作者：faicker 回复日期：2011-03-16 21:54:15
“如果学过经济学，就能明白，税收到底是买方承担，还是卖方承担，关键是供需双方谁的弹性更大，谁就承担。”
--------------------------------------------------------------------
LZ这句话有问题啊。供给（生产者）和需求（消费者）谁的弹性相对小，谁承担多。可以翻翻曼昆的书。不过后面回复的有个例子倒是对的。全看完了，不错。
----------------------------------------------------------------------
对，我可能有个地方说反了。
作者：well757 回复日期：2011-03-17 11:59:41
我等到花儿也谢了！
----------------------------------------------------
今天就能更新了。
第十一章 中国房地产政策编年史（1978～2011）
毫无疑问，房子现在已经成为全中国人民最大的难题，不只是老百姓难，其实国家领导人也难（且不论他们到底是在考虑谁的利益）。
不过，年纪大一点的人应该会意识到，房子对于中国人来说，其实是个由来已久的难题。只是在不同阶段，问题的形式不一样而已，
从五十年代初到九八年房改之前，中国实施的都是福利分房为主的政策。福利分房可不像今天网上一些人说的那么美好。大家可以先看个数据，1949年，中国人均居住面积是4.5平方米，可是到了改革开放前夕的1978年，这个数字降到了人均3.6平方米，这个数字还没有考虑当时一千多万上山下乡的知识青年。
福利分房政策不仅给人们住房带来很多问题，政府的日子同样不好过，一度以来房子都是国家财政最大的难题。
因此，邓小平1978年9月份在全国城市住宅建设工作会议上，就提出要拓宽解决住房问题的路子，譬如允许私人建房、私建公助以及分期付款等等。到了1978年10月20日，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼时，更是进一步提出了房子是否可以作为商品，不过，当时竟然没有一个人敢应答，由此可见意识形态对人们的影响之大。
我们应该明白，当时的领导人们之所以关心住房问题，绝不仅仅是因为人们的住房难，更关键的是国家财政实在是太困难了。
1978年的住房问题本来就很严重了，到了1979年问题就更严峻了，因为这一年发生了一件大事，全国知青大规模返乡。而且这些人大部分都是大龄青年，一回到城市就面临结婚生子的问题，用今天的话来说，这些人是货真价实的“刚需”。
当年的青年们遇到的问题和今天还不太一样，今天人们结婚生子时需要房子，很大程度上是因为被户口、入学等绑架了，当年的人们，是确确实实需要一块小小的独立空间，好让他们能够“办事”。
回过头来看，整个八十年代房子一直都是让政府惆怅的问题，所以官员们也一直在探讨房改，这不是魄力和眼光，而是时势所迫。今天人们讨论改革，总是强调领导人的能力和魄力，有意无意的把改革描绘成是自上而下的，可是纵观三十年的改革，其实大部分都是自下而上的运动，农村改革如此，房地产改革也同样如此。
由于土地公有这个框框实在是太大了，没人敢贸然突破，所以中国的房改并不痛快，一直到今天，改革也还没有彻底完成
但无论如何，从七十年代末，房改的苗头就已经出现了。1979年国家城建总局就以西安、南宁、柳州、桂林和梧州五个城市作为试点，试行以土建成本价向居民出售新建住房。房价是多少呢，120元/平米到150元/平米。可即便如此，人们还是觉得买房不划算，真正买房的人很少，从1979年到1991年的12年间，中国一共有23个省开展了新建住房的出售工作，但一共不过卖出了36.6万平方米，实在是少的可怜。
在房改这件事情上，珠三角区域是远远领先于其它地区的，1979年广州大沙头就开工建设了中国的第一个商品房小区-东湖新村。这是一个由广州和香港共同开发的住宅小区，小区竣工后在香港和内地各销售一半。大陆销售价格为700人民币/平米，香港销售价格是2300港元/平米（当时汇率约为10港元兑3人民币）。对于香港人来说，这个房价实在是太便宜了，所以很快就销售一空了，而在内地销售的那一部分，则主要是被有海外亲戚的和先富起来的人们购买了，相对内地的试点，这个小区的销售情况算是相当火爆。
实际上，最初内地开发的房地产项目，基本上都是和香港合作的，因为当时内地的人们，对房地产这个东西一还窍不通，一直到九十年代，内地大部分房地产项目，实际上都是香港人操盘做的。
