前面已经说过，这是一波和供需无关的资金推动的房地产牛市，是人民币贬值预期下，人人追求资产避险下推动的牛市，目前已经演变为人人争相参与轮番推动的资产价格暴涨的大牛市。炒过股票的人都知道，牛市来了很难言顶，股指5178崩盘的时候，每个人都相信股指会涨到10000点，垃圾股都炒成了百元股。目前市场的狂热气氛，谁敢说房价跌，马上就有100个人反对你，卖菜的大妈都准备回老家买房了。同样股指5178的时候，卖菜的大妈都不卖菜了，坐满了股票交易大厅。历史总是惊人的相似。在资产的狂欢下，任何冷静的思维都会被人们的热情所淹没。我现在只能说，目前的房价上涨的局面，是地方政府，开发商，炒家，买进和持有房子的居民的一场资本狂欢。每个人都挣钱了，每个人都寄希望挣更多的钱，每个空头都被迫空转多，好一场中国资本的盛宴。我也是多套房的持有者，但是个人资产的增加我一点都高兴不起来。最为一个经历过5178股灾的人，我感到非常悲哀，因为我知道，盛宴结束后，当既得利益者完美退场后，最惨肯定是后知后觉的散户们。而且我还知道，盛宴结束后，楼市将如同现在的股市一样，深度糜烂，一蹶不振。同时我还知道，盛宴结束后，定当给中国经济重重一击，我们的政策制定者将会成为千古罪人。我很悲哀于我们的经济发展模式，只会大搞基建，粗放发展，民营经济逐渐萎缩，新兴产业发展迟缓，因为我们根本没有自由市场的温床。也许应该让这场盛宴更高潮一些，因为只有那样，风暴才会更猛烈一些，中国经济才会彻底出清，从而走上涅槃重生之路。未完待续。
理性分析今后几年房价的走势
今天我们聊聊房产的财富神话。先讲一个故事，大学同班的俩个同学。一个留在北京，一个去了内陆的三线城市。北京的进入一家大型国企总部，另一个去了国家机要科研机构，承担卫星发射的监控工作。俩个人都有单位的福利分房，二十年后，不考虑两个人的薪资收入，北京那个同学仅单位的福利分房房改上市后就价值1000万。俩个人论对社会对国家的贡献，三线城市的同学肯定大的多，但是当他们退休后，个人资产相差百倍。在西方国家这是不可思议的，承担国际卫星发射任务的肯定会有更丰厚的待遇。是什么造成这么大的贫富差距，是中国畸形的房地产政策，是公有土地的增值部分被据为己有，是国有资产的不公平分配。房产地面以上的建筑并不值钱，任何区域差距不大，但是房产下面的土地的升值才是真正的财富。北京的土地增值远远超过了三线城市，而北京土地的增值是政府拿着全国纳税人的钱持续投入，持续配套建设，各大型国企持续进驻后而增值的。这部分增值应该是公有的。但是，由于我们没有房地产税，土地的增值成为个人财富，这是对全体公民而言极不公平的，这是触目惊心的国有资产流失，这是赤裸裸的对公有财富的掠夺，这是中国目前贫富差距进一步扩大的罪魁祸首。有些人说，我已经交了70年的土地出让金，凭什么还要收房地产税，但是他没交最大一部份的土地增值税。所以，房地产税必须收，而且已经刻不容缓。
今天我们聊聊西安楼市的628新政，新的政策规定2017年4月18日之前买入的新房需要网签后满5年才能转让，买入的二手房需取得产证两年后才能转让。这个新政实际上是对418规定中限售令的补充，也佐证了我们之前的判断，政府有很多手段冰冻楼市，限涨，也限制了下跌。至少在这今后5年内，这一两年成交的天量房产，不会有进入市场的机会了。今后就是纯刚需与开发商之间的供需市场。但我不得不指出的是，这一两年的巨量成交，刚需被消化的差不多了，新的刚需还需要培育的过程。具体到房价看，持平就是下跌。