我们来聊聊昆明的楼市。昆明是这一轮二线城市里面上涨比较滞后的。春城昆明是个非常宜居的城市，这次涨幅不大，主要还是因为前些年的经济以旅游为主，体量不可能做大。一个城市的房价高低总有它的理由，既然涨幅不大，风险也就不大。目前一些没有实际经济支撑的城市炒作过度是非常危险的，炒作资金低首付买入后，抵押套取资金再次买入，高杠杆上再加杠杆。炒作资金如此兴风作浪，主要是因为利率太低，买房可以贷款并可以重复抵押，相当于用银行的钱玩钱生钱的游戏。目前社会上有很大一部分人在玩这种高杠杆的游戏，关键这种游戏的风险成本太低了，我们可以简单算一笔账，100万买入一套房，即使房子还没涨，抵押给银行可以贷出来70万，再次买入一套房子，可以再次抵押再次贷出来50万，然后再买房子，再次贷出来35万，如此循环，可本金只有区区的100万就可以买入几套房子，如果房子已经上涨可以套出更多的钱。房子的首付只要20%就可以，最初的时候有些地方只要10%。一个亿的资金就可以撬动10亿的楼盘，如果把这10个亿楼盘抵押给银行再次贷出钱再次购买，炒家并不需要多少钱就可以对一个城市的一大片区域进行控盘，杠杆是10倍20倍30倍的往上加，目前有大的炒家整个楼盘炒，也有一些小散户炒家几套几套的炒。再上涨的周期里，高杠杆肯定是高收益，楼市涨10%，炒家就可以获利100%，200%，300%。这一轮楼市非理性的上涨中，炒作资金兴风作浪，其手法非常凶悍，三四线楼市总盘小，没有政策约束，稍有点概念的城市都会被炒上天。怪谁呢，最初10%的低首付是政府制定的，如果炒家就是开发商自己呢？所以，现在楼市不要多跌，跌10%就足以让炒家破产。但我估计大的炒家已经获利走了，这些人的政策敏感性非常强，即使一些没走的被限售政策锁定在楼市里，但楼市的涨幅也已经远远脱离其持有成本。这些手眼通天的资金，不排除有正规的大机构资金在里面，包括私募资金，信托资金，银行理财资金，可怜的是老百姓，接了日光盘，还在感激涕零。现在有些盘即使日光不了，也会被炒家打折全部收货清盘，因为谁都知道，房价不能跌，宁可打折处理给别人也不能跌，这一轮楼市上涨的内幕已经远远的超出我们所能想象到的，这里面的内幕只有等到购买力枯竭的时候才会暴漏出来，所以，这里面的风险很大，这是在以国家信用政府信用做抵押，一旦崩盘，只有银行和政府来接盘，可惜，真正能像西安市政府一样明白这种危机的太少了。我们可以拭目以待，在需求的透支下，今后会出现更多的鬼城。未完待续。
理性分析今后几年房价的走势
看待上面的留言都是具体分析某个城市的，说实话，这个挺难的。因为任何城市都有只涨不跌的房子，就是楼市最低迷的时期，在某一个区域的房子也没见跌过，具体原因就是这个区域的土地增值非常快，所以现在买房子真的需要一定的专业知识，需要一定的慧眼区别对待。无论投资也好，刚需也罢，谁也不希望站到上岗上。就镇江和珠海这一类三线城市而言，小企业主非常多，民营经济发达，这几年民营经济受挫，民营资本投入逐年下降，主要原因是前期的民营经济主要集中在低端制造业，而且这几年各区域之间的收入差距缩小，外来务工人员外出打工的意愿不强，市场上招工非常困难，提高工资又会使成本优势不在，所以目前来看，中国经济的转型之痛还在进行时。首先我们已经不具备低端制造代工的基础，其二经济发展到一定程度，产业升级是必由之路，必须逐步过渡到中高端制造业。而民营经济的知识储备不足，市场无可避免的再进行资源的重新分配。