人们都说现在中国的房地产模式，走的是香港的路子，而不是欧美的路子，因此导致了现在房价高企。某种程度上，这种说法是有些道理的，可是也是没有办法的事情，中国内地从开始，就是跟着香港人学做房地产的，从商人到政府，都是如此，走香港路线也是必然。
顺便说一下1979年的另外一件大事，1月份国务院批准袁庚率领招商局开发深圳宝安蛇口工业区，这是深圳作为经济特区的起点。
后来的中国房地产行业，一直到2000年初，珠三角地区的发展都远远领先于其它地区，包括首都北京。按照谢强在《一个文人的地产江湖》中的说法，在上世纪九十年代末，广州的房地产发展至少领先北京十年。北京房地产市场的风起云涌，是进入二十一世纪以后的事情了。但北京房地产的热潮，更多的是价格的疯狂上涨和投机的盛行，在设计理念、操作模式上，很多人依然认为是没法和广州、深圳相比的。
我刚才提到，1978年时邓小平曾经提出房子是否可以作为商品，结果没有人敢回答。到了1980年，邓小平自己回答了这个问题，在80年4月2号，邓小平做了个《关于建筑业和住宅问题的谈话》，在这篇讲话中，邓小平自己说了“房子是可以卖的”。
邓小平讲话的威力是很大的，截止到80年10月份，全中国有26个省128个城市开展了私人房屋购买和建造住宅的工作，111个城市的私人建房面积达到了332万平方米，这个数字要比新建住房的销售面积大的多，由此也可以看出，当年政府是允许私人建房的，禁止私人集资建房，那是土地财政的效力显现以后的事情。
从改革开放的进程上来说，1981年是倒退的一年，近三十年的改革开放史中，有过两次主要的波折，一次是九十年代初的反“和平演变”，另外一次就是八十年初的这一次。1981年，报纸上看到最多的，不是搞经济建设，而是“打击投机倒把”，结果导致这一年的经济大幅度下滑，基础建设投资比前一年减少了250亿。
不过，1981年的政策并没有持续太久，局势很快就被扭转过来了，到了1982年，经济建设又成了人们的共识，房地产改革当然也跟着得到了进一步发展。1982年1月，深圳颁发《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首先开始征收土地使用费。请大家记住这个重要的日子，因为这是后来土地财政的开端。
1982年4月，国务院通过《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》选定常州、郑州、沙市和四平四个城市作为出售住宅的新的试点。
1983年2月，《经济日报》报道了中国人民银行负责人的谈话，鼓励私人购房、修房，要求试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。
1983年5月，城乡建设部发布《城镇个人建造住宅管理办法》，从法律上赋予城镇居民个人建造住宅的权利。
1983年的另外一件大事，中国各大城市开始发还在五十年代开始强制征收的“经租屋”，并且在12月颁发了《城市私有房屋管理条例》，这是解放以来第一部保护城镇私有房屋所有权的法规。
1983年7月，深圳通过了《深圳经济特区房地产转让条例》，条例对房地产预售做了专门的规定，中国大陆最早的房地产预售首先在深圳出现。
以上提到的这些政策，特别是深圳的两个政策，土地转让费和房地产预售，再一次说明了香港对于内地房地产发展的影响，与香港一水之隔的深圳，之所以能够推出这些政策，基本上都是受到香港的影响，之后又将这些政策与理念推广到全国。
1984年倒是没有太多针对房地产的政策，但有一些事情值得大家记住：
第一， 84年5月31日，全国人大六届二次会议决定设立海南行政区，10月1日海南行政区（此时还不叫海南省）正式成立。海南独立是后来闻名天下的海南房地产泡沫的直接诱因。
第二， 今天很多在房地产界翻云覆雨的房产大鳄们，万科、招商、保利、天鸿都诞生在这一年，而王石、任志强、潘石屹这些后来的大腕们都跟1984年休戚相关。
今天的人们可能会有疑问，为什么很多今天的知名企业都肇始于1984年，我这里只是提到了房地产的企业，其实还有很多其它行业的企业也都建立在这一年，后来知名的企业家中，很多也是在这一年下海的。
由于缺乏这段时间的详细资料，我很难准确解释这一原因。经济改革的深化和国家政策对于私营经济控制的放松，可能是最重要的原因。1984年之后几年中国宏观经济的高速发展甚至出现过热，虽然给人们的生活带来了不少困难，但是也是中国经济开始走向发展的一个重要表现，而1984年恰恰是这一轮经济热潮的开端。
