@盈盈深海海蓝蓝 2328楼 2013-04-11 19:27:34
现在房价几多了？长沙市，长郡周围有没有房？一个社区之类的都可以。长沙未来三年之类房价跌幅如何。楼主你怎么看？
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长沙的房价涨不上去，跌也跌不了很多，供大于求，所以涨不上去，土地、房屋建造等刚性成本在那，所以大幅度降价也不可能
看到很多朋友讨论投资房产的收益计算问题，我也谈点看法。
第一，房子不是标准品，同样小区的房子，会因为在小区的位置、楼层、面积、户型而有很大的价格差异，这个大家都知道，我就不详细说了，所以很多楼盘价格都是低开高走，和一开始开盘时首推较差位置的楼栋有很大关系，比如先推临街的，最后推楼王。所以开发商卖房子的价格上涨了10%，不代表你的房子价格上涨了10%
第二，投资收益落袋为安才算数。超过股票的都坐过电梯吧，股票价格涨的再高，你没有卖出都是账面收益。说这个问题是什么意思呢，房地产作为投资品流动性差，所以变现耗费的时间、精力都会比较大。如果在北京、上海这些一线城市可能比较好变现，而在长沙这种供大于求的地方恐怕比较困难。现在房地产的税费很重，在长沙不满5年的二手房所交的税费差不多是房价的10%，所以同个小区的二手房的价格一定比新房要有很大的折扣，不然谁会去买你的？
第三，买房的时候不是交个首付就可以了，还有契税、维修金等其他开支，还有你月供的利息、交房后的物业费等等
@玲贝贝 2349楼 2013-05-04 15:40:02
最近一周跑了大半个长沙看房
河西的梅溪湖，8500-10000
江山帝景带装修的，6200
南站湘府十城，6800左右
奥林匹克花园，7300均价，下周开盘，认筹，5K抵2.5W
旁边欧洲城，7800？
还有万博汇1W以上了，
珠江郦城，均价8300,带装修，靠铁路
还看了啥当代满园春，万国城
毫无头绪，最后交了5K，等中旬奥林匹克花园开盘。
本来想买二手房，可中介推的都是不满五年的，看了几套也没中意......
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呵呵。。。河西的，城北的，城南的你都跑到了。
我觉得城南城北沿芙蓉路都可以，以后地铁通了，集聚人气会比较快。
两三年后，我觉得城南的中信新城、鑫远和城、中建芙蓉嘉苑都还可以吧
长沙部分楼盘空置率超四成 百万平米超级社区云集
2013-05-06 08:39经济参考报
从2009年起连续四年，长沙新房年成交量超过1500万平米，而人口年均增加不到10万人。两组数据背后，透露出的是长沙楼市的真实需求量，远低于成交量。
根据记者实地调查，长沙新区部分楼盘空置率达40%以上。多个楼盘开发商透露，这主要源于非本地人购房占比超过40%所致。
但由此折射出的问题并未引起地方政府的警惕，土地收入占地方财政超过40%的比重，难以抑制政府的推地热情。长沙计划2013年供地达4600万平米，同比增加2700万平米。尽管供地过多导致利润率降低，并不妨碍开发商继续在这场盛宴里狂欢。
空置率高企
4月28日，30摄氏度的高温炙烤着长沙城，由央企五矿集团开发的总建筑面积超过150万平米的大盘五矿·万境水岸，选择了日落后的晚上开盘。这个主推110平米以上大户型的楼盘依旧受到追捧，新一轮楼市调控并未给楼市降温。
这并非个例，长沙楼市近几年的天量成交已有印证。来自长沙房产研究中心提供的数据显示，2009年至2012年，长沙楼市新建商品房累计销售备案分别为1716万平米、2140万平米、1796万平米、1508万平米。
在庞大的成交量背后，泡沫风险却在悄悄积聚，这从部分楼盘的房屋空置率可略见一斑。
位于省府片区的欧洲城一期二期在2010年和2011年相继入住，但两年多过去了，记者从小区物业了解到，入住率尚不足50%。记者从业主群中得知，至少三分之一以上购房者来自在一线城市工作的上班族。而在2010年底就已入住的湘江风光带楼盘“曙光泊岸(小区网 论坛)”，户型全为100平米以上，至今入住率也不足五成。
房屋空置率高企是长沙开发新区普遍面临的困境。奥林匹克公园、湘江世纪城、阳光100国际新城(小区网 论坛)、绿城[简介最新动态]桂花城等超级大盘，也面临类似问题。
在深圳工作的郑江雨曾在2010年9月，以5500元/平米单价购入欧洲城二期133平米的三居，以成本价放盘抛售2年，至今却依旧未售出。这个三居室的月租金只有1500元，若再花钱装修出租并不划算，只好空置等待接盘者。
