长沙看房记——湖南的朋友进来说说

呵呵。。。。
　　奋斗在长沙，坑爹在城花。
　　前段时间降价搞的满城风雨
　　现在涨价了？
　　还是最后开始卖楼王了？

　　@前不见古人2009 2012-02-17 16:18:54
　　有谁了解富基世纪公园吗？
　　现在卖3680元，三居103平，毛坯，怎么样？
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　　你去搜房或者新浪乐居看看论坛
　　好像不怎么样

　　长沙中原地产研究总监陈世霞说，长沙特殊的土地出让政策、超巨量的供应、以及较少的投资需求，导致长沙楼市极易受影响。

　　长沙市区并不大。当地房地产业内一位知情人士介绍， 2006年之前，政府不富裕，基础建设跟不上，于是大量微利出让土地给基建公司，又将基建土地旁边的地划给基建公司作补偿。这些基建公司摇身一变成了一级土地运营商，自行开发或转让开发。

　　2008年至2010年，长沙土地供应量每年都供过于求；尽管供应量在2011年有所减少，但存量土地仍足够长沙消化很久。

　　因土地供应充足，长沙的房价、成交量在很长时间内保持稳定。2006年到2009年商品房单价一直在3000元/平米-4000元/平米之间徘徊，但近三年慢慢涨到了6000元左右/平方米。

　　但此时长沙楼市已步入供过于求的时代，住房空置率不断攀升。

　　除供应充足外，开发商不断加剧的竞争也是原因。上述人士透露，05年之前，长沙少有外来开发商，“当时大家的日子都比较好过，只要拿到一块地，投点钱搞出一个楼，就可以卖了，现金哗啦啦往回流。”

　　2006年后，外地房企大量入湘，带动长沙房地产风生水起，也正是在这种背景下，本地一些实业资本也纷纷杀入房地产行业。

　　“外行入市的后果是，这些机会主义者成为开发商的主流，他们缺乏对房地产开发的整体科学规划，因此一旦政策调控来临，根本无法应对局面。”柳思维直言

　　@li30 2012-02-20 02:47:18
　　@前不见古人2009 2012-02-18 15:50:17
　　你弄错了，长郡在河西有两个，一个在河西市政府周围；另一个就在梅溪湖，也叫梅溪湖中学，因为由长郡中学管理。所以又叫长郡中学。从万科走路到长郡中学5分钟左右。
　　涉外和一师范不叫大学，难怪叫中学嘛？！呵呵。
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　　如果这也叫学区房，那么，来读书的人的家里绝对是买不起这些...........
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　　呵呵。。。。受教了！！！

　　明星给钱就上越来越像小姐，小姐仪态万方越来越像明星；
　　教授四处捞钱越来越像商人，商人著书立说越来越像教授；
　　流言有根有据越来越像新闻，新闻捕风捉影越来越像流言；
　　超女英俊潇洒越来越像快男，快男温柔妩媚越来越像超女。

　　本报长沙讯 长沙房地产成交量正在悄然回升。2月第三周(02.12-02.18)，长沙市内六区新房网签量延续上两周上涨势头，继续攀升，回到每周千套以上新房成交量。

　　根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示，上周长沙市内六区新建商品房网签1257套，14.31万平方米；其中住宅网签1100套，12.01万平方米。从销售量来看，上周长沙市内六区新建商品房网签1257套，较前一周增加308套，环比上涨32%。各区域来看，上周长沙市内六区各区新房网签量环比均呈现上涨态势，芙蓉区、天心区上周网签量环比涨幅居内六区前位，岳麓区、雨花区上周网签量分别居内六区前两位。

　　但微妙的是，基于实时网签数据的0731房产网每月销售排行榜中，前两位楼盘名分别为“诚兴园”和“龙吉湾经济适用房小区”，这两个均为非市场化的保障房小区。而从排行榜中其他入榜楼盘来看，品牌开发商如保利、万科、中海、利海、鑫远、北辰等占据前列，这或许意味着长沙楼市购房者正在发生一定分化，买房品牌化趋势日渐明显。

　　事实上，在今年春节期间，由于对市场信心不足，各个楼盘推盘时间有所延后，形成了较为明显的“春节冷，节后热”的态势。与此同时，随着政策的深度博弈，尤其是首套房贷的放松和存款准备金率的下调，对于刚性需求客户的入市时间有一定刺激。在压抑了一年的购房欲望之后，刚性需求客户开始悄然入市。