年纪大一点的人，对于1985年到1989年这段时间，应该还有所记忆，这段时间经历了建国以后第一次比较大的通货膨胀。在此之前也有过两次通货膨胀，分别是在1961年和1980年，但是这两次通货膨胀持续时间都不长，很快就平息下去了，1961年平息通货膨胀的方式尤其值得一提，陈云采用的“伊拉克蜜枣”法堪称神来之笔。
可是1985年的通货膨胀，却持续了长达五年，这五年的通货膨胀分别是8.8％、6.0％、7.3％、18.5％、17.8％。某种程度上说，这些年的高通货膨胀是1989年那次事件的一个重要原因。
由于通货膨胀过高，所以这几年宏观经济政策的主基调一直是紧缩措，在房地产政策上，85年到89年之间，政策目标也以防止过度发展商品住宅，加强住宅建设的计划管理为主。
但相比整个中国经济，珠三角地区的经济发展仍然是领先的，在房地产改革上，值得一提的是1987年深圳进行了第一次土地拍卖，算是一次标志性的时间。一年之后，后来房地产界的第一大佬-万科以黑马姿态杀入房地产界，以2000万的高价拿到了他们的第一块地，之后他们一路攻城掠地，为后来的发展奠定了坚实的基础。
1988年还是海南正式挂牌成为海南省的时间，而且随后就被整体划为经济特区。后来房地产界的重要人物-万通六君子，冯伦、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富也是在这一年到海南岛开始他们的事业的。
1989年之后，通货膨胀虽然是控制住了，但中国经济也受到了不小的打击，加上89年的风波，使得人们在是否继续深化改革的问题上，曾经一度动摇，或许大家还记得，当时主流的宣传，已经不是经济建设，而是防止“和平演变”。之所以经济改革没有停止，要归功于邓小平1992年的南巡，一举确定了政策方向的大基调，这才使中国经济在九十年代之后，进入了又一轮热潮。
伴随中国宏观经济的发展，房地产在1992年也进入了一轮热潮，今天大多数人都以为1992年的房地产过热只是发生在海南，其实这一次的房地产热是全国性的，只是因为当年还在实行福利分房，商品房没有像今天这样关系到每个人的生活，而海南由于建省不久，基础建设的规模较大，再加上媒体的渲染，人们就把注意力都集中在海南岛了。
通过数据我们能够清楚看到这一次房地产泡沫的疯狂。1992年年初，中国房地产公司的数量是3000多家，可是到了年底，这个数字猛增到12000多家，到1993年底，更是增至3万多家。1992年全国商品房销售面积是4288万平方米，比1991年增加了40%，销售额则达到440亿元，比1991年增加了80%。
政府对于房地产业的重视直接推动这一轮房地产泡沫, 1992年6月, 建国以来首次全国房地产工作会议在北京召开，同年9 月全国房地产开发经验交流会议在珠海召开， 10 月又召开了地产工作会议，这一系列事件，足见政府对于房地产业的重视，而政府政策的导向，也是极力鼓励房地产的发展的。而房地产业的高额回报利润, 促使了众多的部门、企事业单位甚至个人投入房地产开发市场。
回头来看这一次房地产泡沫，与当时宏观经济的表现直接相关。由于邓小平的南巡彻底扭转了当时的政策导向，中国经济再一次快速增长，但是这也造成了宏观经济迅速走向过热，而房地产热就是其中重要的一环。
不过，伴随着经济过热，中国也进入了建国后第二次比较严重的通货膨胀时期，这一轮的通货膨胀从1993年持续到1995年，这三年的通货膨胀率分别是13.2%、21.7%、14.8%。
最近一段时间，有人开始提出收入倍增计划，炒的沸沸扬扬，其实在1993年，这个事情就真实的发生过。在1993年中央宣布，所有国有企事业单位职工工资翻番，这可不是宣传，而是真的马上就实施了。结果就是93年到95年之间的高速通货膨胀。
其实要想增加老百姓的真实收入，只有两个办法，第一是提高生产力水平，第二是通过转移收入，将政府收入和富人收入转移到普通百姓手中。在经济步入正规之后，生产力水平的增长基本上是一定的，要想大幅度增加老百姓的收入，就只能是将政府和富人的收入转移给老百姓。如果既不想减少任何人和机构的收入，又要给老百姓增加收入，就只能是印钞票了，结果就是高速通货膨胀，这是一个非常简单的道理，1993年是前车之鉴。
回头来看，1993年的“收入倍增计划”可能是当时高速通货膨胀的根本原因。通货膨胀全面爆发之后，政府宏观经济政策也从刺激经济发展迅速转入紧缩政策。相比以前，这一次是中央政府第一次开始用西方经济学的手段来调整经济，采用的手段主要是利率杠杆和货币政策，这就是当年广泛宣传的“软着陆”。