长沙好房子网彭碗杰经常与各大新盘有着亲密接触，据她观察，公寓类的中小户型入住率较高，而大户型的空置情况非常严重，以武广片区、省府片区、滨江新城、麓谷片区为代表的新城区空置率，普遍高于二环以内配套成熟的老城区。
而外地人购房比例较高是造成房屋空置的一大因素，位于岳麓区的中海[简介最新动态]国际社区原营销总监黄丹丹告诉记者，该楼盘外地购房人比例为30%-40%。新城国际花都项目策划经理刘题解也透露，根据他们的统计，来自长沙以外的湖南各地购房者占比约30%，外地人占比约8%，“为孩子买房或者作为投资购买的，都不一定会入住，所以空置率会比较高。”
外地人购房比例高企在靠近高铁的武广片区和省府片区最为典型，包括新城新世界、中城丽景香山、恒大绿洲等多个楼盘销售人员曾告诉记者，购房者三分之一来自在长沙居住生活的本地常住人口，三分之一来自长沙以外的湖南各地，还有三分之一来自在外地省份工作的湖南人。
德思勤湖南公司总经理熊靖表示，长沙部分楼盘空置率偏高，主要是因为两种情况，一是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况;二是“投资投机性空置”，市民把买房作为投资保值、抵御通货膨胀的手段，有点经济实力的家庭，一般都有两三套住房，这必然导致在一定时期内空置。
30余个大盘超百万平米
统计数据显示，2004年-2011年，长沙商品住房均价从2391元/平米，涨至5989元/平米，每平米上涨3600元，八年年均涨幅只有约15%，与一线城市动辄翻几番的幅度相去甚远。
已有开发商因此萌生退意，联美地产湖南分公司营销总监王少轩告诉记者，联美做完目前售卖的一个项目后，准备撤出长沙市场，退回一线城市，因为供给量太大，价格不高，所以投资回报率不高。
但长沙市场近年来巨大的成交量，使其成为各路开发商竞相角逐的省会城市之一。目前，万科[简介最新动态]、中海、绿地、保利、世茂、恒大、方兴、华润等品牌企业悉数入驻。
今年1月，以6.9亿元摘得谷山460亩地块，正式宣布进军长沙。龙湖内部人士认为，“在中部城市中，长沙成交量大、房价适中，是一个很有潜力的市场。”
由于当地政府大规模推地，目前，长沙百万平米以上的大盘数量已达三十个以上，其中，京投银泰环球村180万平米、恒大[简介最新动态]雅苑150万平米、碧桂园[简介最新动态]威尼斯城143万平米、新城新世界131万平米、中海[简介最新动态]国际社区130万平米、华润凤凰城120万平米、保利麓谷林语115万平米、珠江花城110万平米。
长沙甚至涌现了200万平米的大体量超级社区，如中信新城250万平米融城时尚综合体、新华都万家城300万平米、湘江世纪城400万平米、恒广国际景园(含商业配套)450万平米、北辰三角洲537万平米。最庞大的金茂梅溪湖国际新城竟达945万平米。
2011年长沙人口普查数据显示，长沙常住人口为704万，中心城区人口仅310万，过去十年人口年均增加不到10万人。
“政府大量卖地，对开发商不利的因素在于，土地价格年年上涨，但房价却很难涨上去，因为土地存量和供应量太大，目前开发商利润只有10%左右，与一线城市相差不少。”中建地产湖南公司营销总监钱荣表示。
尽管如此，钱荣认为，超级大盘频现，也显示出开发商对长沙楼市的信心。“我们公司还会继续拿地，今年就已经在梅溪湖片区拿下项目。”
“大房企考虑的不仅仅是利润率，尤其是上市公司，每年都有业绩增长的压力，需要不断做大规模。”万科内部人士告诉记者，一线城市虽然利润高，但土地资源稀缺，每年可供出让的资源有限，增长的空间不大，大房企不得不在二线城市开疆拓土，继续深耕下去，毕竟城市化进程尚未结束。
一家上市房企营销总监表示，大房企在于整体战略布局，每年都有扩张需求。一旦进入，就难言退出。
政府卖地热情高涨
房屋空置率高企，并未减弱当地政府卖地的热情。
继2011年卖地收入达318亿元后，2012年长沙土地收入再次创出新高，全年土地实际成交454宗，成交面积为1756万平米，总金额为370亿元，综合地价为2112元/平米。2012年长沙完成地方财政收入共823亿，土地收入已经占比达到45%。
“前几天参加了雨花区政府的工作会议，该区土地收入占财政收入比重超过了50%。”长沙某央企地产公司内部人士告诉记者，根据政府的数据，岳麓区和开福区的比重更大。
