaslow911 回复日期：2011-01-26 17:46:49
这些因素对于房地产市场会有什么影响呢？随着人口顶峰的到来，房地产也就会见顶，随后到来的时代，人口的增长，人口的城市化进程，以及经济的高速增长都将不可持续，随着城市人口的减少，城市住房就会出现过剩，房子未来面临的将是长期的阴跌。
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楼主，这里我有点不太同意。我觉得未来城市人口是不会减少的，就拿我们合肥来说，现在本市的人已经没有多少了，但是从周边县城还有周边城市，农村，每年都有源源不断的人口进入合肥。换句话说，在农村，人口还是会增长的吧？少的只是城市新增人口这一块儿而已。而城市人口的减少恰恰会被农村人进城所弥补。
楼主怎么看这个问题呢？未来农村人口也会减少么？
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其实你没有仔细看我的人口分析，由于现在的计划生育，大概在十年以后，中国的整体人口应该是会减少的。
1、每年涌入北京的人口60万，是最近几年的统计数据，北京城市人口正在快速增加，你不懂得找统计数据不要紧，不要“臆测”！
别忘了上个世纪严格的户籍制度和上山下乡运动，人为的中断了城市化进程至少20年。到现在北京才有2000万人，还不到中国人口的2%（日本东京则占全国人口的10%）。假定将来北京再吸引全国1%的人来定居，即还会增加1300万人，按每年60万人涌入北京计算，也还需要20年才会达到顶峰。
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虽然我没看数据，不知道你说的对不对。但是我就先向你道个谦，说你60万臆测可能是我错了。
不过，你这个假设北京未来还会增加1300万人口，是推测却是确定无疑的了。
其实姑且就算你这个说法是对的，但是这并不能说这每年的60万人口就能推高房价。因为就现在的房价而言，除了有钱人的投资需求外，一般人是无法推高的，如果是新毕业的学生，等人就更没办法了。
其实需求能够推动的上限在那里，一目了然，就是现在租房的价格，如果一定要用刚需这个词，那么这个能力是刚需能达到的能力。
以后就是再增加人口，上限也就在这里，剩下的就是投资和投机需求导致的。
除非你能假设未来来的都是富人，把穷人都挤出北京，但是这是不可能的，因为一个城市，有富人就要有穷人，有老板就要有工人，富人也离不开穷人的服务。所以一个城市一定是富人穷人的搭配的。
另外，我一再强调，我们要看的是整体中国城市的房价，而不仅仅是关心一个北京。
最后说你这个美国问题，美国我现在不记得多少人口，大概三亿多吧，中国有多少人口，14亿，你可以把10%的中国人放到北京，关键是能不能放下。
我一直不明白，你为什么不说绝对人口，非要说相对比例呢，这个没法比的。
最后，如果你一定要比北京和纽约以及东京，那么你就比比现在他们的房价，你觉得北京的房价还不高吗。
作者：猎人QQ 回复日期：2011-01-26 17:44:21
楼主写的基本接近事实，但是楼主也忽略了非常重要的几点：（相当多的80后、90后没有这样的生活经历和体验）
第一：实际上，06年以前（包含06年）的房价上涨，基本是对房屋价值的重新评估和重新认可。
因为过去基本是福利分房为主，社会上有大量无法体现出级差地租的房屋供应，这种计划分房的经济模式严重扰乱了房屋的价格体系，所以才会出现当年房价很低，但很多房屋开发商愁房卖不出去的事情，也出现了 晋朝人 在文章中所说的租售比竟然大大低于国际水平的情况，这是当年地产开发、地产市场的真实写照，到06年底之前，各地产市场是非常健康的，至于03年上海的房子甚至才3000/平，这完全是价格体系混乱的结果，06年底前的上涨是恢复性上涨。（但是不能说当年的福利分房价格低有错，因为这是属于对多年工作贡献却一直拿低工资的一种福利性补偿，当然当年的福利房环境差、户型也并不好，98年前工作的有“存量”，这就是当年的补偿措施之一）
第二：包括楼主，也包括大量的网友实际缺乏在农村的生活经历，完全无法体会城乡生活质量、文化等各方面的巨大差距，所以也无从理解农村人急切希望进城，融入城市生活的巨大冲动。
农民改善生活的希望在于城市，这种冲动由来已久，过去由于户口、农地、工作等各方面受束缚，农民实际上无法离开土地，现在，社会经济的发展城市需要巨大的劳动力，因此，进城的冲动爆发出来，体现在数字上就是每年超过1%的城市化率，由于我国人口庞大，即使1%的这个数字也是非常巨大的，这样多的人希望进城，不管买房还是租房，都体现出巨大的需求，而且这个需求更往中心城市集中，那么可想而知，中心城市在短期内是无法提供如此多的房屋的，这必将导致房价上涨。从长远来看，一线城市、二三线中心城市，还会有更多的人聚集，必定在一段时期内价格无法下跌。