　　淡定。。。。。

　　保利天心嘉园5800起，均价6000
　　保利麓谷林语5000起，均价5300
　　保利麓谷林语今年要卖2800套，价格还有得降！
　　3月份会有降价潮
　　大家拭目以待

　　@前不见古人2009 2012-02-24 13:32:00
　　@xinlang_yan 2012-02-23　21:46:30
　　保利天心嘉园5800起，均价6000
　　保利麓谷林语5000起，均价5300
　　保利麓谷林语今年要卖2800套，价格还有得降！
　　3月份会有降价潮......
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　　去年是4500起，可不是4500的均价啊

　　今天去保利麓谷林雨看了
　　靠桐梓坡路的小高层，95平的三房，户型还可以，49万-50万可以拿下
　　靠里面的高层，97平的三房，大概5500-5600的样子

　　熟手和生手的区别:熟后投资关内,生手投资关外.。
　　高手和低手的区别:高手投资成熟物业,低手被忽忧潜力物业。
　　一等一的投资客:先在关内选,再在中心区选。
　　二等二的投资客:忽忧到关外,但离中心区不远,如龙华和宝安中心城。
　　三等三的投资客:近关口投资,如布吉等。
　　自以为是的投资客:远离中心区,被专家忽忧到一些破地方投资,还沾沾自喜的人。
　　成功的投资客:差不多赚钱就转手,看货再入手,不停的周转,不停的投资。
　　半成功的投资客:稳住,再稳住,终于赚的不少了。
　　新入门的投资客:有钱赚了就抛货。
　　伪专家:说一个地方好,自己又不投资的人。

　　@前不见古人2009 2012-02-27 17:54:43
　　今天刚收到一则打折信息：长沙新城国际花都，优惠倒计时，一口价3600元/平米。新房源即将推出。
　　不知这个楼盘怎么样？
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　　去年第一次开盘就是这个价格，当时宣传仅此一次
　　呵呵。。。。
　　又来了
　　去年据说狂销近千套
　　不知道今年卖的怎么样了
　　现在一线城市第二波降价潮有苗头了
　　估计快到长沙了

　　新浪财经讯 2月28日消息，上海持居住证满三年居民可购二套房的政策今日画上句号。上海各区房产交易中心今日确认已经正式取消此政策。北京中原市场研究部总监张大伟认为这一政策的叫停很可能使得近期楼市成交量复苏的趋势被遏制。

　　而上海房管局相关负责人今日再次通过新浪财经重申：上海执行住房限售政策没有变化。

　　根据上海媒体此前援引上海市房管局有关负责人的话报道，“在上海的外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。”这一官方明确表态，无疑扩大了二套房的购买资格范围。

　　“上海房管局表态本市居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？”上周五旭辉集团发出这样的促销短信。而这股政策春风还未吹拂就偃旗息鼓。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，从全国层面来看，限购限贷的大趋势已经严格执行。最近复苏的市场可能再受打击，因为上海的政策解读变化，使得最近全国部分城市出现了成交量复苏，但是上海政策的叫停很可能使得这一升温的趋势被遏制。特别是京沪广深等一线城市，调控力度不会放松。

　　他表示，明确松动楼市调控力度的政策已经全部被搁浅，从这一点来看，上半年继续有城市跟进的可能性不大，但是预计在不放松对投资购房压制的前提下，出台针对首套房刚需的政策微调的可能性非常大，包括最近2次存款准备金的下调也可能会出现银行针对刚需贷款的利率优惠。

　　北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年来，约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都等城市的松动政策，政策出台几天后就被搁浅；另一类是北京、天津、武汉、厦门、上海等几个城市严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，保障自住需求的调控政策执行的时间可能会更长。

　　截止2月28日，报告显示，46个限购城市全部延续限购，全国的首套房贷款基本也是继续执行基准利率，在这种情况下，部分城市的刚需因为利息过高也无法享受到调控带来的价格下调。

　　张大伟预测，最近市场难以再现调控松动迹象，市场调控力度继续，降价将继续明显。据中原地产报告，预期在6-12个月内房价还有可能有10-20%的下调，而且一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。

　　湖南城镇居民中“有房一族”所占比例是多少?昨日，国家统计局湖南调查总队发布湖南城镇居民居住情况最新调查，给出的答案是“逾九成”。调查显示，2011年湖南城镇居民家庭自有住房率达到90.9%，租赁房屋的家庭比重由上年的8.7%减至7.3%。

