作者：哥决不食言 回复日期：2010-04-21 08:35:28
在房观上很少能看到楼主这样的精彩发言、寓教于乐。呵呵...现诚心请教几个问题、如下：
1、楼主说2015-2020人口红利期结束、房价渐入下行通道。我记得上次看过一篇社科院的文章、人口2020达到峰值、2030年开始回落。剔除老龄化社会结构的成因，人口红利期从现阶段算起、起码还得有10年以上。请楼主帮忙解读，谢谢！
2、物业税：现阶段个人也不认为会出台物业税。新兴市场中、购买力还没有完全释放之前是不可能出台这个税种的。个人认为什么时候房价真的步入下行通道、什么时候物业税出台。不知道这个观点对不对、其次、如果出台物业税是全国范围内普征还是极个别地域先予施行。问这个问题的初衷是我发现以北京、上海为例。城区周边的几乎没有新地。换句话说、城市的扩张已经到了极致。即便就原有旧城区进行改造，仅凭这些资金无法支撑起当地的土地财政政策。请楼主答疑。
3、本人是湖南长沙人、很想知道楼主对长沙房地产市场怎么看?湖南房价相对于全国来说算是比较低的、虽然省市机关以及直属部门多有福利房，但造成目前价格还有其他成因吗？请楼主谈谈看法
4、本人买房不炒房。一直偏爱大户型，目前持有三套：120（学区已出租）139（市中心自住）、143（大型社区配套完善在建按揭但位置一般）看完楼主对房屋的选购、有心思打算换小户型投资。当与不当请楼主释疑。另：这些多余的房产迟早是要变现的、只是时机选择不确定、想听听楼主的意见。
5、怎么解决买房过程中出现购买多套住房资金链紧张的办法...呵呵 这个问题有些强人所难。因为现在针对房贷出台的办法中我这种情况的需要全款、而市中心旧城区改造项目中本人有幸得一指标。这就势必需要我出售掉其中一套房产、怎么解决请楼主赐教。本人单身无配偶、亲戚朋友皆不在此地。
今天有事，只能回一个贴
这个朋友的问题很好涉级到很多方面，我会慢慢回答，先回答你个人的问题3、4
第三个。。。问题：
首先告诉你，我在长沙有多套房产，即有市府那边的小户型，也有开福区的独栋别墅。
1、 长沙北有武汉、南有广州，潜在客户群覆盖区域不是很大，不过也注定长沙房地是抄房者较晚进入的地区，长沙房价没有经历过爆炒，也是充满机会的地区，不过很多抄房者都在长沙拥有房产，不是抄是为了保值等待。。机会。现在华南地区经济发展迅速，交通发达，教育资源丰富。我相信你目前的几套房产已经升值了不少了，不过未来你的资产价值翻倍是必然的。
2、 很多长沙人的消费观念较好，注重品牌和消费层次，其实这对房地产价格并不完全是好事，事实证明越是不舍得消费的老百姓越是会攒钱买房。不过随着万科、恒大、绿城这些全国性的大房地产商的进入，一种全新的生活方式，将被很多的湖南人所推崇。据有好的物业及生活理念的房产要关注。
3、 建议你可以考虑核心地区的小户型、和万科等大型地产商的中、大户型和位置较好的别墅，你这种情况买别墅自住也不错。不过选择别墅要好好学习。
4、 如果你有一定资产后，一定要杀入大城市，我说过的那句话，在越长的时间段，你就会看出城市越大资产增值越大。短期几年内，这不一定。
对长沙你应该比我更了解，所以你自己会选出好地方的，在这个时代生在长沙是你的幸运，因为你现在的机会，很多其他城市的人已经没有了。
第四个。。。问题：也是很多刚开始买房投资人的主要困惑。解决这个问题也不是很容易，特别是在现在的国家政策下。不过还是有办法。