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对于第一点，我也同意那时的房价有重估的因素在里面，但是不是全部，人们收入的上升，需求比较多是重要因素。
对于第二点，人们确实都想到城市，但是不是农村到城市的人都能买得起房子。这种说法就又掉进刚需论的套套里面了，想买和能买其实是两回事。
作者：kilo123 回复日期：2011-01-26 22:37:19
分析的很不错
作者：裆中一杆枪 回复日期：2011-01-26 23:07:03
理性，淡定，深刻的草根好文。佩服。
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谢谢各位的支持了。
第八章 中国的城市化与房价
说完人口问题之后，应该说一说城市化的问题了。因为一直以来我们说的高房价问题，其实说的都是城市的房价，与农村无关。中国在过去的二三十年，是城市化进程最快的一段时间，所以城市化对于房价的影响，就是一个不可回避的问题。
由于人口出生问题有铁一样的数据摆在那里，现在很少有人敢出生人口来炒作房价。
不过，城市化却是人们炒作房价的一个理由。对于北京、上海这样的城市，人们就会说这里条件好，人们都会争着抢着进入这些城市，所以房价肯定会不断攀高，对于二三线城市，人们又说小城市的人会进入这些城市，而对于小城镇，人们则说中国的城市化还不高，城市化会抬升房价。
前段时间，金地的老总凌克就说了，中国的城市化要达到65%，还需要一亿套住房，言下之意，是说房价还会继续涨下去。
其实，且不说中国的城市化程度是不是会继续增加，就算继续增加，人们也都想进入北京，也不是都能进的去，进去的人也不是都能买的起房子，买不起房子的人，就形不成需求，所以这根本不能叫什么刚性需求。
同样，我们也可以把这个概念套到二线三线和所有城市中，说到最终，以现在中国的房价，即便是农民继续城市化，他们的购买能力也很难再推动房价继续上升了，推动房价上升的因素早已由最初的真实需求转化为投资和投机性需求了。
更何况，之前的十多年，中国已经经历了最大规模的城市化。婴儿潮、农村人口城市化这两项因素，确实是这一次中国房地产热潮的启动因素，可是那是2006年以前的事情。婴儿潮我已经讲过了，中国最高峰的时期已经过去了，未来将会走下坡路了。这一节我会分析城市化的问题。
城市化的方法很多，一种是英国早期的形式，我们在政治课上都学过，“圈地运动”，通过剥夺农民的土地，把本来有土地的农民抛向城市，农村变成了城市，小城市变成了大城市，大城市变成了城市群。这样的变动有两个特点：一是变动人群的年龄分布从年轻到年老的都有，二是农村人口变成城市人口的同时，城市面积也在增加。
中国的城市化道路走的是另外一条路。这里首先需要说一个问题，在世界上，大部分国家是不分农村户口和城市户口的，所以其它国家所谓的城市化，不过是地域和从事工作的变化，另外大部分国家户口也没有严格的地域限制，所以你搬到哪里就是哪里人，不会牵扯到上学、福利等因素。
中国的情况是大不相同的，从上世纪五十年代开始，就人为划分了城市户口和农村户口，而且户口的地域限制是很强的。这就导致，中国的城市化牵扯到的因素是非常多的，中国的城市化进程也就别具特色。大致来说，导致中国人口城市化的原因主要有三个：
1. 通过高考，考入普通高等院校，从而正式从农村户口变成城市户口。这是最正式的一条路，因为中国实行的是严格的城乡二元制，对于农村人口来说，现在也只有通过这条路才能名正言顺的进入城市，进入大中型的城市就更是如此了。1998年为了扩大内需，中国高校开始的扩招之路，则使更多的农家子弟成为了城市人。
2. 通过就读民办院校、职业院校等留在城市。我之所以要把这一种方式分开来说，是因为相比于就读正式的普通高校，这种方式通常并不能获得正式的城市户口，所以有点名不正言不顺，但是很多人确实是通过这条路进入城市的。
3. 在城市工厂、企业中务工，从而待在城市，比如我们广泛提到的民工，在统计数据中也是算在城市化人口的，这是城市最底层的一个阶级。
为了扩大内需，1998年政府实施的众多政策中的一个，就是高校扩招，这为后来中国的城市化进程带来了极大的促进作用。下面的表格是我从网上找到的历年高校录取人数统计：
年份 参加高考人数
（万人） 录取人数
（万人） 录取率
（%）