而2013年更是放出天量土地，根据湖南省国土资源厅的供地计划，长沙今年国有建设用地供应总量为4596万平米，与前一年相比增加了2700万平米。其中，工矿仓储用地占最多，为1410万平米;其次为住宅用地，1072万平米，而备受市场关注的商品房用地方面，长沙计划为888万平米，占全省商品房用地供应的23%，位列各市州第一。
“政府卖地太多了，完全没有规划。”钱荣对记者表示，长沙东南西北房地产四面多点开发，新城区太多，没有开发重点，导致道路、桥梁、学校、医院等综合配套设施不足，生活、出行极不方便，不少人买了房子几年也不想入住，宁愿在老区租房住。
今年一季度土地成交依旧保持大幅增长，根据长沙市国有建设用地使用权网的数据显示，一季度长沙市内五区共有27宗挂牌交易，其中24宗成交、2宗流拍、1宗中止。成交面积84万平米，成交金额约53.2亿元。跟去年一季度相比，成交数量增长约85%，成交总额增长约242%。
从各方资料和数据来看，大河西先导区、高铁新城(武广片区)、长沙金融生态区等新兴城区仍是今年长沙土地成交热点区域。
@foshanxing 2361楼 2013-05-07 10:27:35
楼主；尊邸华庭怎么样？？夹在京广铁路线及东二环之间，小区前就是劳动东路，树木岭立交桥那。另外30来层是不是太高了?网上都说太高了不好，没住过也不知道到底是不是真的很不好，现在的楼盘都是最上面的几层很难卖。
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那个位置我知道，价格够优惠才能考虑，超过7000就贵了，那个地方经常堵车
@玲贝贝 2363楼 2013-05-09 11:42:21
有没有朋友可以分享下，除了开发商本身打出的折扣外，是否有什么好办法拿到更低的折扣？和售楼磨价格？找经理？成功率？在没有熟人的情况下。。。
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除非你一次买很多套，否则不可能
最近每天都收到几条卖房子的广告，今天更多，差不多10条，还有1个电话。3月份受国五条的影响，长沙出现一波成交高峰，但在恐慌性需求刺激下，成交量放大的也不多，4月份虽有一定回落，但受政策影响成交还是比较高的。5月份成交量会进一步下降。678月份成交量还会逐步回落的，量在价先，下半年也许会是一个买房出手的好时机
@xinlang_yan 2366楼 2013-05-10 22:02:04
最近每天都收到几条卖房子的广告，今天更多，差不多10条，还有1个电话。3月份受国五条的影响，长沙出现一波成交高峰，但在恐慌性需求刺激下，成交量放大的也不多，4月份虽有一定回落，但受政策影响成交还是比较高的。5月份成交量会进一步下降。678月份成交量还会逐步回落的，量在价先，下半年也许会是一个买房出手的好时机
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@玲贝贝 2367楼 2013-05-13 10:00:38
昨天中建芙蓉苑开盘，我们到的时候106平的就只剩1-5楼的房子，而且是靠中间的户型，厨房朝南。果断放弃了
后来订了鑫远和城116平的7楼，靠东边的房子。据说本来是关系户订的，价格没谈拢，退了。有7,8,9三楼可供选择，其它的也都卖完了。选了7楼，总价将近70W，税费等2W多，一共73万左右吧。昨天交了首付，一会去银行办按揭。谢谢楼主的推荐。
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呵呵。。。。不客气，恭喜你买了新房，算下来均价6000元左右，价格还是可以的，鑫远的房子口碑也还可以。
我想买在北边，北城的选择比南城少多了
@iamxfz 2370楼 2013-05-15 21:18:49
我一同学刚在望城区的金地亚买了一套１２０平米的房子，还不到4000一平米呀！真是太便宜了。楼主，这个楼盘怎么样啊？
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没去过，不过听说过，应该是个老盘了，有几年了，好像是湖南日报开发的吧，在金星北路那边吧
那边楼盘很多，人气不高
有些偏僻的楼盘是要注意，我听说佳兆业在跳马的楼盘，是叫水岸新都吧。电是农电，水好像没有自来水吧，反正有不少问题
@lfjlx85_ 2374楼 2013-06-03 11:46:56
丽发新城怎么样？
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你在那附近上班还是可以的