说是软着陆，可是政策手段可是很厉害的，存款利率最高曾经涨到 12%左右，五年期以上长期储蓄还可以再得到12%左右的保值利息，这就意味着长期存款利率几乎可以达到25%，这在全世界都是闻所未闻的。今天的年轻人们，都已经习惯了中国几乎可以忽略不计的低利率，可能没有意识到，中国也是有过高利率时代的。
除了利率政策，针对过热的股票市场和房地产市场则有专门对策。对于股票市场，主要手段有涨停板、T+1和提高交易税。针对房地产市场，则在1993年6月发布6号文件，规定由建设部牵头，对房地产开发经营机构进行全面检查，重点包括：1. 对注册资金虚假、没有开发能力的公司，吊销营业执照；2. 银行和土地管理部门不得开办房地产公司，已经开办的要限期脱钩；3. 坚决制止炒房地产牟取暴利的行为；4. 凡购地后一年内投入的开发资金不足购地费25%的，收回土地；5. 未完成开发投资总额20%以上的，不得转让。
通货膨胀的根本原因就是钞票印的太多了，在如此严厉的政策之下，货币开始被回笼，通胀消失，中国的经济也迅速从高速增长走向萧条，根据当年的统计数据来看，经济增长率从11%回落到了8%以下。
股票市场从1995年到1996年间两次大跳水，中国股市进入长达数年的熊市。房地产市场开始迅速回落，1994年基本停止增长，1995年开始出现商品房空置难以消化的问题，海南房地产泡沫在1993年就破了。
对于房地产市场而言，到了1995年，就已经从过热转向了萧条，很多城市都已经转向开始救市了。整体宏观经济虽然稍有延迟，可是从1995年之后，也开始转入萧条了。
然而天有不测风云，就在中国为自己经济烦神的时候，领边国家却发生了件大事-1997年的东南亚金融风暴，最终结果是中国周边国家的货币一个个都相继大幅度贬值。香港虽然维护住了联系汇率，保住了面子，但是股市和房市双双崩盘。
1997年的东南亚金融危机对于后来中国经济政策的走向至关重要：
第一， 由于周边国家货币相继贬值，给本来就困难的中国经济雪上加霜，最终导致中国为了刺激经济增长，而相继推出了房改、教改和医改三项政策。当年这三项政策，根本目的都是为了拉动内需，却忽略了这些政策本身的其它影响以及它们本该具有的更重要的作用，结果导致了后来的种种社会问题。
第二， 东南亚金融危机给中国领导人和经济学家造成了错误的印象，在对外贸易和外汇储备的问题上，中国一直防范自己会出现类似东南亚式的问题，所以有意识的实行高顺差和高储备的政策。然而，后来我们知道，中国的问题不是东南亚式的，而是日本式的，而且是日本问题的加强版，而中国的高顺差和高储备，却直接导致了后来的流动性过剩，这也是房价高企的一个重要原因。
1998年国务院发布《关于进一步深入城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件），这一份文件后来被视为房改的纲领性文件，其核心内容就是取消福利分房，从而实现居民住宅货币化、私有化，不过我们所要注意的是，在这份文件提出的是“同时调整住房结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用房为主的住房供应体系”。
紧接着，在1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，第一次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，按揭买房开始正式登陆中国。
这两个政策可谓一脉相承，前者从政策上把房子推向了市场，更重要的是断绝了人们福利分房的希望，迫使人们不得不进入房地产市场，形成需求，而按揭政策则使人们具有了买房的可能性。
不过，在23号文件刚刚下发时，却并没有马上给市场带来利好，甚至一度引起了一些混乱。因为在九十年代，房地产市场中的一个主要需求来自于单位集体购房，然后再分给个人。23号文件停止了福利分房，将市场上大部分单位购房需求消灭了，而另一方面，当时个人收入还很低，所以个人购房的总体需求还很少，所以政策刚下发时，还造成了很多公司赶末班车，购房单位赶末班车赶快买房分给职工，房地产企业也着急卖出房子，其情形就如北京限购前的情况。而在末班车之后的1998年，房地产市场也确实有一段时间就如一潭死水，似乎毫无起色。
然而，进入1999年之后，新政开始逐渐显现出效力，主要得益于三个原因：
一、 由于住房按揭贷款的推行，大大降低了人们买房的门槛，使没有太多钱的人们有了买房的可能。
二、 1999央行连续七次降息，中国从此进入低利率时代，七次降息之后，利率已经仅相当于1996年时的一半了，大大降低了人们买房的成本。除此以外，买房首付款由最初的30%降到了20%，住房贷款利率也进一步下降。