做过大企业的人都知道，如果一个企业的资产负债率在40%以下，基本上这个企业是做不大的，只能越做越小。一个良性发展的企业资产负债率应该在50%-60%之间（这是经济的范畴，不知道大家能明白里面的道理吗）。经济学杠杆效应可以让你的收益放大，当然也会使风险放大，这个在初次进入的住房投资的朋友一定要考虑。这里面你要考虑。解决融资的问题我提几个解决办法。你自己可以参考。
1、 银行，现行的贷款是银行的业务，用自有房产抵押的贷款（不是新房的按揭贷款）是银行很愿意做的，你可以把你自有的正在出租的房子抵押出去。不过这个需要你在银行有关系，至于走哪个方法贷款，我在这里不能说，你找个银行很懂的朋友聊聊吧，有低利息的贷款方式，如果你个人有公司或厂就更好办了。
2、 民间融资渠道，这个看你的圈子了，现在中国其实钱很多，很多资本不知道如何保值。
3、 以前用过的土办法，自买自卖。把一套自己的房子，找熟人或一个水平高的中介帮忙，把房子评估价值提高，比如市价100万的房子评成150万（同样的房子评估差异很大，就看你的水平了），名义上卖给你的亲人。首付75万，你可以贷出75万。你从银行就贷出了75万，你可以继续挣租金还贷。也可以过些时候卖掉这套房，忽悠的好的话，时候卖个130万，你可以告诉买家你是挥泪抛售（150万买130万卖），他是挣了大便宜的。他还会欢呼国家政策好，抄房的都跳水了，就和这里很多空军一样。
4、 还有别的方法，不适合你，都是大资本金的抄房者用的，我就不说了。
总的来说，都有一定难度的，要想成为一个职业的抄房者，必须和政府、银行有很好的关系，还有就是由民间融资渠道，这是必须的。银行贷款可以考虑农行、邮储银行、还有一些大的金融财务公司，银行的人都有贷款任务，其实你贷他款（只要你肯定能还）就是帮他。不过最后重要提示：不要玩得太大，安全是第一位的。
在房观上很少能看到楼主这样的精彩发言、寓教于乐。呵呵...现诚心请教几个问题、如下：
1、楼主说2015-2020人口红利期结束、房价渐入下行通道。我记得上次看过一篇社科院的文章、人口2020达到峰值、2030年开始回落。剔除老龄化社会结构的成因，人口红利期从现阶段算起、起码还得有10年以上。请楼主帮忙解读，谢谢！
2、物业税：现阶段个人也不认为会出台物业税。新兴市场中、购买力还没有完全释放之前是不可能出台这个税种的。个人认为什么时候房价真的步入下行通道、什么时候物业税出台。不知道这个观点对不对、其次、如果出台物业税是全国范围内普征还是极个别地域先予施行。问这个问题的初衷是我发现以北京、上海为例。城区周边的几乎没有新地。换句话说、城市的扩张已经到了极致。即便就原有旧城区进行改造，仅凭这些资金无法支撑起当地的土地财政政策。请楼主答疑。
3、本人是湖南长沙人、很想知道楼主对长沙房地产市场怎么看?湖南房价相对于全国来说算是比较低的、虽然省市机关以及直属部门多有福利房，但造成目前价格还有其他成因吗？请楼主谈谈看法
4、本人买房不炒房。一直偏爱大户型，目前持有三套：120（学区已出租）139（市中心自住）、143（大型社区配套完善在建按揭但位置一般）看完楼主对房屋的选购、有心思打算换小户型投资。当与不当请楼主释疑。另：这些多余的房产迟早是要变现的、只是时机选择不确定、想听听楼主的意见。
5、怎么解决买房过程中出现购买多套住房资金链紧张的办法...呵呵 这个问题有些强人所难。因为现在针对房贷出台的办法中我这种情况的需要全款、而市中心旧城区改造项目中本人有幸得一指标。这就势必需要我出售掉其中一套房产、怎么解决请楼主赐教。本人单身无配偶、亲戚朋友皆不在此地。
