恩，慢慢看，不着急，我也慢慢写。
[经验交流]一个中国房奴的顿悟
作者：大小金乌 回复日期：2011-01-27 11:39:28
楼主说的和我了解的很象
先说房子
只说我的兄弟姐，他们在一个小地方，是世居的，都是上班一族，家里本来都有房子，都是一百多平。这些年通过积累，也都有了些家底，曾经想拿这些钱做点生意之类的，但不知道做什么好，也没经验，看着房价往上涨不如就买房，这两年都买了房子，空在那儿呢。他们不是炒房族，买了也不是为了卖的，主要目的还是为了储蓄的增值保值。如我哥，买的早一些，第二套房子已经还完贷了，现在还第三套房子贷款。他也不装修也不出租，就搁在那儿看着升值，开心高兴，就这样，涨了他也不卖。
我本人在一线城市，还好03年就买了房子，那时买房怕还贷累，就买了个两居一次性付清的。很后悔当时没有买两套，只能说没有财运。
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对，很多地方情况确实如此，现在网上写房价的文章很多，但是很多调查和思考都不深入。或者是道听途说，大家互相传着一些似是而非的理论。
楼主说的和我了解的很象
先说房子
只说我的兄弟姐，他们在一个小地方，是世居的，都是上班一族，家里本来都有房子，都是一百多平。这些年通过积累，也都有了些家底，曾经想拿这些钱做点生意之类的，但不知道做什么好，也没经验，看着房价往上涨不如就买房，这两年都买了房子，空在那儿呢。他们不是炒房族，买了也不是为了卖的，主要目的还是为了储蓄的增值保值。如我哥，买的早一些，第二套房子已经还完贷了，现在还第三套房子贷款。他也不装修也不出租，就搁在那儿看着升值，开心高兴，就这样，涨了他也不卖。
我本人在一线城市，还好03年就买了房子，那时买房怕还贷累，就买了个两居一次性付清的。很后悔当时没有买两套，只能说没有财运。
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对，很多地方情况确实如此，现在网上写房价的文章很多，但是很多调查和思考都不深入。或者是道听途说，大家互相传着一些似是而非的理论。
作者：mjp_xj 回复日期：2011-01-27 13:55:52
请教楼主一个问题，你说有储蓄的人比有房的人可以更放心，可以你考虑到通货膨胀的因素了吗？现在手头有十万，5年后可能只能1万甚至1千来用，对不？请分析一下，谢谢了！！
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第一，我似乎从来没说储蓄的人一定比有房的人更放心，我的分析一直是探讨性的。
第二，通货膨胀是有，但是没你说的那么厉害，很多也是人们炒作的。
第三，假如房价真的暴跌了，但是货币仅仅因为通货膨胀损失。如果到了这种情况，那哪种合算，你想想吧。
我虽然没说房价一定暴跌，但是绝对不是像人们说的，会永远涨上去吧，大家是没见过跌的时候，总觉得永远能涨。
请教楼主一个问题，你说有储蓄的人比有房的人可以更放心，可以你考虑到通货膨胀的因素了吗？现在手头有十万，5年后可能只能1万甚至1千来用，对不？请分析一下，谢谢了！！
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第一，我似乎从来没说储蓄的人一定比有房的人更放心，我的分析一直是探讨性的。
第二，通货膨胀是有，但是没你说的那么厉害，很多也是人们炒作的。
第三，假如房价真的暴跌了，但是货币仅仅因为通货膨胀损失。如果到了这种情况，那哪种合算，你想想吧。
我虽然没说房价一定暴跌，但是绝对不是像人们说的，会永远涨上去吧，大家是没见过跌的时候，总觉得永远能涨。
作者：大小金乌 回复日期：2011-01-27 14:31:14
我觉得现在的房市很象股票市场，只它那个周期更加漫长。股票可能两三年一个周期，房市可能就是二三十年
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房市大概是17年，一般12年涨，5年跌。
我觉得现在的房市很象股票市场，只它那个周期更加漫长。股票可能两三年一个周期，房市可能就是二三十年
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房市大概是17年，一般12年涨，5年跌。
作者：宁奉人家 回复日期：2011-01-27 16:16:00
请楼主继续发
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今天晚上开始接着发吧。
请楼主继续发
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今天晚上开始接着发吧。
作者：wojiushi10 回复日期：2011-01-27 21:04:37
看了之后，共鸣有之，不敢苟同的亦不少。
我的感觉是：中国是一个神奇的不能再神奇的国度，什么事情都有可能发生。
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有什么不同的理由，讲讲呗。
看了之后，共鸣有之，不敢苟同的亦不少。
我的感觉是：中国是一个神奇的不能再神奇的国度，什么事情都有可能发生。
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有什么不同的理由，讲讲呗。
发完八章了，准备发第九章了，不过这章实在写的有点长了，所以我准备分成几部分发上来。
另外，我把这一张的名字稍微改了下，叫做美国与中国房价。
另外，我把这一张的名字稍微改了下，叫做美国与中国房价。
作者：feixuhen 回复日期：2011-01-27 22:23:55
这篇帖子真是难得一见，LZ很有见地，也很有逻辑，而大家也很有讨论的气氛，不像别的那样互相谩骂，支持有理有礼的辩论！
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说实际的，我也觉得很奇怪，我一直觉得房观里面吵架很厉害，而且很多真的是互相谩骂，没有什么实质性内容。
我这篇帖子呢，最初打算发到天涯杂谈上，结果被隐藏了，我就转头发到这里了。我都做好了等拍砖的准备了，我这个人心态还不错，整天了呵呵的。
可是奇怪的是，上来之后，几乎没遇到什么谩骂的帖子，给支持的人很多，这里先谢谢大家了。为数不多的几个反对的人，也都很心平气和，有的还很有逻辑，比如猎人QQ。
还有很多人，还给我找出了很多我没注意到的印证的事实，比如大小金乌。
总之我也很意外，谢一个。
这篇帖子真是难得一见，LZ很有见地，也很有逻辑，而大家也很有讨论的气氛，不像别的那样互相谩骂，支持有理有礼的辩论！
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说实际的，我也觉得很奇怪，我一直觉得房观里面吵架很厉害，而且很多真的是互相谩骂，没有什么实质性内容。
我这篇帖子呢，最初打算发到天涯杂谈上，结果被隐藏了，我就转头发到这里了。我都做好了等拍砖的准备了，我这个人心态还不错，整天了呵呵的。
可是奇怪的是，上来之后，几乎没遇到什么谩骂的帖子，给支持的人很多，这里先谢谢大家了。为数不多的几个反对的人，也都很心平气和，有的还很有逻辑，比如猎人QQ。
还有很多人，还给我找出了很多我没注意到的印证的事实，比如大小金乌。
总之我也很意外，谢一个。
第九章 美元与中国房价（一）
很多人将中国改革开放以来的经济增长称为奇迹，中国人这样说我们可以理解为自我安慰或官方授意，但是持这样的论调的人，其中不乏黄头发、蓝眼睛的外国人，可以想见，除了个别心怀叵测的人，很多人确实是这样想的。别人说的多了，再加上这些年中国确实发生了不少变化，以及中国人固有的自尊心，所以国人们也就逐渐开始相信“中国奇迹”论了。
然而，如果仔细研究一下数据，你就会发现，中国近三十年来的经济增长速度，实在算不上“前无古人”。
