谈到房地产，核心问题在于土地，这好比大树的根，其次是资金，这好大树的肥料。今天，先从这根上谈起，抛开多空的争执，发掘事物的本源，说到土地，就离不开土地财政，很多人理解为土地财政就是传统意义上的卖地，实际远没那么简单。
前段时间，很多媒体热炒地方债，银行深受其害，估值大受影响，那到底什么是地方债？地方债有多少？为什么说房地产绑架了地方政府？我们来理性的探讨下，从另一个侧面，分析房地产行业的走势，这比毫无意义的争论房价涨跌似乎更有意义些，这样也能让大家明白房价这几年上涨的真正动力源自于哪。
地方融资平台的主体是各地的类似城投公司的经济体，从省、到市、到区县，全国上下充斥着大大小小的这类公司。这些公司都是政府发起设立的，通过划拨当地政府的可控资产，包装出一个资产和现金流能达到融资标准的公司，以实现吸收各类资金为目的平台。这些资金的投向都是市政交通建设、公共事业、甚者包括保障房之类回报率极低的项目，实际也就是政府自己开公司当后台老板。设立城投公司的目的在于盘活地方资产、利用金融杠杆、满足投资需要。
问题在于，地方政府实际上是没有什么可包装资产的，国有企业资产目前由国资委控制，国企改革后，为了化解运营风险，确定垄断地位，这些企业大多都已经上市，地方政府没能力去动这块蛋糕，手里剩下最值钱的资产就是土地。土地升值的潜力很大，通过土地作为抵押品融资还有一个好处就是比如一个地方政府控制了1000亩土地，比如我1年出让100亩，正常我只能每年收100亩土地的出让金，而我通过融资平台，能把这1000亩的钱都收了，但地还是我的，每年偿还的那些利息，和地价的升值幅度比，微不足道。
而且银行、信托公司、民间资金出于对政府的信任，也愿意向地方政府的这种融资平台提供资金，在他们看来，这种政府担保性质的借贷无疑有很高的安全性，从各地的情况看，地方政府热衷于搞土地整备搞拆迁，热钱远大于搞保障性住房，死人都不怕，排除万难也照拆照征，各地目前，由于土地导致的各类群体性事件，比例是最高的，原因很简单，有利可图，拆的越多，整备的越多，地方ZF的钱越多，本质上就是圈地，土改当年也是这么干，不过是反过来。
整个地方债的规模有多大，目前还没有官方的统计数据，有也是国家机密，外界普遍预计是10W亿。
。。。。。。待续。
作者：gotao123 回复日期：2010-12-15 00:10:56
你就别扯了，
你推荐的中国中冶呢，人家不知道亏了多少，还有脸出来见人。
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我推荐了那么多只股票，中冶是说过，但说的很清楚，中冶的优势在于资源，这些资源，要在未来几年后才能实现效益，股价那时才能有所体现，再说，我从来没说自己是股神之类的话，当年港股直通车被JB耍，一周涡轮亏90%，我也亏过，我只是表达我的观点，不希望别人说啥信啥，没自己的判断力。我帖子里说的股票，尤其是我自己主要在做的H，还是绝大多数比较好吧，远胜恒指。
作者：syj323126 回复日期：2010-12-15 17:38:27
招招老师，你好！
请教一个问题，我们在坂田有套小房子，不到80P（贷款差不多30W），靠近地铁5号线出口，目前房价在1。4-1.5W之间，现在因为老公已回武汉发展，不知道是该把深圳这个小房子卖掉去武汉买一套中心点的，还是继续持有深圳这套，PS:不卖掉深圳这套，手上没钱去武汉买。
盼复，谢谢！
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等通了地铁后再卖吧，快了
作者：大le 发表日期：2010-12-16 10:34:00
可否推荐两到三个基金供我们作下参考呢？
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风险承受能力大的可以看看双喜B，稳健的买沪深300指数型，喜欢追名人的跟王亚伟。
群已经100多人 ，我本来以为要到月底才会满，估计很快了，直接申请就好，不用贴QQ号，免得被人利用。
继续昨天内容，关于地方债，媒体上曾经报道过一个实例，很有参考价值，我们来看看：
安徽某县级市，09年城投公司发行了一次地方债，主要募集资金去向是当地的水利工程，其中主要的银行抵押物位于该县县城中学附近的一些土地，共28块宗地，该中学附近为该县房价最贵区域，大概3000多每平，而08年该区域的土地拍卖价为80万一亩，发行债券时估值是100多万一亩。