三、 几乎所有开发商都是依靠商业贷款进行开发的，连续降息大大降低了开发商的成本，使开发商能够以更低的价格卖房。
前面的章节中我已经说过，从1999年到2003年这一段时间，是这一轮房产热潮的启动期，这一阶段的房屋需求，主要是来自于真实的居住需求。
到2003年左右，由于刚刚被放开之后的需求确实很大，加上政府的强有力的推动，房地产市场已经开始显示出泡沫的势头了，投资需求也开始逐渐进入，房价不断攀升，北京等部分城市，如果用房价收入比这些参数来衡量，都已经严重超标了，正因为如此，王石在我们学校演讲的时候，提到北京房价已经太高了。
政府显然也注意到有点热的房地产市场，开始了98年房改之后的第一次调控，而且声势浩大。
2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这就是有名的121号文件。
“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
与现在不同的是，当年人们对于政府的调控政策还是很在乎的，不像今天，由于政府的政策反复无常，信用尽失，人们对于政府政策的信任已经降到了最低，以至于政府发布调控政策，很多人反而会当作利好来看待，开发商也摸准了政府的命门，敢于死扛着不降价，硬等政府改变政策。
当年情况可不是如此，121文件一下，对于开发商来说，其感觉是“这些规定条条如刀，刀刀见血”，很多开发商都以为好日子已经过去了，紧接着而来的将是地产业的冬天。
然而，今天我们知道，这个文件从来没有被真正实施过，在2003年8月份国务院就发布了另外一份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，称为18号文件，在今天的人看来，这份文件除了说要将1998年以经济适用房为主的政策调整为以商品房为主的房地产供应，明确要求增加商品房供应的比例，并且正式在文件中说房地产业已经成为国民经济的支柱产业，别的也没有什么实质性的内容。
然而，其关键意义在于，18号文件的发布正式宣布了121号文件的流产，对于开发商来说，悬在头顶上的一把刀拿掉了，而且明白无误的表示要推动房地产的发展，给了开发商、投资者们最大的信心。我一直以来都特别强调，在投资品市场上，信心的作用往往大于一切实质性的内容。
政府之所以做出这样的决定，最重要的原因是这一年不期而至的非典，使得本来刚有起色的宏观经济，又开始疲软了，对于刚刚履职的新一届政府，经济增长率是比什么都重要的。
此外，开发商们的活动能力也是一个重要原因，2003年6月份，任志强就代表住宅产业商会针对121号文件写了两个报告，一个报告经中央某部转交中央，一个直接寄递中央，这两个报告显然是起了不小作用的，国务院在制定18号文件之前，还曾经召集过一些开发商们开会，听他们的意见。
由此也可见，任志强确实是很牛的，不仅是在博客上经常发表耸人听闻的言论，在开发商们生死存亡的关头，也是起过关键作用的。
之后就是房价一路高歌猛进的日子，现在来看2003年，其实政府大可不必在年初下那么严厉的政策，只要不是后来过分纵容房地产行行业，火上浇油，那么房价问题可能就到不了今天的地步。而且，2003年也是中央政府在房地产政策上第一次反复，后来的房地产调控，政府一直延续这样的作风，给政府公信力带来了极大的负面作用。
2003年之后，政府开始了一系列的让老百姓眼花缭乱的房地产调控政策，但是房价不仅没有调控回去，反而在各种各样的调控政策中，不断攀升。
2004年，在发布刺激房地产发展的政策后一年左右，央行进行了九年来的首次加息，在这一年更早些，政府就已经开始对协议转让的土地进行盘查，称为“8.31大限”，这算是政府开始调控地产的一点风声。
紧接着在2005年，国务院在3月26日、4月27日前后发布新旧“国八条”，正式开始对房地产进行调控，从政策导向上，也开始多次强调控制过快上涨的房价。2005年3月，央行宣布取消房贷的优惠利率。
2006年4月，房贷利率再次上调。5月16号，出台“国六条”，内容涉及调整供应结构，以及从税收、信贷和土地政策方面对房市进行调控。
5月29日，国务院办公厅又出台“国十五条”，主要对套型面积、小户型所占比率及新房首付款等做出量化规定。
2007年是房产调控最严厉的一年，各种政策层出不穷：
1月份开始，国土资源部开始清查土地增值税。
3月份开始，全年共计6次加息，10次上调存款准备金率。
8月发布24号文件，提出回归保障、健全廉租住房制度，两限房、廉租房是这个政策的直接产物。
9月份，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，目的在于打击炒房行为。