早在战后的二十世纪五十年代，我们还在百废待兴的时候，日本就已经开始了经济高速增长的黄金时代，根据统计数字，日本在1956年到1970年，年平均经济增长率为9.7%，而1966年到1970年间，其实际经济增长率都在两位数以上的。这样的成绩，丝毫不输于中国改革开放以来的“经济奇迹”。
要说经济奇迹，最值得一提的可能是纳粹时期的德国，1933年希特勒上台时，德国尚有600万失业者，相当于劳动力人口的一半，希特勒上台后仅仅三年，就把之前全世界赤字和失业率最高的，实质上已经破产的国家改造成了世界名列前茅的经济强国，而且是完全没有依靠外国投资和援助取得的。更加惊人的是，希特勒兑现了他竞选时的诺言，为德国人民实现了共同富裕，绝对不是让少部分人富裕起来，而是让广大工薪阶层和管理阶层一起富裕起来，工资速度增加的是如此之快，以至于管理阶层发现，他们找不到什么东西，是他们买得起而工薪阶层买不起的了。
我这里没有当时的经济增长数据，但是其经济增长率无疑远远超过100%。虽然能够取得这一成绩，得益于大量停工工厂重新开工、世界经济复苏等原因，但是即便如此，当时德国在经济上取得的成绩，也是前无古人，后无来者的了。
如果说近一点的国家，在所谓“中国奇迹”出现之前，亚洲四小龙的经济增长速度就已经让西方人侧目而视，而黄金时代的亚洲四小龙，其平均经济增长速度一直都在10%以上，和现在中国的经济增长速度相当。
近些年来，阿根廷、巴西、印度等国家的经济增长速度也一直都保持在10%以上，甚至经常超过中国。
横向比较完了，我们还可以纵向比较一下，现在人们一直谈论改革开放以来的经济增长，很容易给人们造成一种假象，那就是改革开放前中国的经济增长是很慢的，其实这是一种误解。一直到文革之前，中国的经济增长一直保持着非常高的速度，从1953年到1981年，中国的平均增长速度是6.7%，这个速度是全球第一，而且我们要注意1979年到1981年三年的经济增长速度，是低于文革期间的经济增长的。如果分段来看，从1950年到1960年，中国经济都一直保持着非常高的增长速度，最高的1958年达到了21.3%。
因此，无论是从横向还是纵向比，改革开放以来的经济增长虽然令人瞩目，但也绝非像很多人想的那样“前无古人，后无来者”，和上面这些国家的成绩比，甚至算不上多突出。
这么说并没有其它的意思，只是想要表明一个观点，中国改革开放以来的经济成就，并非是有什么特殊的法宝，而是种种客观条件所造成的，这样的成就其它国家取得过，我们国家过去也取得过，不必过分惊异。
我为什么在这里特别强调这一点，因为现在很多人有点把中国“神化”，开始盲目的自信，认为我们现在的经济增长速度是理所当然的，而且会一直持续下去，直到超英赶美，即便是英美都出现了严重的经济萧条，我们也一定能一如既往，维持高速的经济增长速度。我指出过去三十年来的经济增长是由内部和外部种种客观条件共同导致的，也就是要告诉各位，客观条件既然能够促使现在的经济高增长，未来也就能像导致日本、东南亚衰退那样，导致中国经济的大衰退。
现在中国房价的高企，和中国宏观经济局势以及种种经济政策有着密切的关系，如果宏观经济的高速增长不再持续，那么房价泡沫也就是破的时候了。而且房价本身也是支撑现在中国宏观经济表面繁荣的最后一根稻草，所以中国宏观经济正式进入衰退，很可能会由房价崩溃而起。
很多人将中国改革开放以来的经济增长称为奇迹，中国人这样说我们可以理解为自我安慰或官方授意，但是持这样的论调的人，其中不乏黄头发、蓝眼睛的外国人，可以想见，除了个别心怀叵测的人，很多人确实是这样想的。别人说的多了，再加上这些年中国确实发生了不少变化，以及中国人固有的自尊心，所以国人们也就逐渐开始相信“中国奇迹”论了。
然而，如果仔细研究一下数据，你就会发现，中国近三十年来的经济增长速度，实在算不上“前无古人”。
早在战后的二十世纪五十年代，我们还在百废待兴的时候，日本就已经开始了经济高速增长的黄金时代，根据统计数字，日本在1956年到1970年，年平均经济增长率为9.7%，而1966年到1970年间，其实际经济增长率都在两位数以上的。这样的成绩，丝毫不输于中国改革开放以来的“经济奇迹”。
要说经济奇迹，最值得一提的可能是纳粹时期的德国，1933年希特勒上台时，德国尚有600万失业者，相当于劳动力人口的一半，希特勒上台后仅仅三年，就把之前全世界赤字和失业率最高的，实质上已经破产的国家改造成了世界名列前茅的经济强国，而且是完全没有依靠外国投资和援助取得的。更加惊人的是，希特勒兑现了他竞选时的诺言，为德国人民实现了共同富裕，绝对不是让少部分人富裕起来，而是让广大工薪阶层和管理阶层一起富裕起来，工资速度增加的是如此之快，以至于管理阶层发现，他们找不到什么东西，是他们买得起而工薪阶层买不起的了。
我这里没有当时的经济增长数据，但是其经济增长率无疑远远超过100%。虽然能够取得这一成绩，得益于大量停工工厂重新开工、世界经济复苏等原因，但是即便如此，当时德国在经济上取得的成绩，也是前无古人，后无来者的了。
如果说近一点的国家，在所谓“中国奇迹”出现之前，亚洲四小龙的经济增长速度就已经让西方人侧目而视，而黄金时代的亚洲四小龙，其平均经济增长速度一直都在10%以上，和现在中国的经济增长速度相当。
近些年来，阿根廷、巴西、印度等国家的经济增长速度也一直都保持在10%以上，甚至经常超过中国。
横向比较完了，我们还可以纵向比较一下，现在人们一直谈论改革开放以来的经济增长，很容易给人们造成一种假象，那就是改革开放前中国的经济增长是很慢的，其实这是一种误解。一直到文革之前，中国的经济增长一直保持着非常高的速度，从1953年到1981年，中国的平均增长速度是6.7%，这个速度是全球第一，而且我们要注意1979年到1981年三年的经济增长速度，是低于文革期间的经济增长的。如果分段来看，从1950年到1960年，中国经济都一直保持着非常高的增长速度，最高的1958年达到了21.3%。
因此，无论是从横向还是纵向比，改革开放以来的经济增长虽然令人瞩目，但也绝非像很多人想的那样“前无古人，后无来者”，和上面这些国家的成绩比，甚至算不上多突出。
这么说并没有其它的意思，只是想要表明一个观点，中国改革开放以来的经济成就，并非是有什么特殊的法宝，而是种种客观条件所造成的，这样的成就其它国家取得过，我们国家过去也取得过，不必过分惊异。
我为什么在这里特别强调这一点，因为现在很多人有点把中国“神化”，开始盲目的自信，认为我们现在的经济增长速度是理所当然的，而且会一直持续下去，直到超英赶美，即便是英美都出现了严重的经济萧条，我们也一定能一如既往，维持高速的经济增长速度。我指出过去三十年来的经济增长是由内部和外部种种客观条件共同导致的，也就是要告诉各位，客观条件既然能够促使现在的经济高增长，未来也就能像导致日本、东南亚衰退那样，导致中国经济的大衰退。
现在中国房价的高企，和中国宏观经济局势以及种种经济政策有着密切的关系，如果宏观经济的高速增长不再持续，那么房价泡沫也就是破的时候了。而且房价本身也是支撑现在中国宏观经济表面繁荣的最后一根稻草，所以中国宏观经济正式进入衰退，很可能会由房价崩溃而起。
第九章 美元与中国房价（二）
下面就开始分析中国宏观经济形势以及房价问题。先说说导致改革开放以来经济增长的客观条件，做为分析的铺垫。
一、 1978年以后，中国从过去十年的混乱局面开始恢复正常生产，人们的实际就业率大大增加，因而导致了生产能力的增加。这个原因是大家比较熟悉的，也是被大力宣传的原因。
二、 1949年以后，中国出现了一个人口出生的高峰，高峰阶段出生的人口到八十年代以后开始成年，而中国改革开放的经济增长，又主要是靠制造业带动，婴儿潮出生的人正好为中国的制造业提供了充足的劳动力。
三、 国际经济局势对于中国经济的影响。其实，中国八十年代企业的改革是有限的，真正的发展是在九十年代以后。九十年代以后，美国正在搞海湾战争，并且在世界各地扩张武力，因此就空出了制造业的市场，而日本经济低迷，东南亚在97年以后更是一蹶不振，中国的改革可谓恰逢其时，所以在九十年代以后，一跃成为了制造业大国，