我大概算过，一套200万的房产，首付40%，按揭贷款25年基准利率，再加上物业及交易税费，5年后这套房产必须保证卖到290万，才不至于亏损。如果首付20%，或利率提高，成本将会更高。也就是房价5年再涨50%才行。我感觉在目前房价这个高位，再涨50%确实有些难。西安的这个新政，具有很强的示范效应，各地今后难免模仿，对前期进入的炒房资金，无异于噩耗，不仅无法兑现，还要承担本金损失的风险。同时，西安这个新政对稳定房价的作用也是非常明显的，可售房源进一步减少，只能等新房的上市，便于拓展新区建设，政府好高明，在中国千万要听政府的，不让你们炒非要炒，那就等着关门面壁思过吧。最近出了一个消息，2016年涨幅之王合肥个别楼盘已经出现腰斩，炒房资金夺路而逃，合肥地方政府还算仁慈，不想关门，但是如果房价大幅波动，合肥也必将走关门之路。郑州最近出的新政也很有新意，新房必须以去年10月份的价格出售，已经有开发商响应了，我觉得这一方面给开发商台阶下，防止造成降价后的群体事件，一方面说明政府不认可目前的房价，不想给炒作资金利润空间，也知道这里面蕴藏的市场风险。我想提醒各位的是，炒作资金出逃或者房子卖不掉的时候，房价会大涨，炒作资金会抬高个别房源价格，大部分房源低价走量，这是一种出货手法，和股票的出货手法一样，小资金拉抬，大资金下跌中走量，这个时候要管住手。还有这个时候不要太关心日光盘，目前的日光盘一是明显低于周围均价，二是长期蓄客后少量房源放出后的假象。目前的全款买房，基本说明银行不想在提供贷款了，没额度是假话，银行有钱不赚不是傻子吗，银行看到了风险，不愿为炒房资金买单了。成都上个月的成交量很大，但是均价是下跌的，远郊低价新盘成交的多，二手房交易下滑，成都的货币安置政策还是有需求空间，这以后也会是更个城市主要安置政策。所以今后，炒作过度，涨幅巨大的城市或城市区域，会有比较大的下跌幅度。涨幅不大的区域，具体要看后续刚需及开发商资金情况的博弈了。最后建议，刚需不必急，好好看看，多比较，日光就让他接着日光好了。未完待续。
今天我们就聊聊成都吧。在聊成都以前，我们可以自己查一下中国夜晚灯光卫星图。中国目前形成了三大城市群，京津冀城市群，广深大湾区城市群，以上海为首的长三角城市群，然后是以武汉，郑州，重庆和成都形成的点状分布区域中心。成都与郑州都有一个共同点，人口大省，人口对房价的支撑非常强，持续的人口流入是房价上涨的主要动力。2010年前成都的GDP和临近的西安差不多，但是现在几乎是西安的2倍，除了人口因素以外，成都的地方政府的管理能力更强一些。成都这些年招商引资，机构精简，政府效率高，大型合资企业众多，我觉得外资看上的是四川省的人口因素，企业环境以外，更为看重是成都的宜居环境，我去和成都几次，只要在成都工作后，没几个想离开的，成都的生活非常安逸。现在成都有种说法要作一线城市，有重庆这个老大哥在，各方面政策都会向大哥倾斜，成都这想法有些不太现实。而且成都面积实在太大了，政府手里的储备土地可谓源源不断，这也是成都地方政府并不愿意房价真跌的原因，维持住高房价，维持住高地价，也就维持住了GDP的高增长。主城区的房价有虚高之嫌，大多数人可接受的房价最高也就是2万多，成都人爱享受，我认识的成都朋友孩子都不生，让他们背负巨债，是不可想象的，所以千万别信成都房价要涨到5万以上的假话，5万在成都绝对没人接盘，还不如省下钱去享受，老成都都会这么想。目前在成都，只买低价盘，不追高价盘，成都未来的房子会源源不断的供应市场，在暴涨，难度很大，虚高的高价盘炒作资金在里面，容易成为接盘侠。巨量的后期土地供应和源源不断的房源，成都房价不降也难。目前成都的待售房源并不少，隐性库存巨大，开发商目前资金压力不大，不可能降价销售，并且真要开始降价，反而会更卖不掉了。只能控制上市房源数量，人为造成房源紧张，逐步推高房价，远远脱离成本区。目前二线城市这种僵持局面具有普遍性，僵持的结果肯定是谁的杠杆高，谁死的快，总有先扛不住的开发商先降价的。一句话，不急，慢慢看，看准了再下手。未完待续。