回顾房价上涨的趋势，房价从99年开始逐渐出现回暖的势头，形成上行通道，2003年先抑后扬的政策进一步推动了房价上涨，并且在2005年之后，随着流动性的泛滥，房价上涨速度逐步加速，2007年达到定点。在严厉的调控政策之下，从2008年初开始，房价开始由上涨转为下跌。这一轮房地产的下跌大潮从深圳开始，并很快蔓延到全国。整个2008年，全中国地产业的各种事件层出不穷，炒房客跳楼、中介倒闭、业主维权退房，全国大部分大中城市的房价跌幅大致有30%左右，而深圳甚至达到40%。
2008年上半年政策仍然以控制房价上涨为目标，1月份国务院打击囤地，3月份发布政策免征廉租房租金收入营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税以及免征廉租房和经济适用房印花税。4月国家税务总局发布通知，提高房地产企业预交的水金额，总税率不变。6月份开始五次上调存款准备金率，存款准备金率从年初的14.5%上调到17.5%。
然而，9月份之后政策突然转向，先是9月份降低贷款利息0.27个百分点。10月份财政部又发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，核心内容是降低真实购房需求的置业门槛，降低贷款利息0.27个百分点，降低准备金率1个百分点。
这个通知的发布，正式宣告政府政策由“控制”转向了“救市”，不过这些政策的发布可没有“解决低收入群众的基本生活”，而是意味着，从这一刻起，穷人再也买不起房子了。
由于2008年后半年政策的转变，到了2009年初，房价开始止跌回升，而且是有史以来最疯狂的上涨，从2009年初到2010年初这段时间，房价上涨的幅度超过以往任何时候，北京、上海等大城市的上涨幅度普遍达到70、80%。
2009年的房地产政策，基本上还在延续2008年刺激房地产的政策，其中比较重要的政策包括，1月份四大商业银行宣布只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。12月份，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
不过，同样是在12月份，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，会议强调“地方政府要切实负起责任”。随后建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。
这是2010年政府开始再次调控房市的前奏，2010年1月份，政府就发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”核心内容主要有：明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求及比较受关注的省级政府问责。
政策发布之后并未马上奏效，而是继续向上攀升，而且随后两个月的涨势凶猛，甚至超过之前。4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，人们称之为“新国十条”，其基本内容与“国十一条”比较类似，不过在住房信贷政策上规定的更加严格，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
4月18日，国务院又发布通知，房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可以根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这些政策一度被认为是截至当时最严厉的政策（2011年“新国八条”之前），在一系列政策之下，房价在四月份终于停止上涨，开始小幅下跌，下跌过程大约持续了六、七个月，11月份左右，由于前期积累的需求，以及地方政府执行政策的消极，房价又开始恢复上涨，到2011年1月底“新国八条”之前，基本上已经收复了4月份之后下跌的失地。
其实，一直以来政府的目的只是让房价稳定下来，并不希望房价大幅度下跌，虽然现在的房价相比以前，早已经高的不可以道里计了。所以，政府的手段一向都是比较温柔的，地方政府更是消极应付，然而市场却并不给政府面子，虽然调控政策频出，但是价格依然疯狂上涨，这让国务院很是担心，所以在2011年1月26号，发布了调控以来最严厉的政策“新国八条”。