以上三个原因，第一个原因是现在常被人提及和强调的，而后面两个原因却一直被人所忽视，原因其实很简单，第一条最能显示改革开放的成就，而后两条则是外力作用，不仅不能在歌颂改革开放的成绩上锦上添花，而且还有负面作用的嫌疑，尤其是这第二条，还有悖于现在的计划生育政策，更是不能提了。
关于人口问题在第七章已经提过了，这里不再赘述。这一章主要讨论一下国际局势对于中国宏观经济的影响，同时顺带也会提到这期间中国的一些经济政策。现在的房价问题，是目前中国经济的重要一环，所以理解中国的宏观经济局势，对于理解中国的房价问题尤为重要。
前面提到的各个国家的经济奇迹，其实和国际经济的局势都有密切的关系，除了德国希特勒时期的经济腾飞，实在是匪夷所思，而且时间离现在也比较远，我没有详细研究它的起源和发展。离现在较近的这些国家的经济奇迹，都和美国脱离不了关系。
其实只要观察一下就会发现，最近几十年所有出现奇迹的国家，有一个共同的特点，都是外贸导向型经济，之前领头的是日本，随后有亚洲四小龙，东南亚等国家，这中间还出现了很多新兴经济国家，不过都前仆后继的倒掉了。到了2000年以后，中国则开始独占鳌头，开始成为最大的出口国。
而另外一方面，则是美国长期面临财政和贸易的双赤字，成为全球贸易逆差最大的国家。
所以，当前的国际经济的架构实际上是处于一种畸形的均衡之中的：即以中国、日本和中东石油国家为主构成的一方，他们长期以来一直具有高额的贸易顺差，而美国则构成了另外一方，长期以来一直处于高度的贸易赤字。
接触过现代经济学的人知道，现代经济与过去的小农经济不同，在小农经济时代，人与人之间的经济关系不大，基本上是自给自足，而现代经济则是由一环扣一环的工商业链条构成的。在小农经济时代，人们只要注意生产就够了，生产的越多越好，生产者不必操心其它的事情。可是到了现代经济就不一样了，除了生产，有一样东西也十分重要，那就是需求，一旦人们的需求意愿萎缩，生产的东西卖不出去，就会对社会生产造成严重的打击。工商业经济出现以后，人们一直解决不了的一个问题就是“需求”，所以资本主义社会刚出现时，每隔那么十年左右就会来一次“经济危机”，这种经济危机都是以产品卖不出去为特点的，所以常常被人们称为“过剩危机”。现代西方的宏观经济学，基本上都是围绕着如何解决需求问题展开的，比如那位伟大的经济学家凯恩斯写的《通论》，通篇都是讨论为什么会出现需求不足，如何解决需求的问题。跟随凯恩斯，西方出现了各种各样的经济流派，提出了五花八门的观点，可是没有那种理论真正解决了这个经济难题。
不过，从上个世纪七十年代以后到2007年，全球经济却似乎进入了一段黄金时代，这段世界，虽然小的问题不断，但是却没有爆发什么大的经济危机，全球经济一直保持着非常不错的经济增长势头。美国经济一直保持着非常稳定的增长，德国、日本前后实现经济腾飞，之后更有亚洲四小龙、东南亚、金砖四国等，而进入21世纪以来，中国的经济增长尤其因人瞩目。
如果没有美国2007年的次贷危机，大概人们还会沉浸在经济繁荣的美梦中。可是2007年美国突然爆发了次贷危机，之后就迅速演变成为影响全球的金融危机，前后引发了迪拜危机、冰岛危机、希腊危机，日本经济本来刚刚走出“失落十年”的低潮，马上又被打回了原形。在人们眼里，中国似乎是唯一幸免于难的经济体，而且指望着中国能够带领世界经济走出现在的萧条。然而，在我看来，中国现在的增长实在是“虚有其表”，它只是靠这两年政府的大额信贷和基础设施的巨额投入所维持。从几个方面可以看出现在中国经济的艰难：
一、 一直以来中国实行的外贸拉动经济的方式已经很难继续维持下去，即便不考虑西方国家由于金融危机导致的需求减少，现在中国由于生产成本的增加，过往在外贸产品上的成本优势已经逐渐失去，未来已经很难维持像过去那样高额的外贸顺差。
二、 虽然现在从统计数字上来看，中国经济还维持着比较高的经济增长率。可是人们的收入多年以来一直没有实质性的增长，甚至还由于房价等原因导致大部分人们的收入实际购买力大大下降，人们的生活相对艰难，在外贸顺差不再能拉动经济时，中国人的内需是很难增加的，仅靠国家财政投入拉动经济不可能长期维持。
三、 现在毕业生就业难，城市务工人员返乡，实际上反映除了一个事实，现在企业的状况非常差。其实很多人自己也有亲身的感受，现在除了房地产企业之外，大部分企业的效益都非常差，日子过的很难。笔者一直在一家从事对外工程承包的企业工作，对于近几年来的世道艰难深有体会。实际上笔者所在公司从事的对外工程承包业务好几年以来，都一直是处于整体亏损的状态，近年来更是各种问题频频爆发，虽然笔者公司是一个国有企业，可是过去的两年中，已经变相辞退了很多职员，这在过去是不多见的。
所以，虽然目前从表面来看，中国的经济情况还是好于西方，可是中国经济隐藏的问题要比西方国家严重的多，现在靠的是国家的巨额信贷以及基础建设投入在勉强维持，可是这样的措施不能长久持续。所以，当这些政策全部使用完以后，而房价泡沫的破裂也是迟早的事情，这样支撑宏观经济数据的另外一个要素也会失去，中国经济的问题就会全面暴露，届时将面临的是比日本九十年代更加严重的长期衰退，而且情况只可能比日本更严重。
所以，直到美国2007年的次贷危机之前，人们一直没有清楚的认识到现在的经济局势，即我之前已经提到过的美国的过度需求，因而导致的连年的贸易赤字和日本、中国以及中东国家的过度供给构成的不稳定的平衡。
下面就开始分析中国宏观经济形势以及房价问题。先说说导致改革开放以来经济增长的客观条件，做为分析的铺垫。
一、 1978年以后，中国从过去十年的混乱局面开始恢复正常生产，人们的实际就业率大大增加，因而导致了生产能力的增加。这个原因是大家比较熟悉的，也是被大力宣传的原因。
二、 1949年以后，中国出现了一个人口出生的高峰，高峰阶段出生的人口到八十年代以后开始成年，而中国改革开放的经济增长，又主要是靠制造业带动，婴儿潮出生的人正好为中国的制造业提供了充足的劳动力。
三、 国际经济局势对于中国经济的影响。其实，中国八十年代企业的改革是有限的，真正的发展是在九十年代以后。九十年代以后，美国正在搞海湾战争，并且在世界各地扩张武力，因此就空出了制造业的市场，而日本经济低迷，东南亚在97年以后更是一蹶不振，中国的改革可谓恰逢其时，所以在九十年代以后，一跃成为了制造业大国，
以上三个原因，第一个原因是现在常被人提及和强调的，而后面两个原因却一直被人所忽视，原因其实很简单，第一条最能显示改革开放的成就，而后两条则是外力作用，不仅不能在歌颂改革开放的成绩上锦上添花，而且还有负面作用的嫌疑，尤其是这第二条，还有悖于现在的计划生育政策，更是不能提了。
关于人口问题在第七章已经提过了，这里不再赘述。这一章主要讨论一下国际局势对于中国宏观经济的影响，同时顺带也会提到这期间中国的一些经济政策。现在的房价问题，是目前中国经济的重要一环，所以理解中国的宏观经济局势，对于理解中国的房价问题尤为重要。
前面提到的各个国家的经济奇迹，其实和国际经济的局势都有密切的关系，除了德国希特勒时期的经济腾飞，实在是匪夷所思，而且时间离现在也比较远，我没有详细研究它的起源和发展。离现在较近的这些国家的经济奇迹，都和美国脱离不了关系。
其实只要观察一下就会发现，最近几十年所有出现奇迹的国家，有一个共同的特点，都是外贸导向型经济，之前领头的是日本，随后有亚洲四小龙，东南亚等国家，这中间还出现了很多新兴经济国家，不过都前仆后继的倒掉了。到了2000年以后，中国则开始独占鳌头，开始成为最大的出口国。
而另外一方面，则是美国长期面临财政和贸易的双赤字，成为全球贸易逆差最大的国家。
所以，当前的国际经济的架构实际上是处于一种畸形的均衡之中的：即以中国、日本和中东石油国家为主构成的一方，他们长期以来一直具有高额的贸易顺差，而美国则构成了另外一方，长期以来一直处于高度的贸易赤字。