所谓水利投入，基本上就是无任何回报的肉包子打狗，为什么地方政府和银行敢这么干，就是因为双方都相信，土地能升值，而且通过各种手段，也确实能升值，典型的做法就是控制土地供应，因为土地是最基本的生产资料，尤其在中国这种经济高速增长，城市化进程不断加快的国家，经济越发达的地区，土地越紧张。
很多人想当然的认为政府很有钱，确实中央ZF很有钱，到了地方上就是两码事了，经济再好的地方，当地政府也不富裕，因为花钱的地方太多了。内地很多城市基本没实业，不靠卖地，经济发展就会停滞。我去一些城市，发现一个很奇怪的现象，很多城市喜欢在远离原城区的地方搞新区，经常去个不毛之地，当地人告诉我，未来这就是我们的CBD我的市政府。为什么会出现这种情况，我们撇看表面的规划原因不去看，本质上就是相对城区的土地，这些郊区的土地更容易被政府控制，政府也愿意投钱进去发展，一是能拉到地方经济增长，二是能通过大量廉价控制的储备土地去获取更多的资金。这种靠土地整备募集城建资金，靠城建资金，去扩大储备土地价值募集更多资金，就成了很多地方政府发展经济的惯用把戏。
作者：慕容酷 回复日期：2010-12-17 16:54:46
招兄，请按顺序推荐一些经济方面从入门到进阶的书籍，可否？
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帖子里我推荐过的
作者：今天开始学习理财 回复日期：2010-12-20 14:59:56
招招兄，您好，上天涯网历史不久，无意中看到这个贴子，便被深深吸引住了。从第一页一直追看到最后一页，细细读来，感触良深。真的非常谢谢你这么真诚地与大家分亨你的投资理财的经验和理念。
我也不能脱俗,也有一个小小问题想请教一下您的看法和建议,当然,您在帖子里也反复强调各地和各人情况不一样.但我想请教一下您给我一点大方向和建议.
先说说我自已的情况:我01年毕业与老公去到广州,现广州有两套房,一套房是90年的商品房(现在市值30万),一套是2004年的商品房(市值约150万). 07年跟着老公又来到了上海,在看着房价疯狂上涨之后,考虑到刚需,小孩读书,于2009年底在上海买了一套70平的小两房的学区房(当时买时约花费150万,现在市值约185万).
现在手头有现金30万左右,上海的房子有贷款90万,家庭年收入税后45左右,我想把广州那套旧房子处理掉,然后换个60万的首期,想在上海再买个房,太老的老公房我也不想买,考虑到现在的政策,我们也得要包装一下才能是二套. 可是看来看去,50%的首付,我也只有去临港新城买了, 现在那边主城区的房价13000左右,非主城区的约9000.
麻烦招招兄给点意见,我应该怎么操作比较好啊,您怎么看待上海浦东临港新城的发展前途啊?
谢谢招招兄能抽空帮我解读一下,谢谢啊!!
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对上海什么临港新城不熟悉，但你想卖广州老房子的想法是对的，基本没拆迁预期的话这种房子升值潜力不大，除非你想收租，你说的那个新区房价不高，从上海城市扩张的速度看，住房消费都是分梯度的，价格那个地方很有诱惑力，对很多刚需而言，价格的敏感性大于地域，还是可以考虑买入的。（以上分析仅限制于上海的郊区）
作者：要不要当房奴啊 回复日期：2010-12-22 11:10:30
招招老师，你好！
看了您前面的帖子，觉得受益匪浅，在此请教一个买房方面的问题。已经纠结了二整天了，严重影响到工作和生活情绪，希望能得到您的指点。呵呵。
最近在武汉看中一个04年161平米的二手房，房价123万，各项手续到位大概要花135万，比周边的新开发楼盘一平米要低一二千。房子已经装修好了，装修的很好，而且南北通透，阳光很好，中心地段，且2012年要通地铁，存在一定的升值潜力。
我的想法是很想买下自己居住，原因有四。
一是因为房子确实很好。地段、房型、装修都没的说，生活便利，而且离我们双方单位都近。