“新国八条”的内容包括：进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。
其核心内容是住房信贷政策和限购，住房信贷政策规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，比2010年新国十条提出的比例高了10%；限购令则规定对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。从后来的事实可以看出，限购令的是这此次政策中最强的一条。
由于此次中央政府的态度比较坚决，所以国务院政策出了之后不久，各地就开始相应推出地方实施细则，其中尤以北京政策最为强硬。
新国八条之后，市场反应一如以往，成交量立即大跌，但是价格下跌非常有限，又一次进入了买卖双方的僵持状态。不过，这一次市场的反应似乎比2007年的调控政策更快一些，因为1月底出政策，2月份出细则，到了3月份很多开发商就开始纷纷降价，类似2008年的业主维权活动也开始出现，速度要比2008年时快多了，这说明限购对于需求的限制确实是非常强的。
到这里，我基本上将1978年到现在的房地产政策和历史简单的捋了一遍，之所以不厌其烦的说了这么长，主要目的是希望大家能够设身处地的体会一下当时的情形，因为对于多数人来说，对于历史的感受通常比较模糊，尤其是今天的年轻人，这样就很容易被当前的局势所迷惑，以为现在的形势是理所当然的，将来也必然会延续今天的趋势。其实，通过对历史的回忆，我们就会发现，历史的发展是三十年河东，三十年河西，今天看来理所当然的事情，以前未必是如此，以后也并不必然如此。通过对这段历史的回顾，我们至少应该明白以下一些事情：
一、 今天拥有房子已经成为财富的象征，其在家庭财富中的构成，是任何其它因素都不能相比的。但这仅仅是最近七八年的事情而已，在此前的历史中并非如此。当然，我隐含的意思是说，以后也未必如此。就如同九十年代拥有轿车一度是财富的象征，可是现在车已经十分普及，其地位远远比不过房子。
二、 和所有其它投资一样，房子的价格也并非永远只涨不跌，只不过我们现在正好处于房价上涨的周期中而已。历史经验已经告诉我们，资产价格总是紧随宏观经济，呈周期性运行的。其实，就在这三十年的改革中，房价在94年左右已经经历过一次下跌周期了。
三、 房子并非永远都像现在，只要盖好了，不管是什么样子，位于哪里，质量如何，都一样好卖，在历史上，房子也有不好卖和积压的时候。总有一天，房市也还会恢复到正常状态。什么是正常状态，就是如果你设计的不好，地段选择的不好，质量做的不好，营销策划的不好，房子照样会卖不出去，人们买房子，也不会只问几环和价格，而是会看户型、品牌、环境。
四、 政府调控政策并非无效，其实房地产政策史已经清楚的显示，政府的政策是绝对有效的。以往的几次大涨，都是政府调控之后，忽然放宽政策“救市”导致的。过往确实有那么几次不痛不痒的政策，对于控制房价没有起到什么实质性的作用，比如2004年和2005年的一些政策，但这一是因为政策本身没有不够到位，二是没有真正贯彻到实际行动中去。政府在2003年和2008年的两次政策反复，也给了人们不好的心理预期，给往后的调控带来负面影响。但即便如此，假如政府真的想要控制房价，也是绝对能做到的。只是，现在连我也担心政府会不会忽然改变政策。
谈完这段历史后，我想总体说一下政府的历次调控政策。关于房价调控，大概所有人都发现了一个有趣的现象，那就是每次调控一来，房价总是呈现同一种景象：调控以来成交量就会马上大跌，但是房价却依然坚挺；随着调控政策的持续，会逐步有一些开发商降价，但是幅度并不算太大；政策一旦转向，或者执行不力，房价就会报复性上涨，势头往往大过之前下跌的趋势。
2008年的情况是最好的例子，2010年的情形也如出一辙，2011年之后，调控政策如此之强，成交量跌了一半还多，可是房价仍然很坚挺，虽然有些开发商已经开始有所动作，可是整体来说，房价依然维持高位。
其实，这和两个因素有关系：
一、 政府调控措施的导向。如果观察一下以往历次调控政策，从2003年至今，每次调控都是以控制需求为目的，从来没有增加供应的措施，即便是政策提到过一些增加保障房的措施，也从来没有真正实施过。而且，以往的调控政策中，很多措施都会起到限制供应的结果，比如2003年的121号文件中，对于开发商信贷的控制，如果真的实施了，起到的肯定是控制供应的作用，再如2010年要求央企退出房地产市场，实际上也会减少供应。限制需求的政策能否起到抑制房价的作用呢，能，但需要政策强到足以控制住需求。2004年、2005年实施了很多政策，为什么没有实质作用呢，就是因为这些政策并不能真正控制住需求。