接触过现代经济学的人知道，现代经济与过去的小农经济不同，在小农经济时代，人与人之间的经济关系不大，基本上是自给自足，而现代经济则是由一环扣一环的工商业链条构成的。在小农经济时代，人们只要注意生产就够了，生产的越多越好，生产者不必操心其它的事情。可是到了现代经济就不一样了，除了生产，有一样东西也十分重要，那就是需求，一旦人们的需求意愿萎缩，生产的东西卖不出去，就会对社会生产造成严重的打击。工商业经济出现以后，人们一直解决不了的一个问题就是“需求”，所以资本主义社会刚出现时，每隔那么十年左右就会来一次“经济危机”，这种经济危机都是以产品卖不出去为特点的，所以常常被人们称为“过剩危机”。现代西方的宏观经济学，基本上都是围绕着如何解决需求问题展开的，比如那位伟大的经济学家凯恩斯写的《通论》，通篇都是讨论为什么会出现需求不足，如何解决需求的问题。跟随凯恩斯，西方出现了各种各样的经济流派，提出了五花八门的观点，可是没有那种理论真正解决了这个经济难题。
不过，从上个世纪七十年代以后到2007年，全球经济却似乎进入了一段黄金时代，这段世界，虽然小的问题不断，但是却没有爆发什么大的经济危机，全球经济一直保持着非常不错的经济增长势头。美国经济一直保持着非常稳定的增长，德国、日本前后实现经济腾飞，之后更有亚洲四小龙、东南亚、金砖四国等，而进入21世纪以来，中国的经济增长尤其因人瞩目。
如果没有美国2007年的次贷危机，大概人们还会沉浸在经济繁荣的美梦中。可是2007年美国突然爆发了次贷危机，之后就迅速演变成为影响全球的金融危机，前后引发了迪拜危机、冰岛危机、希腊危机，日本经济本来刚刚走出“失落十年”的低潮，马上又被打回了原形。在人们眼里，中国似乎是唯一幸免于难的经济体，而且指望着中国能够带领世界经济走出现在的萧条。然而，在我看来，中国现在的增长实在是“虚有其表”，它只是靠这两年政府的大额信贷和基础设施的巨额投入所维持。从几个方面可以看出现在中国经济的艰难：
一、 一直以来中国实行的外贸拉动经济的方式已经很难继续维持下去，即便不考虑西方国家由于金融危机导致的需求减少，现在中国由于生产成本的增加，过往在外贸产品上的成本优势已经逐渐失去，未来已经很难维持像过去那样高额的外贸顺差。
二、 虽然现在从统计数字上来看，中国经济还维持着比较高的经济增长率。可是人们的收入多年以来一直没有实质性的增长，甚至还由于房价等原因导致大部分人们的收入实际购买力大大下降，人们的生活相对艰难，在外贸顺差不再能拉动经济时，中国人的内需是很难增加的，仅靠国家财政投入拉动经济不可能长期维持。
三、 现在毕业生就业难，城市务工人员返乡，实际上反映除了一个事实，现在企业的状况非常差。其实很多人自己也有亲身的感受，现在除了房地产企业之外，大部分企业的效益都非常差，日子过的很难。笔者一直在一家从事对外工程承包的企业工作，对于近几年来的世道艰难深有体会。实际上笔者所在公司从事的对外工程承包业务好几年以来，都一直是处于整体亏损的状态，近年来更是各种问题频频爆发，虽然笔者公司是一个国有企业，可是过去的两年中，已经变相辞退了很多职员，这在过去是不多见的。
所以，虽然目前从表面来看，中国的经济情况还是好于西方，可是中国经济隐藏的问题要比西方国家严重的多，现在靠的是国家的巨额信贷以及基础建设投入在勉强维持，可是这样的措施不能长久持续。所以，当这些政策全部使用完以后，而房价泡沫的破裂也是迟早的事情，这样支撑宏观经济数据的另外一个要素也会失去，中国经济的问题就会全面暴露，届时将面临的是比日本九十年代更加严重的长期衰退，而且情况只可能比日本更严重。
所以，直到美国2007年的次贷危机之前，人们一直没有清楚的认识到现在的经济局势，即我之前已经提到过的美国的过度需求，因而导致的连年的贸易赤字和日本、中国以及中东国家的过度供给构成的不稳定的平衡。
第九章 美元与中国房价（三）
因为在过去几十年中，由于美国过度需求的拉动，使得全球经济维持了多年的连续繁荣，所以人们一直没有觉得这样的局面没有什么不好，而且还希望这样的局面能够持续下去。可是这样的均衡是极度不稳定的，是无法长期维持的，原因有以下几个。
第一个原因，现在日本、中国、中东等很多国家的过度供给，主要是依靠美国的过度消费来维持的，而这又是依靠美国政府和人民举债来维持的，结果导致了美国的政府连年的赤字，而美国人也几乎没有什么储蓄。因此，这样的需求就是非常脆弱的，一旦美国由于种种原因需求不能维持，那么美国以外依靠美国的需求维持其过度供给的国家的经济就会陷入萧条。上世纪九十年初，美国在1987年发生了一次小危机，结果就导致了日本随后经济的萎靡不振。而2007年美国的次贷危机，更是导致了全球的经济危机，至今全球经济仍然未走出萧条的阴霾。
第二个原因，美国政府和人民长期的过度需求之所以能够维持，原因在于现在全球事实上实施的是美元本位制。因此，美国只要开动印钞机，就能拿美钞换回世界各地的物品，供美国人消费。可是对于其它国家来说，在与美国做交易的时候，却一直存在着巨大的损失和风险。
一是美国通过不断将美元贬值，就相当于美国人从全世界各国人民手中征收了一笔税，这一点已经被很多人认识到了。
二是为了维持现在贸易顺差，日本、中国等国家，就不能将现在手中持有的美元换成实物，而只能重新投资到美国，以美国债券等形式持有。这就是说，中国两万多亿美元的外汇储备，只能永远是作为一堆废纸放在那里，而没有办法变为实物，因为你一旦变为实物，那就意味着巨大的贸易逆差啊，而且美国也没法支付这么多的实物给你啊，而且，中国的外汇储备还在不断的增加，这就意味着我们持有的废纸也越来越多。所有人都注意到了美元贬值造成的损失，可是去忽略了，本身持有的那些外汇储备，在没有变现前，本身就是一种损失，可是要都变现，其实是不可能的。
对于美国通过发行货币，从而对全球各个国家进行隐性的剥削，欧洲人心里是明白的，这就是欧洲之所以要建立欧元与美元抗衡的原因所在，可是欧洲现在的经济力量太弱，不足以与美国抗衡，不过，欧洲现在偏安于世界的一角，没有过大的贸易顺差，所以人家本身说不上有多大的损失。
曾经能够与美国抗衡的经济体是日本，日本当年有足够强的经济实力，而且其货币是自由兑换的，所以如果能够认清局势，建立日元区，那么对于日本是非常有利的，不至于被美国玩弄于股掌之间，不过日本人虽然阴险，可是金融上的认识还是比不上美国，所以错过了良好的时机，现在已经是明日黄花。
现在的中国经济总量已经赶上日本，不过因为人民币不能自由兑换，所以一时很难形成个人民币区，自然是无法和美元抗衡的。况且，即便是有这个实力，现在的政府官员也没有这样的认识。从九十年代初以来，我们的政府就开始过度重视维持经济增长数据，所有的政策几乎都是维持着这个目标的，而且，由于在改革开放初期，我们受到外汇量的限制，很多事情都做不成，1997年东南亚金融危机，更给中国政府造成了一种感觉，那就是外汇储备越多越好，所以这些年来，不遗余力的维持经济增长率，维持对外贸易顺差，维持外汇储备。
然而，我们的贸易顺差，是靠着低廉的人工工资，长期压低汇率，以及巨额的出口退税等政策维持的，这就相当于通过给美国人补贴，将东西廉价卖给美国人，而且收到的还只是不知道什么时候能够兑现的美元借条。也就是说，我们相当于每年将大量物品送给了美国等国家，换取的不过是几个点的经济增长率，以及中国人十年来几乎没有增长的工资水平。
可是，即便是如此，现在的对外贸易也很难维持了，第一是现在廉价的人工工资已经很难维持了，本人从2003年开始做海外工程建设，当年在国外的中国工人工资是三千人民币，目前已经涨到了六千人民币，相比于周围的国家，印度、巴基斯坦、孟加拉、尼泊尔等国家，我们的人工工资已经没有任何优势，虽然由于惯性的作用，我们还维持了一定的海外业务额，可是收益非常的不理想，未来海外业务不断萎缩已经是不可避免的。
所以，从供给层面来看，类似中国、日本这些国家，也无法维持长期超额顺差。一方面，一些国家可能会意识到美国这种做法的剥削性，从而设法改变他们的局面，虽然这种改变暂时可能会对经济数据造成冲击，但是从长期来说，却有利于经济的健康发展，还能避免本国人白白养活美国人，改善本国人民的生活。即便是像中国这样一心追求漂亮的经济数据的国家，试图继续维持高额的贸易顺差，但随着贸易顺差增大，由于对于人工等资源的需求的增加，导致人工等资源成本不断推高，从而也会不断推高生产厂家的成本，这样也无法继续维持高额的对外贸易。