二来价格合适。这个房属于中心城区，比周边的小区已经低一二千了，贬值的可能性小。而且这样的地段，将来如果房价不大降，肯定我们将来买不到这样的房子。一步到位的话，将来父母过来住（我父母就我一个女儿，退休了肯定要到武汉来。我老公的父母是农村的，也很不容易，辛苦了一辈子，也想让他们跟着我们享享福。如果我老公父母过来，我们就跟我老公爸妈一起住，让我爸妈住之前我们买的房子或者这个房子都可以。就算将来他父母不是长期跟着我们，也很想将来能让他们过来享受下阳光房的感觉）。再者将来有小孩的话也很宽裕（小区有高档幼儿园，离重点小学中学也都不远），也免得现在买小房子将来又换折腾。这个房，小孩上大学之前，应该都很宽裕。有一个朋友，就是属于买了房又觉得小了想换大房的情况。
三来资金压力也不是很大。我跟我老公现金有30万，我父母也很支持，说如果买这个房，把老家的房处理一套，也有三四十万。剩下的办银行贷款，以我父母的名义买（因为之前的那套房在我们名下，没有贷款），如果贷款12年的话，相当于每月月供6500多。父母、还有我们一起供这套房，压力不算太大。
四是因为我们在武汉已经有一套房了，也在中心区，父母也还要四、五年才会退休到武汉来。所以这个房子目前我们先不会入住，可以先出租。
但是也很犹豫。一是担心房价跌。武汉房价现在太疯狂了。去年基本上还没几个上万的房子，现在中心区都是一万多一平米。二来担心房子不好出租。就算出租，现在武汉的租金行情跟房子总价比也不划算，估计应该是超过了您之前说的200到250的比例。每个月还要白交161块钱的物业费，虽然不高，呵呵。三是担心将来大户型的房屋不好出售。因为面积属于豪宅，后期的税费和契税比较高，办下来要11万左右。四是房子总价比较高，这么大了，还在占用父母的钱，父母攒钱很不容易。虽然他们很愿意支持我们，但是还是很想能够靠自己的能力买。
而且我老公还觉得，这个房子从投资的角度来看不划算，投入太多，压力太大，而且将来不好出手（主要是后期税费太高）。在中心区买个小房子，成本小，单价贵是贵一些，但将来好出手。
而我就主要是从舒适生活，然后不贬值的基础上再增值的角度考虑。因为很希望，将来让家人，尤其是老人和孩子住的舒服些，包括等我们退休了，也能够在市中心的大房子里舒服的住着。如果说将来这个房子不好出手，那就把现在住的那个120平的房子卖掉，一起住那边舒服的房子。（但是离我们单位又远了些，现在住的房子我跟我老公走路都可以去上班。不过再一想，将来总要买车的吧，开车10分钟也就到单位了）反正现在价格便宜，160平的房子相当于同地段130平的房子的价格，还装修了，我现在以这个价格买，将来再以130平米的房子一样的价格卖就好了啊。关键人享受了啊，更可以让父母和孩子享受到。人这一辈子，短短几十年，不超过自己能力范围的情况下，买个好房子住着，也是一种享受啊。
但是又觉得老公的买房投资理论也很有道理。而且就算跟老人和孩子一起住，130平的也就够了。160平有点太大了。
总之很纠结啊。希望招招老师能帮我们建议下。万分感谢！！
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冲你写的那么详细，一定回答，呵呵。
你这房子适合自住和投资，因为你首先是买来自住的，自住对房价涨跌是最不敏感的，去年价低，你不是也没买，今年价高，那也是相对的，你自住的持有期是最好抵御波动风险的武器，07年高位买房的，当初很多都悔的肠子都青了，现在还不是赚得盆满钵满，你要有自信能把握房价最低点再买入，很难很难，一个房子住10年，你还在乎现在的价格吗？你还认为现在是高位吗？这10年家庭从这个房子获得的不仅仅是金钱的收益估计还有更多的生活舒适性吧，这么说，不知道，你能明白吗
作者：lww1800 回复日期：2010-12-23 15:33:45
等了老师二年，现申请入群。
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大家不用再申请了，群人数已经160多了，够了，不想加太多，管理起来麻烦。
作者：please23737 回复日期：2010-12-17 19:42:24
招招老师，你准备明年要移民了吗？
我记得，你以前说过，不喜欢去国外生活的啊 ？就连香港，都不是很愿意。
那么这次是什么原因，让你改变了这个想法呢？
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换个身份 不会妨碍太多 以后真有状况 也好应对 呵呵