1997 278 100 36
1998 320 108 34
1999 288 160 56
2000 375 221 59
2001 454 268 59
2002 510 320 63
2003 613 382 62
2004 729 447 61
2005 877 504 57
2006 950 546 57
2007 1010 566 56
2008 1050 599 57
2009 1020 629 62
2010 957 657 69
从表中数据可以看出，短短十年间，普通高校的录取人数增加了六倍，因为没有确切的统计数字显示录取人数中农村生源和城市生源的比例，我大致按照40%是农村生源来计算，那么由此导致的城市化人口是2500万。
看起来这个数并不是很大，不过需要注意的一点是，这里统计的数据只是教育部上称为“普通高校”的学校，除此以外，还有无数的民办学校、职业学校，这些学校的人数是没有包含在上述的数据中的，这些学校招收的人数很难统计，不过，就我的观察而言，这部分人数似乎不会少于高校录取的人数，而从这类学校毕业的农村青年，大部分也都会留在城市，而不会回到农村，虽然他们大多数很难获得城市户口。
我的高中同学大部分都上了普通高校，最后留在了城市，但是我的初中同学中，则有大量人是通过就读民办学校进入城市的。
前段时间，我回了一趟老家，在村子里呆了一段时间。我发现，村子里面和我差不多大小的人，留在农村的比例已经非常少了。我老家以前的那些邻居们，他们的小孩大部分现在都在城镇中生活，不过呆在北京、上海这样大城市的人数很少，一般都呆在一些小城镇中，有一些人也曾经在北京、上海等地方打过工，在赚了一笔钱之后，逐渐又回到了老家附近的小城镇和城市中。
不过，即便是把民办高校、职业学校的人数加起来，由此导致的城市化人口，最多也就是三、四千万。
可是根据统计数据，截止2008年，中国的城镇人口已经超过了六亿，城镇化比率达到了45.7%，与2000年相比，城镇人口增加了1.48亿，城市化比例增加了约10%，在这增加的1.48亿人口中，除了我上面提到的通过读书城市化的人口，还有一个因素是人口自然增长导致的城市人口增加，在最近的十年中，中国每年的人口净增加约为七、八百万，按照人口的比例，假设有40%净人口增加是城市净增加造成的，那么大约是三千万，这样扣除之后，还有将近八千万的城镇增加人口。
这一部分增加的人口，就是由于农村人口到城市的公司、工厂务工造成的。
我们要知道的一个事实是，虽然这些人并没有城市户口，他们在城市里一般也没有自己的家，经常居住在工棚，地下室等地方，是城市的最底层，可是在人口统计的时候，却是将他们作为城镇人口统计的。
三种城市化的途径我已经说完了，这三种途径有一个共同特点，那就是城市化基本上是从年轻人开始的，所以，十年下来，城市化的结果，是大量的年轻人进入了城市，而留在农村的多数是中老年人。
这一轮全国性的房地产泡沫肇始于2003年初，其中首要推动因素就是人口出生，而第二个因素就是这一轮的城市化过程。在城市化的过程中，主要是哪一类人群推动了房价的上涨了呢？当然不会是第三类人群，主要是我上面提到的第一类人群和第二类人群，而且以第一类人群为主。
这么一算，对于中国城市整体房价上涨来说，城市化过程起的推动作用其实并不大，因为能够推动房价上涨的城市化人群人数是十分有限的，况且这部分人群的购买力是远远不能与原来的城市人口相比的。
不过，对于个别城市而言，如北京、上海这样的一线城市，如深圳、广州、南京这样的省会城市，由于高考扩招造成的推动还是很大的，因为高考扩招，使大量小城镇和农村人口都涌入了这些城市，对全中国来说，这个数字也许并不惊人，可是对于有数的几个城市，那就是个大数目了，而这些进入大城市的年轻人，往往是举三家之力置业，因此最初的一二线城市的房价泡沫的启动，这一因素还是起了大作用的。
那么如何看待未来中国的城市化问题，会在5年10年内增加到65%吗，我觉得不会。欧洲、美国的城市化都是用了上百年的时间，可是中国用了差不多20年的时间，就达到了今天这样的比例，已经是“大跃进”了，这本来就是存在问题的。而未来由于人口结构分布的影响，中国的城市化进程想继续跃进将是很难的。
前面我提到过，中国的城市化途径有个特点，就是从年轻人城市化做起，这些人要么通过读书进入城市，要么作为壮劳力进入城市，而中老年人却留在了农村，这些人也许当年也在城市打过工，不过由于根本无法在城市中安家立业，所以最终还是不得不回到农村。
由于城市高昂的生活成本，未来这些中老年人是不会进入城市的。未来能够从农村进入城市的，还将是现在呆在农村的青少年，由于农村剩余的年轻人比率已经很低，所以未来能够进入城市的人数量会不断减少。