第三个原因，由于金本位制废除以后，现在世界上各个国家都是信用本位制的。这样，日本和中国这些国家对美国的贸易顺差就会同时造成美国和其它国家的泡沫。特别是对于日本和中东国家，这些国家的人们获得的美元，大量都掌握在私人的手中，如果这些人将他们手中的货币换成本国货币，本国货币就会升值，从而无法继续维持贸易顺差，如果他们讲手中的货币从美国换成实物，则贸易顺差就不存在了，实际上，他们一直在做的事情，就是将美元重新投资回流到美国，这样做的结果，无疑会催化美国的资产泡沫，实际上，美国次贷危机之前的泡沫，与这些国家的投资很有关系。中国的情况有所不同，厂家在获得了美元以后，必须兑换给银行，银行再上交给国库，就变成了我们的外汇储备，这些外汇储备主要是以美国国债的形式存在，当然也包括其它投资方式，比如当年美国两房的债券，其实也是投资回了美国。
但是，相对于对顺差国的影响，对于美国的影响其实算不得什么，因为即使有回流到美国的投资，也只是顺差的一部分而已，换句话说，是美国印出来的钞票的一部分而已。所以美国的泡沫，最终是因为他多印了钞票，咎由自取罢了。
可是对于顺差国的影响，就严重的多了，因为对于任何一个顺差国，当人们将手中的美元换成本国货币时，都意味着市场长增加了本国货币。最明显的是中国，因为过去中国规定，厂家取得了美元，必须强制兑换给银行，现在虽然取消了这个规定了，可是由于升值的原因，人们取得了美元，还是会很快兑换给银行，从而上交给国家，可是当人们将美元兑换给国家的时候，就意味着多发了相应的钞票，这些可都是高能货币啊，过去十年间，除了2009年和2010年，中国发行货币的主要方式就是兑换外汇，虽然中央银行也进行了一些对冲，但相比这些年增发的货币实在是微不足道。
日本与中国不同，他们的人民如果想持有美元，可以一直放在手里，所以将手里美元换成日元的，只是一小部分人，但即便是如此，在上世纪九十年代时，已经造成了本国的严重泡沫。
因为在过去几十年中，由于美国过度需求的拉动，使得全球经济维持了多年的连续繁荣，所以人们一直没有觉得这样的局面没有什么不好，而且还希望这样的局面能够持续下去。可是这样的均衡是极度不稳定的，是无法长期维持的，原因有以下几个。
第一个原因，现在日本、中国、中东等很多国家的过度供给，主要是依靠美国的过度消费来维持的，而这又是依靠美国政府和人民举债来维持的，结果导致了美国的政府连年的赤字，而美国人也几乎没有什么储蓄。因此，这样的需求就是非常脆弱的，一旦美国由于种种原因需求不能维持，那么美国以外依靠美国的需求维持其过度供给的国家的经济就会陷入萧条。上世纪九十年初，美国在1987年发生了一次小危机，结果就导致了日本随后经济的萎靡不振。而2007年美国的次贷危机，更是导致了全球的经济危机，至今全球经济仍然未走出萧条的阴霾。
第二个原因，美国政府和人民长期的过度需求之所以能够维持，原因在于现在全球事实上实施的是美元本位制。因此，美国只要开动印钞机，就能拿美钞换回世界各地的物品，供美国人消费。可是对于其它国家来说，在与美国做交易的时候，却一直存在着巨大的损失和风险。
一是美国通过不断将美元贬值，就相当于美国人从全世界各国人民手中征收了一笔税，这一点已经被很多人认识到了。
二是为了维持现在贸易顺差，日本、中国等国家，就不能将现在手中持有的美元换成实物，而只能重新投资到美国，以美国债券等形式持有。这就是说，中国两万多亿美元的外汇储备，只能永远是作为一堆废纸放在那里，而没有办法变为实物，因为你一旦变为实物，那就意味着巨大的贸易逆差啊，而且美国也没法支付这么多的实物给你啊，而且，中国的外汇储备还在不断的增加，这就意味着我们持有的废纸也越来越多。所有人都注意到了美元贬值造成的损失，可是去忽略了，本身持有的那些外汇储备，在没有变现前，本身就是一种损失，可是要都变现，其实是不可能的。
对于美国通过发行货币，从而对全球各个国家进行隐性的剥削，欧洲人心里是明白的，这就是欧洲之所以要建立欧元与美元抗衡的原因所在，可是欧洲现在的经济力量太弱，不足以与美国抗衡，不过，欧洲现在偏安于世界的一角，没有过大的贸易顺差，所以人家本身说不上有多大的损失。
曾经能够与美国抗衡的经济体是日本，日本当年有足够强的经济实力，而且其货币是自由兑换的，所以如果能够认清局势，建立日元区，那么对于日本是非常有利的，不至于被美国玩弄于股掌之间，不过日本人虽然阴险，可是金融上的认识还是比不上美国，所以错过了良好的时机，现在已经是明日黄花。
现在的中国经济总量已经赶上日本，不过因为人民币不能自由兑换，所以一时很难形成个人民币区，自然是无法和美元抗衡的。况且，即便是有这个实力，现在的政府官员也没有这样的认识。从九十年代初以来，我们的政府就开始过度重视维持经济增长数据，所有的政策几乎都是维持着这个目标的，而且，由于在改革开放初期，我们受到外汇量的限制，很多事情都做不成，1997年东南亚金融危机，更给中国政府造成了一种感觉，那就是外汇储备越多越好，所以这些年来，不遗余力的维持经济增长率，维持对外贸易顺差，维持外汇储备。
然而，我们的贸易顺差，是靠着低廉的人工工资，长期压低汇率，以及巨额的出口退税等政策维持的，这就相当于通过给美国人补贴，将东西廉价卖给美国人，而且收到的还只是不知道什么时候能够兑现的美元借条。也就是说，我们相当于每年将大量物品送给了美国等国家，换取的不过是几个点的经济增长率，以及中国人十年来几乎没有增长的工资水平。
可是，即便是如此，现在的对外贸易也很难维持了，第一是现在廉价的人工工资已经很难维持了，本人从2003年开始做海外工程建设，当年在国外的中国工人工资是三千人民币，目前已经涨到了六千人民币，相比于周围的国家，印度、巴基斯坦、孟加拉、尼泊尔等国家，我们的人工工资已经没有任何优势，虽然由于惯性的作用，我们还维持了一定的海外业务额，可是收益非常的不理想，未来海外业务不断萎缩已经是不可避免的。
所以，从供给层面来看，类似中国、日本这些国家，也无法维持长期超额顺差。一方面，一些国家可能会意识到美国这种做法的剥削性，从而设法改变他们的局面，虽然这种改变暂时可能会对经济数据造成冲击，但是从长期来说，却有利于经济的健康发展，还能避免本国人白白养活美国人，改善本国人民的生活。即便是像中国这样一心追求漂亮的经济数据的国家，试图继续维持高额的贸易顺差，但随着贸易顺差增大，由于对于人工等资源的需求的增加，导致人工等资源成本不断推高，从而也会不断推高生产厂家的成本，这样也无法继续维持高额的对外贸易。
第三个原因，由于金本位制废除以后，现在世界上各个国家都是信用本位制的。这样，日本和中国这些国家对美国的贸易顺差就会同时造成美国和其它国家的泡沫。特别是对于日本和中东国家，这些国家的人们获得的美元，大量都掌握在私人的手中，如果这些人将他们手中的货币换成本国货币，本国货币就会升值，从而无法继续维持贸易顺差，如果他们讲手中的货币从美国换成实物，则贸易顺差就不存在了，实际上，他们一直在做的事情，就是将美元重新投资回流到美国，这样做的结果，无疑会催化美国的资产泡沫，实际上，美国次贷危机之前的泡沫，与这些国家的投资很有关系。中国的情况有所不同，厂家在获得了美元以后，必须兑换给银行，银行再上交给国库，就变成了我们的外汇储备，这些外汇储备主要是以美国国债的形式存在，当然也包括其它投资方式，比如当年美国两房的债券，其实也是投资回了美国。
但是，相对于对顺差国的影响，对于美国的影响其实算不得什么，因为即使有回流到美国的投资，也只是顺差的一部分而已，换句话说，是美国印出来的钞票的一部分而已。所以美国的泡沫，最终是因为他多印了钞票，咎由自取罢了。
可是对于顺差国的影响，就严重的多了，因为对于任何一个顺差国，当人们将手中的美元换成本国货币时，都意味着市场长增加了本国货币。最明显的是中国，因为过去中国规定，厂家取得了美元，必须强制兑换给银行，现在虽然取消了这个规定了，可是由于升值的原因，人们取得了美元，还是会很快兑换给银行，从而上交给国家，可是当人们将美元兑换给国家的时候，就意味着多发了相应的钞票，这些可都是高能货币啊，过去十年间，除了2009年和2010年，中国发行货币的主要方式就是兑换外汇，虽然中央银行也进行了一些对冲，但相比这些年增发的货币实在是微不足道。