今天有事，只能回一个贴
这个朋友的问题很好涉级到很多方面，我会慢慢回答，先回答你个人的问题3、4
第三个。。。问题：
首先告诉你，我在长沙有多套房产，即有市府那边的小户型，也有开福区的独栋别墅。
1、 长沙北有武汉、南有广州，潜在客户群覆盖区域不是很大，不过也注定长沙房地是抄房者较晚进入的地区，长沙房价没有经历过爆炒，也是充满机会的地区，不过很多抄房者都在长沙拥有房产，不是抄是为了保值等待。。机会。现在华南地区经济发展迅速，交通发达，教育资源丰富。我相信你目前的几套房产已经升值了不少了，不过未来你的资产价值翻倍是必然的。
2、 很多长沙人的消费观念较好，注重品牌和消费层次，其实这对房地产价格并不完全是好事，事实证明越是不舍得消费的老百姓越是会攒钱买房。不过随着万科、恒大、绿城这些全国性的大房地产商的进入，一种全新的生活方式，将被很多的湖南人所推崇。据有好的物业及生活理念的房产要关注。
3、 建议你可以考虑核心地区的小户型、和万科等大型地产商的中、大户型和位置较好的别墅，你这种情况买别墅自住也不错。不过选择别墅要好好学习。
4、 如果你有一定资产后，一定要杀入大城市，我说过的那句话，在越长的时间段，你就会看出城市越大资产增值越大。短期几年内，这不一定。
对长沙你应该比我更了解，所以你自己会选出好地方的，在这个时代生在长沙是你的幸运，因为你现在的机会，很多其他城市的人已经没有了。
第四个。。。问题：也是很多刚开始买房投资人的主要困惑。解决这个问题也不是很容易，特别是在现在的国家政策下。不过还是有办法。
做过大企业的人都知道，如果一个企业的资产负债率在40%以下，基本上这个企业是做不大的，只能越做越小。一个良性发展的企业资产负债率应该在50%-60%之间（这是经济的范畴，不知道大家能明白里面的道理吗）。经济学杠杆效应可以让你的收益放大，当然也会使风险放大，这个在初次进入的住房投资的朋友一定要考虑。这里面你要考虑。解决融资的问题我提几个解决办法。你自己可以参考。
1、 银行，现行的贷款是银行的业务，用自有房产抵押的贷款（不是新房的按揭贷款）是银行很愿意做的，你可以把你自有的正在出租的房子抵押出去。不过这个需要你在银行有关系，至于走哪个方法贷款，我在这里不能说，你找个银行很懂的朋友聊聊吧，有低利息的贷款方式，如果你个人有公司或厂就更好办了。
2、 民间融资渠道，这个看你的圈子了，现在中国其实钱很多，很多资本不知道如何保值。
3、 以前用过的土办法，自买自卖。把一套自己的房子，找熟人或一个水平高的中介帮忙，把房子评估价值提高，比如市价100万的房子评成150万（同样的房子评估差异很大，就看你的水平了），名义上卖给你的亲人。首付75万，你可以贷出75万。你从银行就贷出了75万，你可以继续挣租金还贷。也可以过些时候卖掉这套房，忽悠的好的话，时候卖个130万，你可以告诉买家你是挥泪抛售（150万买130万卖），他是挣了大便宜的。他还会欢呼国家政策好，抄房的都跳水了，就和这里很多空军一样。
4、 还有别的方法，不适合你，都是大资本金的抄房者用的，我就不说了。
总的来说，都有一定难度的，要想成为一个职业的抄房者，必须和政府、银行有很好的关系，还有就是由民间融资渠道，这是必须的。银行贷款可以考虑农行、邮储银行、还有一些大的金融财务公司，银行的人都有贷款任务，其实你贷他款（只要你肯定能还）就是帮他。不过最后重要提示：不要玩得太大，安全是第一位的。