　　一项针对湖南省城镇居民住房产权结构的调查显示，商品房占住房产权的比重逐年上升，私房比重下降。2006年，湖南省21.4%的城镇居民拥有自己的商品房，2010年增至34.9%，2011年达到42.7%。城镇家庭原有私房和房改私房的拥有量逐渐下降，2011年的比重分别为19.0%和29.3%，较上年分别下降了0.5%和6.5%。

　　不同收入家庭住房面积差距有多大?抽样调查显示，2011年湖南城镇居民人均住房建筑面积为39.7平方米，比上年增加2.2平方米，比2006年增加10.5平方米。其中，20%的低收入家庭人均住房建筑面积33.6平方米，与全省水平相比少6.1平方米;20%的中等收入家庭人均住房建筑面积41.7平方米，比高收入家庭少7.9平方米。低、中、高收入家庭的住房面积之比由2006年的1∶1.5∶1.9缩小为2011年的1∶1.2∶1.5。

　　与居民生活质量相关的室内配套设施现状如何?调查显示，2011年，28.7%的湖南城镇家庭将矿泉水与纯净水作为饮用水，较上年增加9.6%;居家取暖设备增多，52.9%的家庭用上了取暖设备，较上年提高5.3个百分点;31.7%的家庭用上了管道燃气，较上年增长8.2%;信息化升级加快，每百户城镇居民家庭拥有移动电话189部，比上年增长11.9%，每百户城镇居民家庭接入互联网的移动电话、计算机为43部和52台，分别比上年增长4.5倍和35%。

　　@Chocolat_Blanc 2012-03-04 08:36:45
　　大家觉得上海城怎么样？
　　二手 毛坯 6500左右
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　　那你还不如去买新房
　　二手房不满5年交易税费挺高的
　　价格也没有优势

　　今年2月成交量环比上升不代表什么，1月是春节、元旦假期
　　同比不知道有没有上升，要知道去年2月是春节
　　现在是开发商造势，地方政府推波助澜，部分刚需忍不住入市
　　国家对房地产的政策是回归正常，支持首次置业，抑制投机
　　今年首套房的利率回归正常
　　去年下半年买房的真正悲剧了

　　圭塘河 据说是 世界级河湾，我无语了，一个臭水沟，能忽悠成这样子也不容易啊，旁边几个楼盘太得瑟了
　　呵呵。。。。让人笑掉大牙

　　过了3月买房，总价又少，利息又便宜

　　@小牛蛋蛋11 2012-03-06 00:27:30
　　@li30 2012-02-20　02:49:36
　　还有就是地铁房，今天一位设计博士说了一句：
　　要买地铁房千万要买地铁建成后再打桩基的房子。
　　因为。。。。。。你看过蚯蚓吗。。。。。。
　　-----------------------------......
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　　修地铁在地底下，对地基会有影响吧

　　@角落里的蚂蚁 2012-03-06 00:52:21
　　我前天在河西涉外附近的中房F联邦放了定金，今年11月底交房，折后单价5100多，114平的，附近涉外公馆5800啊

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　　恭喜啊，
　　是首套房吧
　　和银行慢慢策，
　　说不定能有个比较理想的利息，最起码要基准利率

　　@Chocolat_Blanc 2012-03-06 01:07:19
　　@xinlang_yan 2012-03-05 23:36:03
　　过了3月买房，总价又少，利息又便宜
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　　楼主最近还在看房吗？都看中那些啦？
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　　看了几个
　　初步锁定城北
　　幸福考拉挺好的，只是有点偏，家人有不同意见
　　万科城如果降到6000左右就可以下手了
　　呵呵。。。

　　@bigbadegg0 2012-03-05 23:44:38
　　长沙人民真幸福阿
　　看见几千元的房价你们还乱叨叨，我这里六七年前才有那样的价格。
　　工资收入不一定有长沙人民高。
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　　你不知道啊！！
　　长沙到处都是房子
　　绝对的供严重大于求！
　　还有非常多的空地
　　二环内还有大片的菜田
　　所以，根本不存在缺房缺低的状况
　　那你说房价能高吗

　　面对当前的高房价，对住房消费者最有利的不是采取什么优惠政策诱导他们进入高房价的市场，而是让过高的房价全面下跌。

　　对于当前住房市场的形势，一方面中央政府表示一定要挤出房地产市场泡沫，让住房价格回归理性，严厉打击住房投机炒作；另一方面，又对国内住房市场“量降价滞”的局面一筹莫展，希望采取合理的政策把过多的存量销售出去。最近，有政府部门好像寻求到解决途径，即支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。特别是2012年2月，央行官网强调今年继续落实差别化住房信贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。市场更是理解为，央行要放开住房信贷政策，采取优惠利率让首套房购买者利用银行贷款进入市场。