日本与中国不同，他们的人民如果想持有美元，可以一直放在手里，所以将手里美元换成日元的，只是一小部分人，但即便是如此，在上世纪九十年代时，已经造成了本国的严重泡沫。
第九章未完待续，明天上午修改完成发上来。前面主要解释和外贸有关的宏观经济，接下来就讲宏观经济对房地产发生影响的路径。
作者：rmjs18 回复日期：2011-01-28 09:04:57
LZ，ZF最近在平抑物价的情况下，种种举措是否有可能打击到房价？
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现在政府平抑物价的方式，很多都是错误的，物价涨的根源，还是货币发的多了。这些货币有稍微一部分流入到普通产品市场，物价就上涨了。
可是政府不从源头治本，却采用限制价格等措施，这是一种反市场的行为。而且也起不到效果。
LZ，ZF最近在平抑物价的情况下，种种举措是否有可能打击到房价？
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现在政府平抑物价的方式，很多都是错误的，物价涨的根源，还是货币发的多了。这些货币有稍微一部分流入到普通产品市场，物价就上涨了。
可是政府不从源头治本，却采用限制价格等措施，这是一种反市场的行为。而且也起不到效果。
刚刚收到消息，这个帖子被推荐到天涯聚焦的头条上了。
第九章 美元与中国房价（四）
说完了这些，我们就来说说经济形势影响房价的途径。
第一阶段，由于房地产政策改革，完全停止福利分房政策。促使第一批自主需求的人开始在城市购买房屋，这一阶段大约发生在1998年到2003年间。这一阶段的特点是自主需求和投资需求皆有，前者多数是大学毕业，由农村或者其它城市进入本城市的白领，一般在相对较为偏远的区域，比如在北京，普遍都在四环、五环以外，后者是由于改革先富起来的一批人，如私营企业主、明星、有灰色收入的官员等。
这一阶段，中国经济开始从衰退走出，逐步走向繁荣，企业改革开始初步见了成效，对外贸易也开始逐年增长。不过一切都还处于正常的范围之内，虽然由于外汇储备的增加，人民币发行的增长速度已经加快，可是还没到了过分的地步。在购买房子的人群中，虽然已经有不少是投资需求，但主要是一些富人们多买几套房子，改善下居住需要，或者放在那里收收租子，规模相对还算有限。
第二阶段，从2003年到2005年，这一阶段中国对外贸易的总额开始不断增加，外汇储备也就随着水涨船高，一个结果就是中国的钞票越发越多。
本来钞票发的多了，应该是各种产品的价格都开始上涨，可是中国长期以来在分配领域中，工资所占比例一直偏低，再加上贫富差距的拉大，大家会注意到，从1998年到现在的12年，人们的工资收入的增加幅度是非常小的，很多行业可以说这十年来一直没有增长。
因此，实际上这一阶段过量发行的人民币，并不是平均的分配到每个人的手中，而是进入了一部分机构和个人手中。两种分配的区别就在于，前者会推高各种商品的价格，而后一种方式，不会推高普通消费品的价格，而只能推高投资品的价格。由于之前的实际需求已经推动了房价的上升，所以理所当然成了这些资金的首选，在这一阶段的初期，真实的居住需求还是占主流，可是在这个阶段中，投资需求已经逐渐开始成为主要力量，房价上涨的速度也开始加速。
第三阶段，从2005年到2008年，我划了个比较长的时间段。这个阶段是投资投机需求全面入场，翻云覆雨的阶段。这个阶段，宏观经济的特点是中国的对外贸易顺差加速增长，外汇储备及人民币发行也相应加速增加，所以国内的流动性越来越大，投机氛围也越来越浓。由于对外贸易顺差增加的过快，以及中国过去有意的压低人民币的汇率，所以其它国家特别是美国开始不依不饶，人民币开始升值。可是另外一方面，由于人成本越来越高，人民币升值，以及其它种种原因，包括地价的上升、资源紧缺，以及大型国有企业的挤压，大部分中小型的民营企业生存环境越来越难。
在房地产市场上表现出来的是投机性的氛围越来越重，主要投资或者投机房产的资金有三个方面，一是一部分有较大的资金的个人，看到房地产市场有利可图，开始进入房产市场投机，这部分人多数都是职业的炒房者。二是外资因为人民币升值的预期，在这一阶段开始涌入国内，由于人民币利率很低，所以购买房屋就成了最好的投资，股市也是一个选择。不过外资在房市上，主要还是集中在高档住宅和写字楼上，进入普通住宅的资金并不算很多。三是一些小企业主，由于企业生存困难，开始转向炒房，典型的如温州炒房团、山西煤老板等。
第四个阶段，从2008年到现在，这是房价涨的最疯狂的一轮。这个阶段，实际上是资金由集中转向分散的阶段，也就是职业炒房者离场，而个人投资者大规模进场的阶段。而炒房者们退场的时间，基本上是在2009年下半年到2010年3、4月份这个阶段，这是房价涨的最疯狂的阶段，其实也是职业投机者们大量出货的阶段，而外资投资者们，实际上上退场的时间可能更早，早在2008年我就曾经看到很多新闻提到国内的职业炒房人接手外资高档楼盘的新闻，实际上就是外资在逐渐退场的信号。
说完了已经过去的，就说说未来的经济趋势吧。现在大家经常提到的会导致房价继续上涨的原因，一个就是人民币还会继续升值。不错，人民币现在确实在升值，可是这基本上是惯性的作用以及迫于美国的压力。在这之前，我承认人民币相对于美元等货币确实是低估了的，可是这几年，人民币已经大幅度升值，再加上十年来，人民币对内实际上一直在贬值，这两个原因综合起来，目前人民币的估值已经不再偏低，甚至我觉得都有些偏高了，我在国外工作过很多年，现在一个明显的感觉就是，国外的很多东西都比国内便宜，这就是说，人民币的价格已经不低了，再升值可能就高了。当然，由于我前面说的原因，人民币可能还会继续升一些，可是接下来之后，情况就会反过来，会变成人民币贬值，特别是当中国的出口越来越不景气的时候，中国政府也会转而实行贬值的政策，网上有个人叫做刘军洛，他的眼光很好，提出的很多观点都很不错，他多次提到人民币会先升而后贬，类似于当年日本的情况，只是他写的东西，分析过程的跳跃性过大，所以很多人不理解原因。所以，人们说由于人民币升值，外资会进入国内继续炒作房产，从而继续推高房价，是站不住脚的，正如我前面说的，其实外资之前已经在逐步退出中国的房地产市场了，整栋的出售高档物业就是明显的例子。其实，现在人们也逐渐意识到了这个问题，所以现在提升值导致房价上涨的言论已经越来越少了。
所以人们又开始炒作另外一个理由，通货膨胀。不错，如果把货币超发作为通货膨胀的话，那么2003年之后，人民币的发行量一直很大，但是之所以大部分商品价格并没有大幅度上涨，就是因为增发这部分货币的分配问题，因为大部分人的收入并没有增加，资金集中到了少量人的手中，所以就推动了房价和股市的上涨，后来因为股市被打压下去了，资金的去向就更少了，所以房价就更加疯狂上涨了。由于这些年出口贸易过大，政府又通过基础建设拉动经济，所以就导致对于体力劳动者需求的增加，因而不断推高体力劳动者的价格，就是这样，还经常出现用工荒之类的问题。人工工资一上涨，一个主要影响就是日常用品的生产成本增加了，因为这一类产品的主要成本就是人工工资。所以从去年以来，日常生活用品的价格就开始上涨了。
不过，日常用品价格的上涨真的是很有限的，虽然今年以来，CPI的数字一直高居不下，可是涨价的主要是基本生活用品，米面、蔬菜、水果、肉、油等这些东西，由于中国在制定CPI时，这些产品的价格影响占的比例特别大，典型的如猪肉，所以就导致人们觉得近一段时间物价突然开始飞涨。其实除了这些产品，稍微工业化一点的产品，家电、电脑、汽车等等，价格一直都是在往下走。
所以所谓的通货膨胀，虽然这些一直有，而且幅度也还不小，可是和房价比较起来，那就差的远了。