朋友们提出了很多问题，涉及不同的城市，在回答这些问题以前，我们还是回过头看看这一轮房价上涨的原因。前面已经分析过，在这一轮房价上涨的前夜，市场上的库存很大，当时政府报告中提出了去库存的政策导向，同时为房地产松绑，取消了限购政策，但是要指出的是当时的限购政策并未限制刚需。政策松绑的初期，全国的房价并没应声上涨，而是以深圳为首的一线城市开始上涨，并逐步扩展到其他一二线，乃至现在的三线，如一波洪流一般席卷全国。有一股天量的资金投入到了房地产之中。说到这股资金，我们还是要说一下货币系数，当第三第四级银行从上一级银行拆借到资金的时候，银行必须把这些拆借得到的资金放贷出去或者购买其他债券，才会真正的产生新的货币投放，如果第三第四级银行把得到的资金反过头来又去购买第一第二级银行发行的长期理财产品，那就是短贷长投，资金在金融系统内部带着杠杆空转，一旦得不到新的资金，这种庞氏骗局就玩不下去了，所以现在银行的理财产品蕴藏着巨大的风险，国家现在进行的金融系统监管去杠杆，严查银行委外业务，就是看到了这里的风险，所以今后的资金面偏紧将会是长期的，不仅仅是M2的降低，银行同业拆借暂停也是主要原因，目前的金融系统去杠杆也是非常危险的，因为稍有不慎就会爆发杠杆断裂，所以6月份，央行两次MLF巨量资金续作，就是给一些杠杆资金续命呢。7月份，央行表示市场资金并不缺少，但各大行并没有放松房贷，因为这部分杠杆资金迟早要从市场中消失。话题扯远了，还是说贷款才能产生真正的货币投放吧，2015年和2016年两年我们全社会债务增加了60万亿，几乎是前面那些年总和的一半，现在大家知道房价为什么会涨的这么高了吧，因为每个人买房都贷款，开发商买地要贷款盖楼要贷款，最终第二三四五级银行的同业拆借资金全部真实的投入到了房地产领域，这些钱全部真正的流向了市场，并没有空转。天量资金进入了房地产领域，房价能不涨上天吗。为什么实体经济不行了，因为没人贷给他们，房贷又安全又有抵押，收益又稳定，银行都愿意作。我们这几年实行了低利率，但是实体经济最终得到的贷款利率并不低，真是好大的讽刺，低利率只起到一个效果，吹大资产泡沫。所以我前面为什么对目前我们采取的经济政策大感失望，就是这个原因。天量的信贷投放，再加上居民财富的投入，最终的结果就是政府的资产负债表好看了，政府的杠杆转嫁给了居民。为什么政府现在一定要把房价限制住呢，因为居民的平均杆杠已经到了53%。我们都知道，在中国80%的财富掌握在20%的人手中，所以剩下的80%的人的杠杆率绝对不止53%。美国次级债危机爆发的时候，居民的杠杆率也就是70%多。我不知道我们的智库怎么想的，我是特别担心房价再涨，再涨，就是金融危机。而且，下跌，也可能是金融危机。现在我们知道这一轮房价翻番的原因了，巨量的货币信贷投入，资金牛市，没有别的原因。所以，下一步房价怎么走，看央妈的。如果央妈继续玩这种同业拆借货币投放游戏，银行继续扩大房地产债务比重，也就是继续放水，房价毫无悬念继续涨，如果M2逐步缩减，并坚持严控银行资金进一步进入房地产领域，年底前，无论库存紧张不紧张，房价肯定跌。没钱了，这个游戏还怎么完，到时候会出现开发商大范围的甩货，同时各大城市纷纷关门，冰冻楼市，防止危机的蔓延。其实有时候我们要明白，炒房客就是我们自己。本文对各地区具有普遍指导意义。未完待续。