二、 目前持有房子以及房子需求主力的结构。关于这一点我前面已经提到过，目前持有房子的主力，其实不是所谓的炒房者，而是“先富起来的人们”投资购买的房子，而且，目前购房的主要需求也来自这一类人群。这一类人群的特点是，资金相对较为充足，购买房子首付比例高，在已经拥有的房子中，贷款的比例很小。这就造成政府通过信贷政策控制需求，很难达到目的，因为这一类人本身对于信贷的需求就不大。而且，由于没有资金压力，这些人在政府调控房价时，不会急于卖出房子。只有当房价开始下跌时，为了避免房价下跌带来的损失，他们才可能卖出房子。
而且，控制需求的调控政策，还有一个最大的副作用，那就是一旦政策放松，就会造成大量的需求入市，带来房价的报复性上涨，这一点已经在2009年被验证过一次了，希望不要在2012年再重复一次。
对于调控房价来说，如果能做到增加供应，其作用一定会比控制需求大的多，增加供应的渠道有两个，一是从一手房市场上，增加保障房的供应比例，这是过去本来该做的一件事情，但是政府没有做，目前政府似乎意识到了这一点，开始提出保障房的供应计划了。
二是在二手房市场上增加供应量，假设我之前的分析是正确的话，那么现在是有大量的二手房被有钱人们持有着的，如果这些房子在空置着，其实是对国家财富的一种浪费，所以采取措施使这些人将房子投入到市场上，就会大大增加房屋的供应，关于措施，我之前提到过，就是对超过一定面积的存量房征收房产税，这必然会导致很多人卖出房子。其实除了这个方法，还可以采用一点更温柔的办法，那就是政府通过舆论，明确现在的房价已经过高，将会采取措施使房价下降，有时候，人民日报的一个社论，比任何政策都是管用的，对于这些房市上的小投资者们，一旦有了下跌预期，不用收税，他们也会卖出房子。
至于政府到底该采用什么样的措施，我觉得首先应该收集数据，做个调查，看看现在的房子的数量有多少，如果是相比人口，房子数量还很缺少的话，那么应该上面两个政策同时推行。但是，假如事实是另外一种情况，相比城市人口，目前的房子数量已经很多了，那我觉得，还是不要盖太多保障房了，将来会出现房子过多的问题，应该主要从我上面提到的第二种方法着手。
作者：zmbp2007 回复日期：2011-03-17 15:25:49
他们说要标记
----------------------------------------------------------------
呵呵，谁说的啊。
作者：rmjs18 回复日期：2011-03-18 11:41:57
LZ,我说的有道理不？
-------------------------------------------------------------
呵呵，跟我的意思略有不符。
作者：此时无哥胜有哥 回复日期：2011-03-18 02:17:46
高级五毛，智囊级别的~~
此文值五千~~
鉴定完毕~~
--------------------------------------------------------------
五千太少了点吧。
作者：雨霖铃金重 回复日期：2011-03-18 00:40:11
好书，不管分析的对不对，起码提供了不同的看问题角度。同意楼主所说，规律大家都知道，但要把握时间点就很难，尤其需要一点运气。同时我认为政府现在的治理方法就是涨工资和抑楼价并用，以求尽快达到一个大致的平衡点，个人认为应该在两至五年内会完成。
---------------------------------------------------------------
对，我也是这么想的，即便是错的，也要错的有道理。
作者：老实民 回复日期：2011-03-17 18:06:31
特意冒泡顶贴，不能白看楼主大作。楼主写帖劳苦了。
楼主写得很好，说明了许多问题，也把官府的底牌翻了几张，不易啊！我国许多事与政治有关，不宜多谈，但房改与教改医改一样，遭世人诟病。我主张只有公租房和商品房两种，不要搞不伦不类的经适房两限房保障房等等扯淡房，没钱或有钱不愿消费的就住公租房，有钱的想享受的就买商品房。
中国经济坏就坏在所谓的GDP上，百姓讲话它是产值不是利润，就是个虚数，不明白当官的咋就哪傻，只讲销售额而不说利呢？这届快过了，期望下届能出个真心为民的明白人吧。
再顶楼主！
-------------------------------------------------------------
销售额而不说利呢,呵呵，这是正解。
不过，网上言论不能过激，别弄的我的帖子给封了，呵呵。