我前面分析时说，未来房价可能会由于普遍的恶性通货膨胀而上升。我现在也不排除这种可能性，但是如果往深分析，其实可能性比较小。因为要发生普遍的恶性通货膨胀，要同时具备两个条件，一个是政府疯狂发行货币，另外一个条件是人们的工资普遍上涨，也就是政府发的货币比较平均的发到每个人手中，可是目前中国不太可能发生这种情况，所以政府即使想通过不断地货币贬值，从而使住房不断回到正常的位置也很难。因为政府只要多发钞票，就会集中到少部分机构和人群手中，在房价疯狂上涨阶段，这些人只能是大幅度推动房价上涨，而无法将房价稳住，反之，其它产品的价格上涨却是有限的。
有人说了，如果按照我这种说法，那么接下来政府还继续大规模发钞票，房价不是还像前几年一样，继续向上涨。其实不然，2009年之前，中国发钞票多，还主要是因为外汇进来的太多了，被动发了很多钞票，可是在2009年、2010年却是政府为了刺激经济，主动增加了巨额的信贷。
但是，这样的局势很难再持续，一是政府也明白贷款发的太多了，开始有所收敛了，现在也开始加息，控制信贷了，类似过去两年的海量信贷不会继续加码了。其次，即便是政府继续增加信贷，推动房价上涨的力量也不会太大了。这是因为，要想推动泡沫的继续上涨，除了货币之外，还要有一定的因素支撑人们的信心，而随着价格的不断攀升，人们的信心也就会不断动摇，尤其是当真实的居住需求已经无法支撑房价时，当只剩下投资需求时，房价继续上涨的支撑也就非常弱了，要知道投资房子的人，虽然自己买了不住的，但是都是觉得还有居住需求要买房子，将来能够高价卖出去，否则的话，现在房租那么低，房子放在那里还要折旧，投资房子的人何苦呢。因为这样，其实这些人的心理是很脆弱的，一旦逐渐对房价失去信心的时候，房价的上涨也就到头了。
在这种情况下，如果政府正好又出台了政策，并且收紧了贷款的话，无疑房价很快会下来。如果信贷依然比较宽松，人们手里的钱比较多呢，是不是一定涨呢，也未必。货币主义者们说，通货膨胀是由于政府多发钞票导致的，其实只说对了一半，我们都知道马克思的货币等式：
货币总量×流通速度=产品总量×产品价格
货币主义在分析货币和价格时，一般认为货币的流通速度变化不大，产品总量变化当然也不大，所以实际上产品价格和货币总量就是正比例的关系。
大部分情况下，货币流通速度确实是比较稳定的，但是在特殊时期，一个泡沫经济特别厉害的时候，通常货币流通速度也会加快，表现就是人们的交易比平时频繁，比如股市在极度疯狂的时候。
这时一般政府就会出面控制了，开始收紧货币，泡沫就会破裂，泡沫破裂之后呢，一般的情况是货币总量和货币流通速度同时都下降，表现就是各种物价都降，经济开始步入萧条。
当经济不景气的时候，政府通常又会增发货币来拉动经济，可是往往是发了很多货币，但是就是不见转机，经济学上讲这种现象叫做“流动性陷阱”，就是多发了货币，都被人们藏起来了，持币观望，不愿意买东西，实际上这就是货币流通速度降低了。日本在上世纪九十年代之后，整整刺激了二十年的经济，可就是不见起色，好容易在2006年左右有些好转了，还赶上美国的次贷危机了。
不过，并非每一个泡沫都是政府主动刺破的，也有很多泡沫，由于泡泡吹的太大了，最后人们开始逐渐丧失信心，泡沫也就因此而破了。这时虽然政府没有紧缩货币和信贷，可是由于人们的信心崩溃，持币观望，也会降低货币的流通速度，从而使资产价格走上下行的趋势。
前面已经说过，这一次中国的房价，最初是由于人口出生率、城市化等原因，正好又遇上了房地产政策改革，所以开始上涨了，之后转入了投资和投机为主，而从货币角度来说，关键的原因就在于中国巨额的对外贸易换回了巨额的外汇，从而又导致了人民币的泛滥，由于大部分人的工资收入并没有太多增长，所以意味着这些人民币到了少部分人的手里，这样就不会推动整体物价上升，而是推动了房屋等投资品的价格，由于房价关系到很多人的生活，所以大家比较注意，其实大家如果注意一下其它一些市场，典型的如古董市场，其价格上涨的程度可能远远超过房市，大家就会明白我这里所解释的逻辑了。
不过到了目前的阶段，投资品的市场中可以说是泡沫遍地，完全是靠信心来撑着了，这个不用多说，大家比一比房租和房价之间的差距，就能理解真实需求和投机价格之间的差距了。那么下面一步会是什么呢，一种可能性是政府主动给把泡沫刺破了，这样可能结果还好点，还有一种可能是，泡沫涨的太高了，人们逐渐开始失去信心，最终崩溃。总之，最终的结果是差不多的，但中间的过程会有所差别，也许会上涨一些，然后转入下行趋势，这涉及到政府政策和人们的心理，很难预测了，要随时观察。
我曾经说过，也许有一种可能，由于普遍物价的上涨，从而使房价比较起来也不那么高了，从而维持住现在的房价。不过，这种情况要基于一个条件，那就是人们的工资水平普遍上涨，但就目前中国的分配体制来说，做到这一点比较难。前一段时间有留言说，政府计划在几年内将普遍人群的工资翻一番，如果政府真的开始这么做了，那大家就要留心了，因为当人们的普遍收入翻了一倍的话，现在的房价看起来就如同2009年初的价格了。
（第九章完）
说完了这些，我们就来说说经济形势影响房价的途径。
第一阶段，由于房地产政策改革，完全停止福利分房政策。促使第一批自主需求的人开始在城市购买房屋，这一阶段大约发生在1998年到2003年间。这一阶段的特点是自主需求和投资需求皆有，前者多数是大学毕业，由农村或者其它城市进入本城市的白领，一般在相对较为偏远的区域，比如在北京，普遍都在四环、五环以外，后者是由于改革先富起来的一批人，如私营企业主、明星、有灰色收入的官员等。
这一阶段，中国经济开始从衰退走出，逐步走向繁荣，企业改革开始初步见了成效，对外贸易也开始逐年增长。不过一切都还处于正常的范围之内，虽然由于外汇储备的增加，人民币发行的增长速度已经加快，可是还没到了过分的地步。在购买房子的人群中，虽然已经有不少是投资需求，但主要是一些富人们多买几套房子，改善下居住需要，或者放在那里收收租子，规模相对还算有限。
第二阶段，从2003年到2005年，这一阶段中国对外贸易的总额开始不断增加，外汇储备也就随着水涨船高，一个结果就是中国的钞票越发越多。
本来钞票发的多了，应该是各种产品的价格都开始上涨，可是中国长期以来在分配领域中，工资所占比例一直偏低，再加上贫富差距的拉大，大家会注意到，从1998年到现在的12年，人们的工资收入的增加幅度是非常小的，很多行业可以说这十年来一直没有增长。
因此，实际上这一阶段过量发行的人民币，并不是平均的分配到每个人的手中，而是进入了一部分机构和个人手中。两种分配的区别就在于，前者会推高各种商品的价格，而后一种方式，不会推高普通消费品的价格，而只能推高投资品的价格。由于之前的实际需求已经推动了房价的上升，所以理所当然成了这些资金的首选，在这一阶段的初期，真实的居住需求还是占主流，可是在这个阶段中，投资需求已经逐渐开始成为主要力量，房价上涨的速度也开始加速。
第三阶段，从2005年到2008年，我划了个比较长的时间段。这个阶段是投资投机需求全面入场，翻云覆雨的阶段。这个阶段，宏观经济的特点是中国的对外贸易顺差加速增长，外汇储备及人民币发行也相应加速增加，所以国内的流动性越来越大，投机氛围也越来越浓。由于对外贸易顺差增加的过快，以及中国过去有意的压低人民币的汇率，所以其它国家特别是美国开始不依不饶，人民币开始升值。可是另外一方面，由于人成本越来越高，人民币升值，以及其它种种原因，包括地价的上升、资源紧缺，以及大型国有企业的挤压，大部分中小型的民营企业生存环境越来越难。
在房地产市场上表现出来的是投机性的氛围越来越重，主要投资或者投机房产的资金有三个方面，一是一部分有较大的资金的个人，看到房地产市场有利可图，开始进入房产市场投机，这部分人多数都是职业的炒房者。二是外资因为人民币升值的预期，在这一阶段开始涌入国内，由于人民币利率很低，所以购买房屋就成了最好的投资，股市也是一个选择。不过外资在房市上，主要还是集中在高档住宅和写字楼上，进入普通住宅的资金并不算很多。三是一些小企业主，由于企业生存困难，开始转向炒房，典型的如温州炒房团、山西煤老板等。