看到楼上朋友的帖子，我想说一下房子的投资价值的的估算，就是租售比不能低于银行的5年利率，或者20年租金可收回房子的成本，最多不超过30年。看了你上面的说明，那哈尔滨核心区域的房子具有优良的投资价值，属于价值洼地。北京的房子完全按租售比算的话，就不可思议了，你目前所住的房子房东能6000出租，肯定是较早买入的，新近买入的按这个价格出租，迟早破产。但是北京的房子不能完全按租售比考虑，北京可以带来更好的就业机会，更高的个人收入，更好的教育医疗，这些收益完全可以抵消租售比的损失。就目前北京房价来看，我认为这一轮涨完了，啥时候再涨，还会不会涨，那要看国家今后的房地产定位和金融政策了，所以现在北京租房更划算，那么便宜的价格住着别人千万的房产，是不是很划算。准二线哈尔滨的无用的大房子，我建议利用这一波上涨置换，那么高的租售比说明还有上涨空间。当然，外地人在北京都有一个安家的梦想，我的建议是在等等，等自身的实力进一步增强再买不迟。一点建议，仅供参考。
苏州是我去过的城市里最喜欢的一座城市。干净整洁的市容，优美宜居的环境，高素质的人口结构，发达的高科技产业群。苏州目前的GDP过万亿了，已经是名副其实的新二线城市，苏州目前承接了上海的溢出产业，当上海的人工、租金到达企业不能承受的时候，企业自然会选择低成本区域。前一段时间，华为向东莞迁移就是因为在深圳办企业的成本太高了，华为现在在成都，西安都新建了研发机构，利用当地的人才优势同时，可以得到当地的各种优惠政策，华为逐步缩减在深圳的比重是趋势。只要上海还维持目前的高成本，企业就会源源不断的溢流到周边交通发达，土地资源便宜，生活成本低，政策优惠的区域中去，所以苏州的房价上涨是有基础的，即使是炒作产生了泡沫，这个泡沫在大范围的高收入人口的支撑下，也不会破灭。而这一轮上涨中合肥、长沙等城市，炒作气氛就太浓厚了，房价太虚了。厦门涨的也很猛，但是厦门地理位置优越，环境生态宜居，今后人口的正流入会逐步填满目前的泡沫。所以对于苏州和厦门这样的城市，有良好的人口正流入的区域，在猛烈的上涨后，需要一个填泡沫的过程，指望腰斩是不可能的。尤其苏州的高收入群体多，这些群体会支撑住房价。就目前而言，并不是不能置业，只能说不是一个置业的好时机，我认为苏州的房价即使下跌，也只会是微跌，调整个10-20%就差不多了。从目前的银行信贷看，下半年资金面会进一步偏紧，如果你是刚性置业，可以等到年底资金面最紧的时候下手，因为那时候，我估计会有炒房客斩仓出局，这需要你经常关注各楼盘信息和中介信息。现在人买房的心理都不愿意买二手房，好像是作了接盘侠。而新房由于前两年土地出让太少，新房一时半会还供应不上来。我觉得不是特别需要的话，那就再等等，投资的话最好暂缓，等下一波集中供应没人买的时候再买不迟。一点建议，仅供参考。
石家庄这个城市是我不太喜欢的，冬季雾霾，夏季酷热，能涨这么高，完全是受北京的影响。环北京区域目前是泡沫最大的区域。别的地方还有副功能的概念，石家庄不仅没有这些概念，而且北京对石家庄还有强烈的吸血效应，不仅仅是资源的吸血，最主要的是精英人才的吸血，所以我认为石家庄将会有大幅度的调整，目前绝不能入手。