三线城市如发展知识密集型企业，目前看还需要一个积累的过程，还需要时间，此轮三线城市的房价，炒作水分很大，因为炒作一个体量不大，又没有政策限制的城市的房价，借着一二线城市的东风，如果当地政府想推动，开发商想卖房，炒作资金想牟利，那想炒起来太容易了。但是我们必须清楚的是，这些发达地区的三线城市，根本不缺房子，随便一个土著，手里的城改房就一大把，哪个家庭没有几套房子，但流动人口却在衰减，目前看，不是特别需要，就看着它涨就行了，谨慎参与。为什么呢，因为这一轮涨后，又将面临一个长期的稳定期，这个时期持有房产并不会增值，房子不涨就是下跌。经历过房价涨跌周期的人都知道，持有期房价不涨，也是很熬人的。而且我还是那句话，目前的房子不缺，脱销的原因是需求的提前释放，投机客太多，而这些投机客都是想着今后把房子高价卖给需要房子的人，如果投机客的比重过大，几年后都指望新的刚需接盘，而刚需早就透支了，哪有那么多的接盘呢。现在还想着投资的人，我只能说错过机会了，现在是出货实机，出货给跟风的人。而买到只涨不跌的房子需要做足功课。楼市就是一个吹泡沫填泡沫的过程，城市的发展，新的人口的流入，会逐步填满泡沫，那新的一轮扩张就又开始了。现在的农村已经没有人了，就剩下一堆老头老太太和留守儿童，我们的城市化进程很快，并没有很大的空间了，以后就是各个城市之间的抢人大赛，成都长沙西安的户籍新政就是这个原因，而一线城市已经发展到了城市承受的极限，各方面的基础设施，社会福利压力太大，再指望进一步的人口流入也不现实，我同意一线高房价赶人的看法，问题是把人都赶走了，高房价还有存在的基础吗？为什么我判断北京目前的房价是历史大顶，目前已经有86个大型国资委企业总部宣布搬迁至雄安新区，这还不包括高校，各科技型企业等非首都功能的单位搬迁，500万人口的流失，流失的也是支撑房价的产业基础。北京只要净化为以首都功能为主，那房价到头了。而我前文指出的一些二线城市，尤其是转型成功的二线城市，将会获得较大较快的发展。贵阳的房价涨幅不大，如果确实需要，根据自己的支付能力谨慎挑选吧。未完待续。
南宁这个城市能涨这么多，真是奇葩了。主要和地方政府有关系，南宁没有规定限售，炒作资金可以放心大胆的玩。目前银行是有全年房贷额度限制的，但是这个市场其实并不缺钱，各种个样的资金以首付贷，消费贷，抵押贷的形式进入市场，可以说，杠杆高的吓人，主要原因还是利率太低，贷款利率低，取得廉价资金后炒做南宁这种市场不大的区域，并不需要太多的钱。这一轮的房价非理性上涨，炒作是主要推手，可怜的是老百姓。高杠杆下的炒作，涨的凶猛，最后必将是一地鸡毛。其实，我们前面已经说过，中国的城市化并没有太大的空间了，各主要房企已经转变发展思路。万达已经基本退出房地产领域，SOHO中国已经开始甩卖，恒大已经引入中信战略入股，万科已经基本国有化。这说明房企对中国今后进一步的大搞房地产开发的发展模式基本不抱希望。以后房地产开发基本以租赁和精品住宅为主，大部人租赁，少部分人购买高端住宅。无论怎么炒作，房子作为消费品肯定会回归居住价值，我们去库存应该是提高入住率，不是仅仅把房子卖掉，卖掉后还是空置难道就不是库存了吗，只不过从开发商的库存变为老百姓的库存，最终的库存的消化是以老百姓的长期持有和长期的负债来完成。南宁既然这么炒，如果你目前已经有房子，不建议再追入投资，如果你还没有房子，也只能量力而行，以不超过家庭总资产的三分之一参与即可，要有风险意识。如果你连首付也付不起，或者背负的债务过重，那就不参与，看着它涨。它再涨，反而是好事，因为它会摔的更狠，咱们到时候再捡回来。未完待续。