第四个阶段，从2008年到现在，这是房价涨的最疯狂的一轮。这个阶段，实际上是资金由集中转向分散的阶段，也就是职业炒房者离场，而个人投资者大规模进场的阶段。而炒房者们退场的时间，基本上是在2009年下半年到2010年3、4月份这个阶段，这是房价涨的最疯狂的阶段，其实也是职业投机者们大量出货的阶段，而外资投资者们，实际上上退场的时间可能更早，早在2008年我就曾经看到很多新闻提到国内的职业炒房人接手外资高档楼盘的新闻，实际上就是外资在逐渐退场的信号。
说完了已经过去的，就说说未来的经济趋势吧。现在大家经常提到的会导致房价继续上涨的原因，一个就是人民币还会继续升值。不错，人民币现在确实在升值，可是这基本上是惯性的作用以及迫于美国的压力。在这之前，我承认人民币相对于美元等货币确实是低估了的，可是这几年，人民币已经大幅度升值，再加上十年来，人民币对内实际上一直在贬值，这两个原因综合起来，目前人民币的估值已经不再偏低，甚至我觉得都有些偏高了，我在国外工作过很多年，现在一个明显的感觉就是，国外的很多东西都比国内便宜，这就是说，人民币的价格已经不低了，再升值可能就高了。当然，由于我前面说的原因，人民币可能还会继续升一些，可是接下来之后，情况就会反过来，会变成人民币贬值，特别是当中国的出口越来越不景气的时候，中国政府也会转而实行贬值的政策，网上有个人叫做刘军洛，他的眼光很好，提出的很多观点都很不错，他多次提到人民币会先升而后贬，类似于当年日本的情况，只是他写的东西，分析过程的跳跃性过大，所以很多人不理解原因。所以，人们说由于人民币升值，外资会进入国内继续炒作房产，从而继续推高房价，是站不住脚的，正如我前面说的，其实外资之前已经在逐步退出中国的房地产市场了，整栋的出售高档物业就是明显的例子。其实，现在人们也逐渐意识到了这个问题，所以现在提升值导致房价上涨的言论已经越来越少了。
所以人们又开始炒作另外一个理由，通货膨胀。不错，如果把货币超发作为通货膨胀的话，那么2003年之后，人民币的发行量一直很大，但是之所以大部分商品价格并没有大幅度上涨，就是因为增发这部分货币的分配问题，因为大部分人的收入并没有增加，资金集中到了少量人的手中，所以就推动了房价和股市的上涨，后来因为股市被打压下去了，资金的去向就更少了，所以房价就更加疯狂上涨了。由于这些年出口贸易过大，政府又通过基础建设拉动经济，所以就导致对于体力劳动者需求的增加，因而不断推高体力劳动者的价格，就是这样，还经常出现用工荒之类的问题。人工工资一上涨，一个主要影响就是日常用品的生产成本增加了，因为这一类产品的主要成本就是人工工资。所以从去年以来，日常生活用品的价格就开始上涨了。
不过，日常用品价格的上涨真的是很有限的，虽然今年以来，CPI的数字一直高居不下，可是涨价的主要是基本生活用品，米面、蔬菜、水果、肉、油等这些东西，由于中国在制定CPI时，这些产品的价格影响占的比例特别大，典型的如猪肉，所以就导致人们觉得近一段时间物价突然开始飞涨。其实除了这些产品，稍微工业化一点的产品，家电、电脑、汽车等等，价格一直都是在往下走。
所以所谓的通货膨胀，虽然这些一直有，而且幅度也还不小，可是和房价比较起来，那就差的远了。
我前面分析时说，未来房价可能会由于普遍的恶性通货膨胀而上升。我现在也不排除这种可能性，但是如果往深分析，其实可能性比较小。因为要发生普遍的恶性通货膨胀，要同时具备两个条件，一个是政府疯狂发行货币，另外一个条件是人们的工资普遍上涨，也就是政府发的货币比较平均的发到每个人手中，可是目前中国不太可能发生这种情况，所以政府即使想通过不断地货币贬值，从而使住房不断回到正常的位置也很难。因为政府只要多发钞票，就会集中到少部分机构和人群手中，在房价疯狂上涨阶段，这些人只能是大幅度推动房价上涨，而无法将房价稳住，反之，其它产品的价格上涨却是有限的。
有人说了，如果按照我这种说法，那么接下来政府还继续大规模发钞票，房价不是还像前几年一样，继续向上涨。其实不然，2009年之前，中国发钞票多，还主要是因为外汇进来的太多了，被动发了很多钞票，可是在2009年、2010年却是政府为了刺激经济，主动增加了巨额的信贷。
但是，这样的局势很难再持续，一是政府也明白贷款发的太多了，开始有所收敛了，现在也开始加息，控制信贷了，类似过去两年的海量信贷不会继续加码了。其次，即便是政府继续增加信贷，推动房价上涨的力量也不会太大了。这是因为，要想推动泡沫的继续上涨，除了货币之外，还要有一定的因素支撑人们的信心，而随着价格的不断攀升，人们的信心也就会不断动摇，尤其是当真实的居住需求已经无法支撑房价时，当只剩下投资需求时，房价继续上涨的支撑也就非常弱了，要知道投资房子的人，虽然自己买了不住的，但是都是觉得还有居住需求要买房子，将来能够高价卖出去，否则的话，现在房租那么低，房子放在那里还要折旧，投资房子的人何苦呢。因为这样，其实这些人的心理是很脆弱的，一旦逐渐对房价失去信心的时候，房价的上涨也就到头了。
在这种情况下，如果政府正好又出台了政策，并且收紧了贷款的话，无疑房价很快会下来。如果信贷依然比较宽松，人们手里的钱比较多呢，是不是一定涨呢，也未必。货币主义者们说，通货膨胀是由于政府多发钞票导致的，其实只说对了一半，我们都知道马克思的货币等式：
货币总量×流通速度=产品总量×产品价格
货币主义在分析货币和价格时，一般认为货币的流通速度变化不大，产品总量变化当然也不大，所以实际上产品价格和货币总量就是正比例的关系。
大部分情况下，货币流通速度确实是比较稳定的，但是在特殊时期，一个泡沫经济特别厉害的时候，通常货币流通速度也会加快，表现就是人们的交易比平时频繁，比如股市在极度疯狂的时候。
这时一般政府就会出面控制了，开始收紧货币，泡沫就会破裂，泡沫破裂之后呢，一般的情况是货币总量和货币流通速度同时都下降，表现就是各种物价都降，经济开始步入萧条。
当经济不景气的时候，政府通常又会增发货币来拉动经济，可是往往是发了很多货币，但是就是不见转机，经济学上讲这种现象叫做“流动性陷阱”，就是多发了货币，都被人们藏起来了，持币观望，不愿意买东西，实际上这就是货币流通速度降低了。日本在上世纪九十年代之后，整整刺激了二十年的经济，可就是不见起色，好容易在2006年左右有些好转了，还赶上美国的次贷危机了。
不过，并非每一个泡沫都是政府主动刺破的，也有很多泡沫，由于泡泡吹的太大了，最后人们开始逐渐丧失信心，泡沫也就因此而破了。这时虽然政府没有紧缩货币和信贷，可是由于人们的信心崩溃，持币观望，也会降低货币的流通速度，从而使资产价格走上下行的趋势。
前面已经说过，这一次中国的房价，最初是由于人口出生率、城市化等原因，正好又遇上了房地产政策改革，所以开始上涨了，之后转入了投资和投机为主，而从货币角度来说，关键的原因就在于中国巨额的对外贸易换回了巨额的外汇，从而又导致了人民币的泛滥，由于大部分人的工资收入并没有太多增长，所以意味着这些人民币到了少部分人的手里，这样就不会推动整体物价上升，而是推动了房屋等投资品的价格，由于房价关系到很多人的生活，所以大家比较注意，其实大家如果注意一下其它一些市场，典型的如古董市场，其价格上涨的程度可能远远超过房市，大家就会明白我这里所解释的逻辑了。
不过到了目前的阶段，投资品的市场中可以说是泡沫遍地，完全是靠信心来撑着了，这个不用多说，大家比一比房租和房价之间的差距，就能理解真实需求和投机价格之间的差距了。那么下面一步会是什么呢，一种可能性是政府主动给把泡沫刺破了，这样可能结果还好点，还有一种可能是，泡沫涨的太高了，人们逐渐开始失去信心，最终崩溃。总之，最终的结果是差不多的，但中间的过程会有所差别，也许会上涨一些，然后转入下行趋势，这涉及到政府政策和人们的心理，很难预测了，要随时观察。
我曾经说过，也许有一种可能，由于普遍物价的上涨，从而使房价比较起来也不那么高了，从而维持住现在的房价。不过，这种情况要基于一个条件，那就是人们的工资水平普遍上涨，但就目前中国的分配体制来说，做到这一点比较难。前一段时间有留言说，政府计划在几年内将普遍人群的工资翻一番，如果政府真的开始这么做了，那大家就要留心了，因为当人们的普遍收入翻了一倍的话，现在的房价看起来就如同2009年初的价格了。
（第九章完）