目前的二线城市里面，我看好的有杭州、苏州、南京、武汉、郑州、成都、重庆。为什么看好这些城市呢，人口的正流入是一个因素，经济转型成功，新兴产业云集是一个因素，高收入群体多也是一个因素。前面已经说过，房子是一个商品，有人消费这个商品，那它的价格就稳定的。房子被炒作无法避免，限购限价这些措施，在中国人的智慧面前，没有任何作用。政府是希望房价平稳上涨，最好与居民的收入上涨同步，限制的只是炒作。房价跳空上涨，逼着老百姓透支购买力追着买，这很容易产生泡沫，对国家和老百姓都没好处。上述这些城市的购买力都是很强的区域，所以对房价是有支撑的，暴跌不可能，顶多是短期内涨的快涨的多要调整一下。但是短期内再接着暴涨，风险就积累到危机的临界点了，那我估计政府会出台更严厉的措施。今年春节后这一轮上涨，我认为是开发商的一次集体行动，好像商量好的似的，全国所有二线城市一步一个台阶集体跳涨，这么同步的涨价，集体垄断性炒作嫌疑很大。这直接导致了3，4月份更严厉的调控。开发商为什么敢这么作，因为房源少，手里的货想买个好价钱，而且去年的暴涨后，开发商的现金流太好了，根本不愁卖。但是这种跳涨，是对居民财富的掠夺，对实体经济的吸血，一旦下跌，烂帐都甩给银行，危害是很大的。所以目前政府压制房价的决心是很大的，从今年银行从信贷环节对开发商卡脖子就可以看出来。目前开发商现金太多，怎么可能不去买地呢，与其现在把债务还掉，把钱还给银行，还不如去买地，将来即使房价下跌，手里也有地可以抵押给银行。前面说的那几个二线城市，房价没有暴跌的基础，但短期内也没有投资的价值了，前面已经说过，今后五年等房子可以转手了，要再涨50%才能获利，这已经很难了，今年春节后买入的投资客基本上只有等到下一个上涨周期才能解套，时间成本太高，不可预见因素太多，炒房炒成房东是很难获利的。炒作也好刚需也罢，有人接盘，价格就有存在的基础，市场会自我找到价格的平衡点，只不过这个过程有时候会有些残酷罢了。现在看南京等城市的房价，可以自己作一个测试，关注一套真心想卖的二手房，看它能多长时间成交，如果买家排着队竞价购买，那房价就还有上涨空间，如果挂了一个月还没人看房，那就是涨不动了。我总体的感觉是，最近各个城市的二手房都卖的不怎么样，市场在冷却，而且冷却的速度远远超过开发商的预计，上半年捂盘的开发商恐怕下半年要走量了，因为2018年，各房企都有大量的债务到期，要还债了得抓紧回流资金。而2017年成交的大量土地，2018年会集中上市，新的库存又产生了，市场又开始新的轮回。想投资，可以啊，看自己的头脑和判断力了。诸位都在问我自己所在城市的房价走势，我很担心自己回答不好耽误诸位发财或者掉坑里，这个责任担不起，所以我的话只能参考，具体自己决定为好。
其实我很想聊聊重庆，因为重庆的发展模式是非常有借鉴意义的。黄市长主持重庆工作期间，重庆治理的非常好，2015和2016两年，重庆的GDP增幅排在全国首位，关键这样的增幅是在低房价的基础上取得的，并没有通过炒地皮来完成城市的扩张建设，而是完全依靠对实体经济尤其高新技术产业的扶持来促进经济的发展，在完善的房地产制度下，地皮便宜，租金便宜，企业的运行成本低，老百姓不用把钱压在房产上，也敢于消费。所以重庆在黄市长在任的期间，房价低的不可思议。反观我们现在，大批民众成为房奴，即使不是房奴，资金紧张也会限制消费能力。今后几年，大批居民都会过着上节衣缩食的日子。房地产拉动了经济，消费能力缩减又减缓了经济，此消彼长，完全得不偿失。今后几年，高杆杆置业的人，一不敢消费，二不敢失业，如果万一房价下跌过度，资不抵债还要追加资金。所以这房价真的不敢跌啊。