未来的城市化比率还会缓慢增加，可是不会出现过去二十年的大跃进式的增长，而是由于农村老年人逐渐去世，从而导致城市人口比率更大。
所以说未来中国城市化会继续推高房价，只是房地产商们的一厢情愿或者说为了炒作的说法，因为：
第一， 中国未来的城市化不会再向过去那样，农村人口大规模进入城市。
第二， 即便是还有一部分人从农村进入城市，这部分人也不会成为推动房价的源头，因为现在的房价早已经是以投资和投机需求为主，这些新进来的年轻人，现在就是想举三家之力买个房子，也是不可能的了。
第三， 本身留在城市中的人群，有两三亿是底层的民工人群，以现在的房价，他们根本不具备推高房价的能力，所以虽然是城市化进程的主力，他们却从来没有推高过城市房价。
上述三个理由中，最后一个理由是让我感到最悲哀的，每当我们谈论房价的时候，其实我们针对的对象都是城市的白领们，国家经常说要保障城市居民的住房，先不说他做到没有，这个说法本身针对的也是有城市户口的人，在我们的潜意识中，就从来没有想过，现在生活在城市的最大的一个人群，他们也应该需要在这里安家立业，在我们的意识里，他们没有住房似乎是理所当然的。可是，世界上大部分国家，在讨论保障或者住房的时候，是包含城市中的所有人群的，而不是像我们这样，首先排除了在城市中生活的最大的一个人群，我们以为再正常不过的想法，在其他国家人的眼里，恐怕是无法想象的。只有有一天，当城市的民工、保安、服务员们也开始谈论房价的高低，准备在城市安家立业的时候，我们的社会才算是正常的。
作者：天不下雨啊 回复日期：2011-01-27 09:02:59
只有有一天，当城市的民工、保安、服务员们也开始谈论房价的高低，准备在城市安家立业的时候，我们的社会才算是正常的。
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楼主是个好空军，不过这一条在世界上所有国家都不现实。
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中国几乎没有可能，可是你要是知道美国的蓝领的收入，你就明白，美国和中国是很不同的。
作者：wsgneu 回复日期：2011-01-27 09:19:27
楼上最后一段看了让人很心酸
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其实我也在这这一章的时候，写到最后的时候，忽然意识到了这个问题，就写了这一段。
作者：ln211422 回复日期：2011-01-27 10:36:57
楼主的帖子非常理性，可惜有的看帖的人已经很不理性了，抓住楼主的只言片语就大肆攻击，却不能静下心来从头到尾读读帖子体会楼主的思想。读到楼主最后一段，深深的感到悲哀。
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呵呵，还好，还好，攻击的人不是很多，还是同意的人多一点，多谢大家的谬赞了。
作者：猎人QQ 回复日期：2011-01-27 02:07:24
西都牧鱼
你还是没有理解农村人口进入城市是怎么留下的
农村人进城大部分会就近选择老家的县城，农村到城市里打工的大部分人收入都不可能支付得起一二三线城市的房价，但是相当一部分农村外出打工的人的收入支付县城的房价问题不是很大，这样农村人口实现了从农户向城镇户口的转变。
而这仅仅是开始，实际上真正到一线城市购房的人，基本是全国的省会、经济发达的地市以上的人群，这部分先富的人才有巨大的购买能力。
而在各省省会、发达地市购买房屋的人是那些呢？正是县城里的富裕人群。就这样城市化实现了，农村人口向城市人口的转移，这个转移循着农村--- 县城---- 地市--- 省会---- 一线城市这样的路径进行着。
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猎人qq虽然一直是反对我的一些观点的，我也不是完全认同，但是不得不说，猎人qq的分析也很理性，很有逻辑，我喜欢这样的不同声音。
我刚发了一章关于城市化的，涉及到你上面说的观点。
其实，这些年北京增加的人口，大学毕业的学生，外来务工的人员很多，并不是各个城市省会等地方的人。
至于说农村外出打工，然后会县城购房的人，人数确实不少，但是多数也是我说的年轻一代，读过一些书，可能还有个职业学校、民办学校的文凭，这个人群比较多，我初中同学就有很多。
这些都是最初启动房价上涨的源头，但是到了现在，已经不是了，而且也很难继续推动。