这个帖子这几天不知道怎么了，突然关注度提高了，来了很多人留言。首先我需要再次声明一下，我不是楼市的多空论者，更不相信楼市会崩溃，大家对某一个城市的房价走势咨询，由于各个城市之间的差异，就是在同一个城市不同区域，情况都不一样，简单的非多即空的分析，难免偏颇，也不严谨，而且我能力有限，也不可能做到详细的分析某一个楼盘项目，所以我的话只能参考。由于现在楼市的金融属性越来越强，我习惯于以股市的观点来分析它，有些人很不认同，但是没办法，谁让房子现在居住属性以外，金融属性已经更为突出呢。任何城市任何区域，如果把房子作为股票看，都有绩优股，绩差股，都有成长股，垃圾股，鱼龙混杂，情况非常复杂。同股市一样，楼市必然受到金融环境的影响，而分析楼市更为复杂，国家政策定位，居民收入的不同，不同开发商的资金情况，炒作因素，具体楼盘的价格支撑要素等等。只能做大致的趋势分析。我是天涯的新人，注册不足一个月，完全是心血来潮。截至目前为止，本帖的语言环境非常好，没有谩骂，也没有互相攻击，大家都在讲述自己生活中面临的房子的问题，感觉像个大家庭，对于我手机打字的错别字也都容忍了，很温馨非常好，对于过激的发言，我从不回应也从不踢人，大家都是聪明人，清浊自分。今天我想提醒的是，目前看金融系统暴漏出很多问题，巨无霸万达贱卖资产是个很有启示的事件，民营企业的连环贷危机在恶化，乐视的贾总到了美国后发了一篇我会负责的声明有些太不男人，所以今后我的看法：谨慎购买期房，尤其杠杆高的房企的期房。未完待续。
青岛，烟台，威海这几个城市我都去过，都是美丽的海滨城市。在分析这几个城市的房价走势以前，我们先聊聊目前山东半岛整体经济的发展情况。前几年，山东取代广东成为全国经济发展的领头羊，主要得益于民营企业的跨越式发展，很多弱小的乡村企业发展为大型的集团公司。但是这些民营企业主要集中在传统行业，步子迈的过大，企业的负债率过高，一旦传统行业陷入低迷，债务危机就集中爆发出来，目前山东所暴出的连环担保债务危机就是源于此。经济的低迷是上述三个城市此轮房价上涨整体温和的主要原因。我觉得每个山东人都有一个青岛置业的梦想，作为山东经济的领头羊，青岛地理位置优越，环境优美宜居，长期的人口正流入，青岛的房价想跌也难，最多会由于受到政策限制而微调。烟台威海的房价毕竟很多年没涨了，6000的房价整体还算合理，这个价格恐怕前几年投资海景房的人刚刚能解套，建议关注一下解套后急需脱手的二手房。一点建议，仅供参考。
深圳楼市是全国楼市的风向标，因为这里有太多的活跃资金，顶风对赌，炒作之风盛行，主要原因还是深圳是中国创新之源，人工智能，虚拟现实，无人驾驶等等创新科技，及众多的P2P金融创新产品。这里的高收入群体太多，年入百万的人群太多太平常，各种个样的创新公司的股权激励，千万的房产真的不算什么。这是我长期看好深圳的原因。深圳这个月二手房成交量反弹，但是成交价格同比环比都出现下跌，这个指标相当于股市跌破牛熊支撑位，楼市有长期走熊的危险，对于上面朋友的提问，我的建议是先观察一下，如果这个指标修复，那就相当于在支撑位获得了支撑，也许触发在支撑位的反弹，我的这种分析估计要被人说无稽之谈了。但是我要指出的是，如果深圳楼市反弹，具有强烈的风向标作用，对于稳定房价非常关键，如果我是炒房机构资金，我就会率先拉起深圳的房价，以达到以一点控制全局的目的。戏说楼市，散户们看戏吧。