西安的628新政，主要目的就是为了稳定房价，按这个新政的规定，5年前买的房子，即使现在是房价的高位，利润满满，都无法兑现。西安的房价并没有明显的下跌，政府为什么急着出台这个政策，我看过一个数据，西安四月份的成交量中70%不是本地人买的，全是周围省份的炒房客买的，外地人为西安前几年天量库存的消化作出了很大的贡献。但是这投机性的购买蕴藏着很大的风险，如果都想现在获利走人，肯定会引起市场的大幅波动，西安市政府是未雨绸缪吧。目前西安，成都，长沙都开启了最优惠的落户政策，抢人大战开始了。以后的城市发展，对房价的支撑，还是靠这些新人。前面有朋友问我，成都和重庆哪个适合投资，我觉得应该是重庆，重庆建筑成本那么高。地皮那么紧张，房价没涨过成都，不应该的。未完待续。
对于工薪阶层来讲，背上300万的债务，确实很重了，这会影响家庭的生活质量。背上这么重的债务，二胎以后估计都不敢要。尤其现在买，是二套，要背负30年的利率上浮。如果利率以后到7，你的利率就是8.4，到时候恐怕就不是300万的债务了，也许会是400万，500万，你会发现2年后你的债务越还越多，压力可想而知。现在第一个孩子还小，而楼市的走向并不明朗，即使楼市还上涨，你手中的房子也会上涨，面积越大的房子单价越低，应该不会差很多。建议等第一个孩子上小学前，先观望一段时间。广州楼市下一步走平微跌的态势是大方向，现在买入一是还不是特别需要，二是买入后持有成本太高，压力太大，建议暂缓。超过能力的事情就再等等吧。
回答一下上面武汉小伙子的提问，我觉得现在越是疯狂越要冷静。前几天新闻，西安市政府公布了2017年下半年预上市房源数量，16.8万套，西安市上半年一共卖了不到7万套房子，可见开发商捂盘是多么严重。我觉得目前的二线城市捂盘是普遍现象，包括广州。楼市有一个最大的特点，一旦转向，成交量瞬间跌到谷底，所以楼市必须在上涨中出货，下跌中是出不了货的。这也就是开发商目前的策略，反正现金流充裕，那就搞饥饿营销，虽然出货慢，但是单价高，收益只增不降，控制投放总量，已经是各开放商之间的默契。目前的开发商大多委托专业的营销公司负责营销，这些营销公司手段多样化，善于挖坑和提供各种虚假信息，目前网上的新房信息包括链家可信度都不高，因为根本不可能得到第一手信息。西安的存货还有那么大，包括武汉，成都，郑州的存货都不会小，因为这些二线城市的可供应土地是源源不断的。从目前的银行信贷看，上半年已经用了额度的70%，下半年只会更紧，只有等到开发商资金链紧张的时候才会真正降价，现在就是卖不脱也不降，因为一降价更卖不脱。我预计年底开发商会撑不住，会开始降价。至于这位年轻人的事，人家女孩子嫁给你要个自己的家也不为过，量力而行吧，第一次置业，首选远郊交通方便的低价小户型，既然工作不稳定，先不要考虑区域了，月供不能超过你们俩总收入的三分之一，以后还要结婚还要生孩子，事情还多着呢。不能都把钱给了黑心商人吧。
还是再聊聊上面许昌朋友的提问，首先我不建议在这个时候投入过多的现金进楼市，在许昌的房价涨到8000多基本到位了，但是不能仅仅比较房价涨了多少，还应该比较楼盘的品质，目前你想入手的这个楼盘品质肯定远远好于4000的楼盘，而且可以看出你非常喜欢这个楼盘，喜欢的东西在资金压力不大的情况下贵一点买了就买了。目前很多楼盘确实比以前涨了很多，但是楼盘的品质也提高了很多，所以不能仅仅比较单价涨了多少。在货币紧缩的周期内，保证一定的现金流是非常必要的。资金压力不大，不影响生活，买入稀缺资源即使遇到了一定的下跌，也是风险可控的。