　　最近，工商银行农业银行中国银行及建设银行共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价”。国内的媒体都将此理解为四大行将对首套房贷采取优惠利率，以此来鼓励民众进入住房市场。

　　有媒体这样计算，按照差别化的住房信贷政策，一个人购买住房一套，首套住房首付比例三成，利率为基准利率。以贷款100万20年还清为例，如果是执行基准利率，月供为7783元，总利息867927元；而如果能打9折，月供则减少为7364.76元，每个月可少还400多元，总利息更是减少100385元，为767542元。这些信贷政策变化，看上去对住房购买者是有利的，但实际并非如此。

　　我们可以看到，上述这种计算是建立在以下几个假定前提上的：一是这个购房者所签订的购房贷款合同是固定利率。但是，从目前国内的情况来看，住房按揭贷款合同都是浮动利率，购房者贷款利率是随着市场及政策变化进行调整的，而且未来利率上升的概率应该大于利率下降的概率。

　　二是这种计算假定住房的价格在现有的基础上只会上升而不会下跌。如果利率下跌，那么住房按揭贷款的利率优惠对减少购买者成本的作用是微小的。

　　比如说，以当前的住房水平来看，有一套住房为120万元。如果政府真的采纳对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率，那么购房者首付30万，30年按揭贷款84万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘来计算，7折优惠利率为4.935厘，那么购房者30年连本带息为1604917.6元，其利息764917.6元。如果这套住房价格下跌30%，房价就下跌到84万元，首付三成后，按揭贷款58.8万元，利率为7.05%，30年连本带息为1415427.66元，其利息827427.66元。也就是说，两项加起来(即住房价格下跌的本金及30年贷款两者总额之差)节省负担55万元。如果在当前的价格下获得8.5折贷款利率，那么购房者首付30万，30年按揭贷款84万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘来计算，8.5折优惠利率为5.9925，那么购房者30年连本带息为1811582.90，利息总额为971582.90元。这里不仅利率高于房价下跌30%的总额，本金总额更是要多支付近40万元。两者相加，比房价下跌30%时要增加负担76万元。

　　从这个简单的案例来看，一是购房者最重要的负担是本金的高低，本金越低或房价下跌越多，那么购房者的购房成本就越低，负担就越轻。利率高低自然有影响，但影响不大(比如前一种情况下利息多付了6万元，但实际上总负担减少了55万元。后一种情况下，即利率8.5折时，其总利率还要多)。二是如果住房价格不下跌，仅是采取过度的优惠利率，看上去是为购房者争取利率优惠，但实际上是让这些购房者承担住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折，但购房者支付的本金要比房价下跌30%后多36万，而且总体还款水平也低。三是优惠利率不可能降低至7折，因为这样做银行会亏损，5年期以上的存款利率为5.5厘。如果利率优惠8.5折以上，那么所谓的住房按揭贷款利率下降，实际上对减轻购房负担的作用微乎其微。所以，银行若以利率优惠诱导住房消费者进入市场，对住房消费者来说，这其实是一个陷阱。

　　总之，面对当前的高房价，对住房消费者最有利的不是采取什么优惠政策诱导他们进入高房价的市场，而是让过高的房价全面下跌。只有房价全面下跌才有利于住房消费者减轻购房负担。(作者系中国社科院金融研究所研究员)

　　@角落里的蚂蚁 2012-03-07 23:17:40
　　各位：我又来了！我在中房F联邦的房子现在还只交了一万块的定金，现在遇到了麻烦事了！第一，我去年在宁乡已经买了一套，今年交房了，是老婆的名字，但也有我的名字，当时是资金太少才在宁乡买的，本来是打算买长沙的，现在资金空出来了点，所以才有了在长沙再购买一套，定金放了，可是现在问题是我原来的信用卡被玩得好的朋友用了两年，导致了逾期还款的信用不良记录，我估计贷款又是个问题，现在售楼小姐也没说怎么办，，还.....
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　　实在不行转给别人吧
　　退估计是没戏了

　　几天没来好热闹啊！！
　　俺家小龙女出生了，已经出院了
　　呵呵。。。。
　　做爸爸的感觉这是又累又幸福啊